徐斌：楼市转折点

大参考

　　周末和天津的一个哥们吃饭，他正卖房子，大家一起聊刚需，发现没少啊。筒子们啊，你们不知道，现在各地楼市调控厉害到啥地步。别说你有没有资格买房，就算有资格买，银行压根就不放款！即使你网签过了，想拿地贷款，( ⊙ o ⊙ )啊！，排队吧，我一个朋友年初卖房，网签5月过了，5月底就拿到买家支付的首付，但银行按揭放款，据他说，排队到年底吧

　　如此调控的楼市政策，所以你看看今年前月份的楼市销售数据，你会晕过去：

　　1-5月份，东部地区商品房销售面积25046万平方米，同比增长8.9%，增速比1-4月份回落0.4个百分点;销售额26033亿元，增长11.5%，增速回落1.2个百分点。中部地区商品房销售面积13590万平方米，增长17.7%，增速回落1.2个百分点;销售额8065亿元，增长26.9%，增速回落1.6个百分点。西部地区商品房销售面积13845万平方米，增长21.0%，增速回落4.1个百分点;销售额8057亿元，增长36.7%，增速回落4.1个百分点。东北地区商品房销售面积2340万平方米，增长18.8%，增速回落0.8个百分点;销售额1476亿元，增长25.5%，增速提高1.4个百分点。5月末，商品房待售面积66018万平方米，比4月末减少1452万平方米。其中，住宅待售面积减少1307万平方米，办公楼待售面积减少51万平方米，商业营业用房待售面积减少88万平方米。

　　这是什么概念？这相当于武松喝了50碗老白干后，又被铁链子锁住手脚，最后还三拳打死十头吊睛白额大虫！这完全是不可思议的事情！领导几乎将楼市流动性全部给冻结住了，市场居然还有这么多成交量，这要是不调控，那楼市岂不是火爆到月亮上去！？

　　自去年中开始，在中国房地产问题上，我是坚决的空头，这一点，人所共知。但有经验的投机客都知道，无论什么品种，最后一波上涨浪，涨幅最大赚头最多，因为市场买家已经完全发疯了。如果你要问我去年至今的中国楼市，只有一句话：全特么的疯了！

　　和2015年的A股疯狂一样一样，我估计死相，也是一样一样。去年初，就有人咨询我中国楼市何时崩掉。我老老实实回答：我不知道。因为房地产市场崩盘的两大条件，我没看见：第一要利率上涨，第二要房租下来。第一个条件，是说明资金价格上涨，那么资产价格就得下来，第二个，是供需形势发生转折性变化。在2016年初的北上广深，无论是资讯数据，还是我个人观察，都没出现。

　　只有到了2016年中，整个房地产疯狂程度，与2015年股市一模一样，我才确定说，这是顶，早一点，是2017年春节前后，晚一点，是2017年中。但你看看现在中国楼市这股子疯狂劲，碾压任何空头。

　　我估计中国房地产的空头，现在都几乎死光了

　　不过我们判断趋势呢？还是得拿模型和条件来。转折点慢慢逼近了：最近，“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，同比去年5月份则是4.45%。上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租指数结束了连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。媒体报道，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降，而且都是金融危机以来首次。当然，有专家说，这是扯淡，只是停止上涨而已。但由于大领导拼命撵外地人滚出一线大城市。所以租金上涨趋势今年是不可能持续的。

　　利率上涨，房租下跌，好了，转折点，就在眼前，筒子们保重。