九州智库：百强房企轰然倒下！限购限价下的房企：都在死亡线上卖房！

大参考

　　导读
　　近日，深圳奥宸地产资金链断裂传闻在地产圈流传，员工爆出被欠薪3000万，项目施工放缓，业主开始维权。又一个全国百强房企遭遇危机，为楼市拉响警报。限价、限购、限贷下的楼市，危险还有多远？

　　奥宸地产被爆资金链断裂
　　网传欠薪3000万

　　日前，有网友爆料称：“中国地产100强企业”奥某地产欠薪3000万，老板邹某拒不露面，下落不明！现奥某地产南山阿里云大厦办公室因拖欠费物业费已被贴上封条。

　　消息一出，地产圈炸锅了。这正是曾贵为“中国房地产百强企业”之一的深圳奥宸地产。

　　据了解，奥宸地产由曾在政府工作的女董事长邹健民“下海”创办，成立于1996年，次年在深圳设立总部，开始集团化运作。

　　2009年开始，奥宸的“大扩张”战略改变了这家房企的固有路径。2010年，创始人邹建民提出了“三年销售过200亿、挺进房企TOP20以及2013年实现香港IPO”的目标。

　　但是公开资料显示，2011-2013年，奥宸地产销售收入分别为35.8亿元、37.3亿元和38.3亿元。事与愿违，奥宸地产不仅没能实现业绩突破，反而渐渐开始走下坡路。

　　近年来，奥宸地产资金链紧张传闻不断，工程进度放缓、欠发工资员工离职、业主与项目施工方被迫“跨省”维权。直至如今陷入了资金链断裂风波，企业危机四伏。

　　全国百强房企轰然倒下
　　破产引发关注

　　据了解，奥宸地产并不是个例。近年来，百强房企资金链断裂、企业破产的新闻屡见不鲜。
　　百强房企光耀无力回天

　　2014年5月9日，光耀集团董事长郭耀名在接受采访时表示，长达3年的15亿元民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔。如今，光耀已回天乏力，愿意接受一切企业的收购。

　　据了解，光耀地产成立于2002年，以房地产开发为主营业务，具有国家一级房地产开发资质，本是广东惠州最大的地产商。2008年金融危机之后，光耀地产将总部搬到深圳。

　　2009年，国内楼市复苏，光耀地产全面爆发，制定了大胆的战略计划，开始发力珠三角、长三角、环渤海湾三大重点区域，版图扩至北京、天津、威海、杭州，正式形成全国性布局。2010年，光耀集团获得“中国房地产企业百强”称号。

　　百强房企华光正式破产

　　2015年8月，华光房地产集团申请破产。据了解，华光地产集团成立于1986年，是常州市成立最早的开发企业之一，中国房地产企业100强。是以房地产开发为主的大型房地产专业开发公司。

　　1999年以来，华光地产经过改制后迅速扩张，但是在房产企业不断洗牌的大环境之下，华光地产因为旗下项目延期交房并陷入无限期停工、拿地多年无力开发、巨额信托融资失败而陷入困局，最终导致破产。

　　倒闭潮蔓延背后原因揭秘
　　摊子太大+楼市调控等

　　全国百强房企的相继倒下，也为行业敲响了警钟。倒闭潮背后，无不与房地产大环境、企业本身有关。

　　1、房地产大环境变化，楼市调控风暴来袭。房地产的黄金十年渐渐远去，再也不是“只要盖楼就能赚钱”的时代了，而且楼市调控越来越严厉，限购、限贷、限售、限价，房企面临的市场环境不如以往，压力更大。

　　2、盲目快速扩张，导致无力收场。无论是奥宸地产还是华光地产，资金链断裂的重要原因在于摊子铺的太大，疯狂拿地，盲目快速扩张，结果无力开发，整个资金循环出现了缺口，最终项目停工、甚至企业破产。

　　3、产品定位错误，楼盘滞销。举个例子，与华光地产同日接受法院破产清算的另一家房企泰和置业，破产的主要原因在于其开发项目“泰和之春”定位失败。这一豪宅项目无法存活于配套欠缺的非中心地段，结果是房源滞销，投入成本无法收回，造成企业资金链断裂。

　　4、高成本融资，融资难、融资贵。有机构监测数据显示，108家重点房企2017年5月新增融资额较去年同期猛降45.3%。从融资结构来看，房企从银行贷款所获得的金额环比下降29.67%。银行贷款和票据、债券发行等融资渠道的收缩，迫使房企积极探寻融资方式的多样化。

　　业内人士坦言：楼市调控，销售去化不畅，再加上金融去杠杆、融资渠道收紧的大背景，房企面临的资金紧迫感可想而知，尤其是高扩张企业。

　　限价限购下的楼市
　　危险还有多远

　　新盘上市会面临哪些压力？已经入市的新盘现状如何？小编做了以下梳理，一起来看！

　　1、楼市限价，高价地王上市困难。有房企内部人士透露，因为现在政府严格限价，导致项目备案价通不过，项目不得不暂时停滞，预计今年都开不了了。

　　的确，在去年的土市狂潮中，一些开发商不惜高价拿地当地王，一些区域的地块楼面价甚至超过了区域在售新房价格，面粉价竟然比面包价还贵。现在备案价受限制，房子还怎么卖？

　　要么亏本卖，能卖多少是多少；要么只能等，以时间换空间。一些中小型房企资金紧张，需要快速周转，即使亏本，也要入市。而一些大型房企资金实力雄厚，也不着急上市，宁愿等一等。

　　2、摊子太大，开发压力巨大。去年土拍过程中，我们经常看到一家房企连拿多宗地块，甚至重金拿下“巨无霸”地块，打造超级大盘，拿地风光无限，但是在调控出台之后，市场已经理性，去化压力显现。

　　旗下多个新盘久久无法上市，资金运转受到关注。“拆东墙补西墙”也并非长久之计。这些快速扩张的房企能否扛得住？交给时间来验证。

　　3、购买力透支、价格承受力有限。从已经上市的新盘来看，部分区域高价盘去化成绩不佳，不得不拿出各种优惠，变相降价。

　　首先，一些靠规划支撑、拍出的高价地，区域本身价格承受就有限，捅破天花板的价格卖给谁？如果自己本身的品牌和产品也没有优势的话，那去化就更难了；其次，高价盘陆续上市，“瓜分”有限的市场消费力，“韭菜被割了一拨又一拨”，后来上市的项目要面临的压力更大。

　　4、备案限签，资金难回。据悉，为有效控制商品住房价格环比上涨过快，合肥现对部分价格过高的商品住房，将暂缓办理合同备案手续。

　　但是调控还在加码，银行普遍上调房贷利率，购房成本持续增加的同时，不仅购房者面临压力，开发商的压力也不小。总之，买房不易，卖房更不易。

　　地产“大跃进”浪潮后
　　谁最受伤？

　　调控不断，资金紧缩、扩张太快、高成本融资，地产“大跃进”的浪潮之后，受伤的不仅仅是开发企业本身，还有广大的购房者。

　　因为资金链断裂，项目停工、延迟交房，业主无家可归的新闻在合肥并不罕见。最为知名的有国开公馆、东方广场、春晖园、瑞和山水居、墨荷名邸、汽配城。

　　虽然后期政府都有介入，负责安置工作，但是这些业主的损失毕竟也无法完全弥补。在这也给买房人提一个醒，买房一定要擦亮眼睛，防止买的烂尾楼。

　　1、综合考察开发商实力。开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率可以下降80%。这一点是最关键的，但也是一般买房者最容易忽略的地方。

　　2、仔细考察开发商的信誉。看开发商口碑。了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。

　　3、全面了解项目楼盘的手续。可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上几年。

　　4、选择合适的时机出手买房。据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可以降低60%。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。

　　此轮全面调控之后
　　未来几年将重演悲剧

　　别以为这只是过去的历史，这一轮调控，同样的破产悲剧在未来几年又会再次上演。

　　每一次房企都是好了伤疤忘了疼，这一次牛市中，作死的拿地，抢地王，房子卖的太好，兴奋过度，预期房价还将继续往上冲。

　　他们压根没去想这一轮货币收紧后，会有什么后果，房贷收紧，销售款回笼周期拉长，融资变难资金链能不能撑住，高价拿的地，等市场调整价格下跌时，开发出来还有没有钱赚？

　　也许大家觉得调控只是短期行为，熬几年又是一片光明，政府又会救市。同样的手段，会不断轮回。

　　侥幸的赌博心理，要看你有没有这个运气！

　　我相信，不管领导是否能真正壮士断腕，出台长效调控机制，至少这一轮调控周期，也不会少于四五年。

　　步子迈的太快容易扯着蛋，对房企是如此，对我们个人亦是。

　　很多人看到身边利用杠杆炒房的人，瞬间暴富，甚至是实现财务自由，因此心有不甘，凭什么别人没本钱也可以咸鱼翻身，而自己却要傻逼的靠努力工作攒首付？因此也跟着利用杠杆投资房子。

　　他们预期，市场调整最多两三年就会过去，因此准备着两三年的月供资金，利用各种银行贷款资金在拆东墙补西墙。

　　现在虽然还没有看到房价明显下跌，但拖时间就是个最要命的东西。你资金实力不够，耗不起，那就很危险。别说投资赚钱，到时候能不能保住本金都是问题。

　　结语

　　百强房企破产不是开始，更不是结束，在行业大洗牌的背景下，市场竞争注定会更加激烈。如何顺利存活下来，是当下所有房企面临的最严峻的问题。