钱皮：除丈母娘和剩女之外，房地产还得靠它

大参考

　　房价走势牵动着亿万民众的心情。关系房价走势的各种预测分析和理论也层出不穷。

　　顾云昌，是一位学者型官员，曾任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。也曾多次参与国家房改政策的研究制订，是国家房改方案的主要起草人之一。上世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，1998年进入中国房地产业协会工作，任副会长兼秘书长，城市规划师，中国房地产及住宅研究会副会长，北京大学房地产总裁黄埔班教务长，主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。在中国房地产业界，顾先生可谓是大名鼎鼎的学者级别人物，是房地产界的大家。但为广大的中国民众所认识的，怕是顾云昌的“丈母娘理论”了，甚至丈母娘理论比顾云昌本人更加出名。

　　同样，在相同的“专业”领域里，金岩石教授也是一位引人注目的专家。金教授是经济学家，但他的名声不是因为他在经济学取得的什么成就，而是因为他在中国房地产方面持之以恒并被迄今为止的现实所应验的多头言论。最近又让人注目的原因是他重申了他关于房价的“剩女与离婚率理论”，众所周知不再赘述。

　　顾云昌和金岩石的相同之处在于，都是活跃于中国房地产界，都是坚定唱多中国房地产的，都把中国的女人（不管是丈母娘也好，剩女也好，离异女单身也罢）看作是房地产发展的强大动力。

　　尽管顾云昌是技术型专家型官员，但对其学业履历却无从查找，不知道顾老先生是否有过经济学方面的专业修炼。但金岩石教授说是经济学界的圈内人士了。

　　在听到顾先生的丈母娘理论和金教授的剩女原理的当初第一感觉就是，两位都说对了，有现实依据。不仅是快速发展的中国大陆是这样，连发展起步较早的港台地区也是这样。最近的一个剩女原理的诠释是一位香港妹子的金句——有楼先，有高潮。

　　但后来冷下来细想，这两个理论居然都有违经济学原理！顾先生暂不必说，作为经济学家，金教授的剩女理论竟然也和经济学的基本理论不符！

　　哪一点不符了？在丈母娘的要挟之下，男人不得买房子呀？在剩女的威吓之下，为了高潮也得买房呀！市场规律不是讲需求越大价格越高嘛！

　　非也，大众有所不知的是，经济学上讲的需求，并不是大众所自以为是望文生义的想法和欲望。经济学的“需求”，全称叫做“有效需求”，教科书上的解释是“具有支付能力的需求”，也就是俗话说的“买得起”，这就将需求和支付能力等同起来了。而支付能力又源于收入，进一步地，经济学的需求概念本质上和收入水平的同义词。说需求决定价格，就是说支付能力决定价格，也即是说收入水平决定价格。也正是基于这一道理，富人总是出手阔绰，只买贵的奢侈品。卖家见到有钱人就开始漫天要价了。

　　不用说，在这套理论里，需求、支付和收入的动作主语应该默认是同一的。不是吗？你屌丝一个总不能用首富们的收入水平来表示自己的支付能力和需求吧？

　　但在丈母娘理论和剩女原理这里，需求支付收入的主体却悄悄地分离了。没房不嫁，嫁也没高潮，这只是准丈母娘和剩女的诉求，但买房花费的却是光棍男人们的收入和支付。虽说男人给心爱的女人一个安全舒适的住所也是天经地义，但剩女之剩和准丈母娘的抱怨都说明了，面对的未来女婿或丈夫恰恰是一群缺乏支付能力的低收入者，这样一来，丈母娘和剩女的有房欲望就无法转变成经济学上的有效需求，否则，准丈母娘早就转正剩女也早就脱单嫁人了。

　　看来，顾云昌金岩石都没有真正认识到房地产商对房价下跌的担忧以及普通大众对房价上涨的担忧，这两种貌似相反的担忧的背后其实是同一因素在起作用，这个同一因素就是“收入”。在足够高的收入之下，买房者是不会抱怨房价高，卖房者也不担忧房价会下跌。除此之外，把希望寄托于准丈母娘和剩女的无用抱怨之上，只能是心理安慰。

　　空抱怨的准丈母娘和剩女之多，说明了低收入的男性之多。看来，房地产真正指望得着的，不是丈母娘和剩女，而是男人的收入。男人口袋里没钱，再多的丈母娘和剩女的抱怨也没有用。

　　普罗大众对经济学专业的需求概念并不了解，把经济生活中的欲望当做经济学上的需求，是家常便饭，也情有可原。但顾云昌金岩石也把井市俗语包装成专业术语和有鼻子有眼的理论，就有点那个了。

　　但丈母娘理论和剩女原理的提出，也从另一个角度促使我们思考房地产的另一条经营出路。

　　长期来看，剩女和丈母娘对于房价的影响力还具有相互冲突或者说替代的地方，因为，剩女越多，独身女性越多，未来中国的丈母娘就越来越少了，未来中国的房价就越来越指望不上丈母娘了，而要仰仗剩女们了，而且要假定剩女都是高收入的女王老五。

　　也就是说，对房屋的需求并不必然来源于传统意义上的组建家庭需要，新型的单身独身生活同样也是需要有一个安全舒适的住房的。而且由于一分为二，需求量还会因此极速扩大。

　　如此看来，房地产界完全没有必要非要游说国家改变人口政策诱导民众多生孩子不可，可以改变策略，多宣传单身的好处，多说说婚姻的麻烦，这样一来，既不必冒着为一己私利冲撞国家既有国策之大不韪，又可以利用剩女原理增加对房地产的需求，把行业发展和社会趋势完美地统一起来，这叫顺势而为，又何乐而不为？

　　国家在政策方面的一系列行为，都被人解读为给房地产抬轿，或者文雅一点说是为了“土地财政”。但若决策者也不能认识到问题的根本在于国民收入，一切政策都变成了准丈母娘和剩女的抱怨——经济学家口中的无效需求。把贫穷农民从土地上赶到城市里，他们就有了更可靠的高收入了吗？用补贴几袋奶粉钱的方法让低收入的人们多生孩子，这些孩子长大之后就是能让丈母娘和剩女青睐的有房一族了吗？即便是国家在已经宽松的生育政策是再加一把劲，奖励二胎，但你能保证二孩们长大之后都是可以买得起楼房的主儿吗？如果他们和父辈一样买不起房，除了让他们的母亲和姐妹去壮大丈母娘和剩女队伍里之外，还能有什么结果？

　　也不能完全断定顾云昌金岩石以及政策制定者真的就是没有认识到无效需求的无效性。在世界各国，政府都在听从凯恩斯式的建议，让银行给民众发放住房消费贷款，准夫婿没钱不可怕，有银行的按揭贷款在后边撑着呢！

　　银行贷款把原本属于无效需求的丈母娘和剩女的空抱怨变成了“有效需求”，房地产由此而屹立不倒。整个经济体系寅吃卯粮的做法的好处在于，不至于让民众因眼前的拮据而对生活前景感到绝望。

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中国的制度设计是全球最优秀的，至少比美国欧盟强几倍，这已经或即将得到全球的公认。实力的不断拉近，引起美国的恐慌围堵就是证明。

  房地产是中国崛起的支柱，只要举全国之力维持房价30年不跌，中国就可以躲过【中等收入陷阱】，维持经济中高速增长。用时间抚平房地产泡沫，到那时10万-15万/每平方的房子就已经很便宜了。如果房地产泡沫破灭，中国经济就会象日本一样，一蹶不振。