张平：中国房地产正处于最危险的时刻？

大参考

　　根据国家统计局数据，截止到2015年11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，比10月末增加1004万平方米。与此同时，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。

　　不过，北师大钟伟教授给出的结果更是惊人，他认为全国楼市库存至少是85亿-90亿平方米。他的团队按过去3年平均销售速度计算，认为需要至少7年时间才能消化。当然，这种去化速度只是一种理论假设，如果市场逆转，历史上的3年平均销售速度失速，这些存量房产可能需要更漫长的时间来消化。

　　目前，中国的房地产正经历着一个“结构性衰退”的特殊阶段。一边是一线城市房价“加速赶顶”，个别地方房价如疯牛破栏，新房卖到10万以上也不奇怪。同时，地王颇颇拿地，而拿到的地价却远比周边楼价要高得多。这说明各路资金都在一线城市的楼市中博弈。

　　而另一边却是三四线城市去库存举步维艰，正因受高库存压力的影响，2015年以来，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑，房地产投资下降直接拖累经济增长。前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长区间。

　　面对如此僵局，决策层已高度重视。李克强总理在多次讲话中提出房地产的去库存是一项紧迫的任务。总理直言不讳地说“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”同时，最近的中央经济工作会议，在分析部署2016年经济工作时，引人注目的一项任务是要化解房地产库存，提出通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，鼓励房地产商降价等手段扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　而笔者认为，决策层下定决心要化解房地产库存，防范金融风险是完全正确的。但我们也要看到，全国房地产库存高达63亿平方米，即使要化大力气去库存也并非短时期所能完成的。这也从侧面印证了，中国经济已经严重依赖房地产到了何种程度？所以现在并非是一味的要托住房价泡沫不破，而是努力将金融风险隐定下来，千万别让其再肆意扩张。那么现在我们应该如何控制风险呢？

　　首先，政府部门可以鼓励三四线城市投资性住房需求入市，但绝不能再让一线城市的高房价泡沫再肆意膨胀下去。可能在中国很多人觉得将资金配置到一线城市，一线城市将成为中国经济的最后一个安全点”。更有人妄言道“没有一座城市因高房价衰落”。

　　各路资本可以逐利投机一线城市，但作为最高决策层却不能不知，房地产因其高杠杆属性，成为极易滋生泡沫的沃土。中国房地产市场在高位出现的这种情况，已经与80年代后期日本及此轮危机前的美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷可能无法支撑甚至枯竭的程度，最终会形成购买力的“断层线”，而这些都具备了房地产周期性高潮“尾部风险”的特征，值得高度警惕。

　　所以，决策层下定决心要化解二、三、四线城市房地产库存，但如果对一线城市也是网开一面的放松，那么旧的泡沫没有去除，新的金融风险泡沫却又在积骤中。无论是当年的日本，还是美国的次贷危机，其教训都说明，房地产高潮的“尾部阶段”，是利润最丰厚，最让人心潮澎湃、肾上腺高涨的时候，也是市场极易失控、随时会变脸的时候，沸点一不小心就成为顶点。个人炒房被套高位也就罢了，但是动辄数百万/套的一线城市房价要是破了，金融风险肯定是难以估量的。

　　再者，面对三四线城市的商品房的高库存，决策层希望通过农民工进城、开发商适当降价来化解，因为高库存不仅影响到房地产投资，而且还会加大银行信贷资产在房地产领域的风险敞口。

　　而笔者认为，于其让三四线城市商品房大量空置沦为鬼城，还不如将商品房改造成廉租房、经济适用房、棚改安置房等，来解决城市中低收入群体的基本住房需求。自上世纪末的房改以来，我国房地产已经完全市场化了，但是中国房改最大的短板就是在房地产领域没有对城市低收入和弱势群体一个托底的机制，以及在房地产保有环节税赋过轻。所以在降低三四线城市库存的同时，更要重拾这些本该由政府部门去做的事情。

　　最后，中国经济离不开房地产已是不争的事实。近年来，在房地产整个产业链上，由于泡沫开始陆续破裂，故已影响到钢铁、水泥、玻璃甚至生产门窗框的行业，这些行业的好日子都已到头了。所以，对于政府部门来说，在防控这些行业的金融风险的同时，还是要通过对产能过剩行业的兼并重组、产业结构升级、向下游转型、走出去等方式进行去产能化！中国经济不该再继续依赖房地作为支柱产业，因为那是一条不归路。

　　中国的房地产正面临崩溃的前夜，而政府部门该如何在楼市达到沸腾状态前完成“敦刻尔克大撤退”，这就需要非凡的睿智。笔者认为，首要任务就是防范当前的风险，遏制住一线城市泡沫风险进一步膨胀。而对于三四线城市则通过将库存商品房转化为廉租房、保障房解决城市低收入者的住房需求。当然，对于房地产业整个产业链而言，房地产的辉煌期已过，现如今兼并重组、转型升级、走出国门等方式另寻出路，也不失为明智之举。总之，中国经济若再依赖房地产业已经没有出路。