山人点评：浅析不动产统一登记制度改革出台的国际国内背景及政策目标

大参考

　　博主昨天写了一篇博文《统一不动产登记管理是件利国利民的大好事》，部分博友认为笔者对这一改革可能带来的积极成果过于乐观了。有人拿“统一不动产登记管理”与“分配制度改革”进行类比从而对“不动产统一登记”能否落到实处持有疑虑。

　　任何政策的出台是各方利益博弈的结果。记得笔者曾经在今年8月19日写了一篇博文《贪官们还有两年消化手中“房产”、进行自我救赎的机会》（参见衡岳山人曹博律师的前期博文）。笔者当时之所以说贪官们还有两年时间消化手中的“房产”，当时是根据财政部财政科学研究所所长贾康在博鳌房地产论坛上披露的“住房信息联网”还需要两年时间完成这一信息做出的判断。

　　原计划今年年底完成的“全国住房信息联网”工作之所以预计再次拖延两年完成，这说明当今最大的利益既得集团——“官僚集团”对这一工作持严重的“不作为”消极态度，可见阻力之大。

　　正因为看到了有关部门特别是原来负责牵头这一个工作的住房建设部面对这一阻力心生“畏难情绪”，采取消极的拖延战术予以应付，所以新一届政府不得不将这一从技术上讲简单到不能再简单的“全国住房信息联网”工作上升到国家战略层面来处理——由国务院常务会议亲自拍板，并且将这一工作由原来持消极态度的住建部转移给国土资源部牵头完成，等于直接剥夺了住建部的一块部门利益（要每年的查询费就是一块不小的收益哦）。笔者认为这其实是新一届政府对那些阻碍改革的下属机构的一个严厉警告：不要认为你原地踏步就拿你没办法了，不作为就剥夺你的权益。

　　尽管表面上看起来“统一不动产登记管理”改革仅仅只是一个“战术层面”的决策，其实这一决定是新一届政府为即将展开的系列“战略动作”服务的一项非常重要的基础性工作。

　　一、金融危机初期，房地产业成了中国应对危机的工具，充当了“资金蓄水池”的角色。

　　08年金融危机发生以后，前一届中央政府预判西方必然采取“超发货币”的政策进行自我救赎，所以当时各国政府应对的基本思路就是“以超发货币对超发货币”。由于美元是国际货币且其资本市场发育完备与成熟，所以其货币超发后可以通过资本市场、国际贸易、投资等方式来进行消化，这也就是为什么我们看到的美国经济不见增长但股市却不断增长、美国超发了那么多的货币为什么通货膨胀率却很低的主要原因。

　　美国超发的货币有两个去处：

　　1、通过国内成熟的资本市场这个巨大“蓄水池”暂时蓄积起来。这样一方面避免这么超发的货币“反噬”自己，另一方面等待新兴经济体的实体经济陷入下一轮通货紧缩后实体经济“嗷嗷待哺”时再释放出来用于收购这些新兴经济体的“战略性资产”，从而达到控制一国经济命脉的战略目的。因为再凶猛的洪水总有退却的时候——除非这些新兴经济体采取不断超发货币的政策阻止洪水退却，但是这一政策的后果就是国内的“通货膨胀”居高不下、物价飞涨导致民不聊生、社会矛盾加剧。所以面对美国“自私自利”的“超发货币”的行为，资本市场并不成熟发达、货币没有国际化的广大新兴经济体和发展中国家的货币政策与财政政策都面临“两难选择”：要么选择继续超发货币最后导致“水淹自己”——物价飞涨、民怨沸腾、政权不稳；要么选择“洪水退却”（通货紧缩）后出现“哀鸿一遍、满目苍夷”景象时等待别人“收割”。总之，最后都难逃“任人宰割”的命运。

　　2、通过国际贸易、投资以及国际资本市场等渠道外溢。尽管没有充分的证据证明，而且中国官方以及中国境内的新自由主义者对此也从来“讳莫如深”，但是笔者认为2001年7月13日中国获得2008年奥运会举办权、2001年9月11日美国遭到恐怖袭击、2001年10月7日美英对阿富汗发动大规模空袭、2001年11月10日中国在多哈正式获得WTO成员国资格这一系列重大事件全部集中发生在2001年绝不是一种巧合与“偶然现象”，而是某方出于战略需要的精心安排。笔者认为，在08年金融危机爆发之前，美国早已在偷偷“超发货币”，只不过方式比较“隐晦”，没有08年后那么大张旗鼓，规模也没有那么大而已。当时美国“超发”的货币主要利用中国加入WTO以后通过国际贸易与投资进行消化的，这也是为什么中国加入世贸组织以后，外汇储备连年大幅增加主要因素。

　　部分西方资本应该早在08年之前的几年里时间里通过虚假贸易、虚假投资、地下钱庄以及”黑市交易“等渠道提前完成了“潜伏”中国的工作，利用中国在08年奥运会前需要维持国际形象、经济繁荣、社会稳定的政治需要，这部分提前“潜伏”的西方资本在中国的资本市场与房地产市场“兴风作浪”，于06年、07年通过拉抬中国股市、房市价格斩获颇丰。也就是说，其实西方资本早在08年之前就已经对中国“剪了一次羊毛”了。只不过当时中国政府对此一直“讳莫如深”、普通民众对西方资本的“戏法”知之甚少尚未普遍觉醒的缘故而“茫然无知”罢了。直到发现西方资本“剪羊毛”行动“野心勃勃”、“来势凶猛”，觉得有必要对民众进行“金融货币战”进行科普的时候，宋鸿兵写的《货币战争》这一类科普性读物才得以面世，中央电视台财经频道也开始开设“投资者教育”之类的栏目。但是这类科普工作已经为时已晚（当时就有人唱出了中国股市会涨到一万点）、“羊毛被剪”已成定局。这也算“中国崛起”与民众觉醒必交的学费吧。

　　只因为美国的“窟窿”太大，仅靠中国通过国际贸易输送的利益以及在北京奥运会之前在中国“剪的羊毛”根本上无法填补美国“天大的窟窿”，所以，奥运会后，在缺少“暂时对美国没有什么顾忌的中国”的“救赎”之下，美国华尔街“十个锅子一个盖”的戏法再也玩不下去了，金融危机终于爆发。

　　金融危机爆发后，美国只能选择“超发货币”这一办法来“自我救赎”。为了应对美国“货币超发”、避免自己最先被美国超发的货币所淹没，当时各国政策制定者的基本思路就是：与其让别人的水倒灌到自家的天地，还不如率先抬高自己国内的“水位”对冲来势汹汹的“输入性通胀”，等到美国放出的“滔天洪水”慢慢的退却以后自己再慢慢的将自家天地的水排出去。从理论上讲，各国政策制定者这种“与美国同进退”想法没错，因为他们认为如果你美国放的水进不了我的田地，结果就是要么先进别家的田地、要么就是淹了你美国自家的田地。但从结果来看，由于各经济体的体量与经济规模不一样、经济基础不一样、经济体系的完整性不一样，最后各自的抗风险能力是不一样的，那些经济规模较小、经济结构单一或者不合理的国家自身的“容水功能”、“消水功能”是非常有限的，在与美国这个“法海”的“斗法”过程中坚持不了多久的，期待与美国在“超发货币”的游戏中“共进退”也是不现实的——因为美国可以充分运用其国内成熟的资本市场的“蓄水功能”将水暂时“储蓄起来”，确保在“淹没”别人之前不先淹没自己；同时可以利用美元是国际货币这一有利条件将部分超发货币流向别国化解部分“通货膨胀”的压力。这也就是为什么中国率先宣布四万亿政府投资的原因（目的是让美国放出的洪水先淹没别人的田地以保全自己），也是为什么走到今天金砖国家的经济状况开始出现差异化的原因——因为今天的中国经济体量与规模相对于其他金砖国家要大，经济结构与体系相对完整，所以“容纳水量的功能”与“消化水量的功能”也要强得多，抗风险能力也相对要强多了。

　　面对美国持续采取“超发货币”的政策，即便中国拥有很多其他新兴经济体所不具备的优势与条件来延缓抗风险的时间，但是由于中国缺乏人民币尚未国际化、资本市场发育不健全不成熟这两大“短板”，中国经济的“容水”与“消水”能力总有达到极限时候。

　　二、金融危机的进一步深化，房地产业绑架了中国经济甚至整个社会，由“功臣”变成了“罪人”。

　　金融危机爆发的前期，中国采取政府投资尤其是大幅度推动房地产开发来拉动经济对冲“金融危机”给中国经济产生的“冲击”，在中国人民币尚未国际化以及资本市场发育不健全的不利条件下，中国通过加速“城镇化”进程，让“房地产业”代替了资本市场（股市、债市等）的功能，扮演了“蓄水池”的角色，但走到今天，这一政策的各种负面作用已经浮出水面：

　　1、地方债务规模迅速扩大，风险快速积累抬高，甚至已经危及到部分部分地方政权的正常运行（近年发不出工资的现象再次出现）；靠政府投资拉动经济发展的政策已经走到尽头。

　　2、银行债务规模过大，极可能引发中国金融的系统性风险，甚至出现“银行倒闭潮”。如果将中国房地产业比作三峡大坝的话，那么房地产业吸纳的资金就是三峡大坝里的水，而中国的银行（尤其是以投资理财产品大量吸收民间资金的“影子银行”）则犹如建在三峡大坝下方的“发电机房”与“输变电设备”。由此可见，一旦大坝垮塌，首先被摧毁的就是位于大坝下方的“银行”。有人也许认为既然这样，那么可以采取不断增加大坝的高度增加里面的蓄水量的办法了解决大坝下方的“发电设备”以及“输变电设备”的安全。懂得建筑基本常识的人就知道，任何建筑在设计之初就已经根据其用途设定了其承压极限，并据此设计其基础的深度、宽度及高筑物的高度，所以孟加拉国的私房老板为了获取更多的利益擅自在设计只能建六层的房屋上加高两层并且安装笨重的制衣机械后，酿成了“屋毁人亡”的惨剧。

　　当初，中国政府之所以选择用“房地产业”替代资本市场发挥“蓄水池”的功能，也是在人民币尚未国际化、中国资本市场发育不健全不成熟的客观制约下的无奈选择，同时也考虑到在中国的股市本来就是一个“大赌场”、中国的股民“投机心切”的客观环境下贸然利用股市作为“蓄水池”，结果可能恰恰中了西方资本利用“资本市场”来剪羊毛的计，甚至西方资本乘此机会大肆收购中国的战略性资产，最终达到控制中国经济命脉的战略目的。所以，笔者认为在这场中美世纪大博弈未见分晓之前，不要寄希望中国的股市会有令人“惊喜”的表现。当然，这里不得不替中国的股民说一句公道话：中国股市之所以成为毫无游戏规则的一个“大赌场”，中国股民之所以“投机心切”，责任在政府不在股民。因为中国政府设计“股票交易市场”的初衷就是为了配合大型国企改制的顺利进行、满足国企改制的融资需要，也就是说中国的“股市”承载了本不应由其承担的“国企改制”的政府责任，中国股民也承担了本不应由其承担的国企改革的各种成本。处于这种目的设计出来的“股市”不成为一个“大赌场”，进入这样一个为解政府“燃眉之急”而设立的“大赌场”进行博弈的“股民”不陪得血本无归，那才真的让人“拍案惊奇”了。所以，今天中国资本市场在中国与西方资本的“世纪大博弈”中不能发挥“蓄水池”的功能，从某种程度上讲也是中国政府“自作自受”的结果。

　　3、住房价格不断攀升上涨，代价就是通过住房价格这一杠杆对社会财富进行再分配（某种程度上讲就是“财富掠夺”）集中到极少数人官僚权贵与资本权贵手中，造成社会两极分化、贫富差距越来越严重，社会矛盾急剧膨胀。

　　4、贪腐盛行，官民对立，贫富对立的情绪越来越严重，社会矛盾日益尖锐。

　　5、高房价消灭了大量中产阶层这一消费主力军，破坏了“稳定型社会”所需的“社会结构”。

　　6、高房价透支了作为消费主力军的“消费能力”，严重阻碍了中国经济“转型升级”与“结构调整”的战略实施，打乱了中国经济战略调整的部署，延缓了中国经济“转型升级”与“结构调整”的进程。

　　7、高房价大幅增加了推进与深化中国经济体制改革的难度。今天，通过“中国房地产业快速畸形发展”而形成既得利益集团成了推进与深化经济改革的最大阻力。典型的表现就是房地产界的“大佬”诸如王健林、任志强、王石等不断的以利益集团代言人的身份不断叫板中央政府对房地产市场的“调控政策”，扰乱中央政府的调控部署。这些利益代言人的丑恶表演不但“有恃无恐”、“肆无忌惮”、“肆意妄为”，而且为了维护其既得利益已经发展到极力阻碍新的“商业业态”的发展的地步（比如最近发生代表“新业态”的马云与房地产“大佬们”的“口水战”较量）。地产大佬们之所以如此嚣张，除了仰仗其有强大的利益集团为后盾支撑外，就是认为房地产已经绑架了中国的金融安全与地方政府。

　　喊了多年的“全国住房信息联网”之所以迟迟不能落到实处，房产税不能全面铺开，就是因为寄生在“房地产业”的既得利益集团消极抵制与阻碍的结果。所以，很多人对这一次“不动产统一登记”这样一项看上去很简单的改革能否顺利尽快完成持怀疑态度是可以理解的。不过笔者认为这一次国务院之所以将看上去不起眼的“不动产统一登记”提升到前所未有的“国务院常务会议”进行讨论与作出决定，充分说明了十八届三中全会全会以后中央政府触动利益既得集团某些既得利益以及推进改革的决心。所以“怀疑论者”应该深信这一次举措是“大势所趋”、也是“势在必行”。当然，既得利益集团必然仍会极力阻止，所以“速成论者”也要打消“速成”的念头。但阻挡改革“洪流”的结果就是被“洪流”所吞没。所以笔者在这里奉劝那些至今心存仍“侥幸心理”的“螳螂们”乘早“好自为之”，小心你们的螳臂被“历史的车轮”碾碎。

　　中国的房地产业之所以步中国股市的后尘，陷入“畸形发展”的模式，究其原因与“股市”一样，承载了太多它本不应该承担的责任：代替资本市场的“蓄水池”角色；扮演地方政府解决“财政危机”的提款机角色；充当“社会财富再分配”的杠杆角色等等功能。正因如此，“房地产业”从金融危机开始的“功臣”堕落为现在的“罪人”。所以现在是中国房地产业回归其“正常功能”的时候了——房屋的基本功能与最终目的是为了满足人类居住与使用的需要。

　　在美联储继续不知期限执行“量化狂送”货币政策的外部环境下，中国房地产的作为“蓄水池”的“储水功能”以及作为“海绵”的“吸水功能”已经发挥到了极限。在命中注定的中美世纪大博弈这场豪赌之中，中国唯有寻找新的途径来对冲美国量化宽松政策对中国经济的“冲击”，这一途径与出路就是全面深化改革，激发社会各种要素、各个细胞的活力，在增强中国经济的“吸水与储水功能”的同时，不断扩大中国经济的“消化积水面积”才是上策。

　　三、“不动产统一登记”的政策目标

　　除了笔者衡岳山人在《统一不动产登记管理是件利国利民的大好事》一文中所讲的那些目标外，笔者在这里进一步进行补充：

　　1、增加社会财富的总量与流动性。由于广大农村与农民所拥有的“不动产”长期未能纳入“不动产籍册”不能参与交易，阻碍了这一部分财富的流动性，只有激活这部分长期处于“沉淀”与“休眠”状态的财富，才会激活农村活力，增加农民的财产性收入，逐步改变“城乡二元结构”的面貌。当然，这会带来一定的风险，所以这方面得改革会采取“摸着石头过河”的办法“循序渐进”的推进，需要防止“一哄而上”，否则不但有悖于改革初衷，反而可能将部分农民推入“赤贫化”境地。

　　如果中国能顺利的将这处于“沉淀”与“休眠”状态的社会财富激活，那么不管美国如何采取修改“GDP”统计方法，中国都会在较短时间内在经济总量超越，经济质量上也会进一步的以改善。而美帝从“经济老大”的地位上摔下来的结果就是美帝的“融资能力”进一步减弱，美帝“天量债务”所积累的政治风险、经济风险、金融风险及社会风险就会进一步放大。

　　笔者认为，这也是为什么中共十八届三中全会刚刚闭幕，美国代表资本利益的财长、代表国家利益的前总统接踵而至访问中国的原因——因为美国切切实实感觉到巨大的“危机”在迎面扑来。

　　2、抑制房价继续上涨。房价上涨的负面作用笔者已经在前面简单归纳了，今年以来，各地房价不但没有“平稳”，反而不断上涨，离调控的目标越来越远，显然，抑制房价单一靠限购手段已经无济于事了。“不动产统一登记政策”出台后，再配合“房产税”逐步的在全国铺开，相信那些继续抱有“侥幸心理”的“贪官们”、“投机客们”手里握有的“房屋”就会开始慢慢的成了“烫手山芋”了。笔者相信，随着“不动产统一登记”工作的逐步推进，那些“烫手山芋”扔出来的速度也会加快的，二手房的供应会大幅增加，这样对新建商品房销售价格会形成较大冲击，从而起到抑制房价的作用。

　　有人恨不得“不动产统一登记”工作能马上就完成并且向所有民众开放可以随意查询，这种心情可以理解，但不切实际，也不明白政策制定者所要实现的目标是什么。打个比方，射箭时哪个阶段的“威慑作用”最大呢？就是你弯弓搭箭，做出准备“射箭”姿态时，你所瞄准的那个目标是最恐惧的，他们会下意识的选择或“躲避”或“逃走”，或者选择“投降”，而一旦你的箭射出，其威慑作用也就丧失了——要么你射中，被射的人“非死即伤”，要么你射偏，被射目标逃之夭夭。作为政策制定者而言，通过“弯弓搭箭，引而不发”达到促使“目标投向”当然是最佳效果了。现在，“不动产统一登记”这支箭已经开始“搭弓”，政策制定者希望在“搭弓”与“引发”的这一过程中利用“威慑作用”能促使更多的“目标”乖乖“缴械投降”。我们不妨去研究所有的战争，真正以“杀戮”作为战争终极目标的极少，这样就是导致敌人“负隅顽抗”从而自己也付出更加惨重的代价甚至战争目的难以达到。战争的终极目的是以最有效的手段、以最小的代价迫使敌人“屈服”从而为自己服务，当然，对于那些“负隅顽抗”的人例外。

　　3、社会财富由高度集中到适度“均衡”转化，一定程度上缓解社会矛盾。这一目标主要是通过释放二手房抑制房价、利用“房产税”这一杠杆来实现。

　　4、为接下来即将推出的“房产税全面铺开”完成“基础性与技术性的准备工作”。

　　笔者曾经在《贪官们还有两年消化手中“房产”、进行自我救赎的机会》（参见衡岳山人曹博律师的前期博文）预测中央政府可能给贪官们两年时间来消化手中房产，因此中国的房地产将在两年后步入一个长期的“不景气”时间隧道，现在看来要比笔者原先的的预判要提前来到了。

米米

不动产登记看起来很美好  现实估计没那么好    反正什么事到最后都会成为老百姓倒霉 公务员得利   不信你看着

岁月之书

不动产全国登记，联网可查，这不就等于官员财产公示了？

铁血丹心

如果高层出了决策下面的人不去执行，再好的政策也成了画饼。就要看习总为首的中央是不是真的想为国为民办点实事的强势政府了。

沧海

上有政策下有对策，是官场的顽疾，先别高兴，且看效果。

lihui135699

估计亚历山大。