刘晓博：至少40个城市，楼市突变……

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　　临近年末，楼市政策面只剩下了利好！

　　其中，明确要给购房者发补贴的城市，可能已达到了40个（吉林全省推广，黑龙江也疑似全省推广 ）。从“紧缩”到“鼓励”，这些城市的房地产调控方向出现了重要变化。

　　比如湖北的荆门市：

　　12月21日，市住建局、财政局等部门联合印发了“通知”，宣布了“购房补贴”的细节：

　　1、居民购非住宅类商品房补贴标准为，按照商品房买卖合同载明成交额的1.5%给予购房补贴，补贴金额最高不超过5万元。

　　2、高校毕业生购商品房补贴标准为，博士研究生、硕士研究生、大学本科毕业生、专科毕业生一次性分别给予10万元、6万元、4万元、2万元的购房补贴。

　　可以看出，荆门是在两个战线上“去库存”。

　　第一条战线，是非住宅，所有市民都可以申请。

　　条件是：申请人购买的非住宅类商品房为新建商业用房和地下车位；商品房买卖合同网签时间为2021年12月1日至2022年11月30日（含起止日），申请人所购非住宅类商品房位于中心城区；申请人所购非住宅类商品房已取得不动产契税完税凭证。

　　为什么要针对非住宅去库存？

　　因为全国几乎所有的城市，非住宅都是大量积压的。一方面是因为供应量巨大，另一方面是政策长期“歧视”非住宅（比如税费高、获得公共资源受限等）。

　　第二条战线，是住宅。目前仅限于针对人才，条件是在东宝区、掇刀区、漳河新区范围内就业或自主创业且在本地缴纳社会养老保险3个月及以上；承诺在中心城区连续最低工作服务年限不少于5年。

　　荆门市把人才的面放得比较开，没有要求一定是应届毕业生，而是允许“2016年12月1日以后大学毕业，未享受本市住房保障优惠政策的博士生，全日制硕士研究生、普通高校大学本科生及专科生”都来申请。这一点是值得称道的。

　　荆门市是地级市，位于武汉的西边、湖北的地理中心。

　　湖北有17个地市，荆门的经济总量位居第八，GDP大约在2000亿出头的样子。

　　荆门的人口竞争力偏弱，在过去10年流失了超过27万常住人口（下图）：

　　我之前曾在专栏里多次讲过，远离核心都市圈、人口流失的中西部或东北的普通地级市，将来楼市会比较麻烦。

　　对于当地居民来说，该买房的基本上都买了，而且在当地不止一套。这类城市外来人口不多，主要是下辖县、县级市从农村转化来的人口，或者县城里的富户。

　　这类城市的不动产投资价值不高，未来流动性会越来越差，租金回报率也会不断走低。至于其非住宅——商铺、写字楼、公寓，将来就更麻烦。

　　但对于当地的刚需和改善来说，房价长期不涨是个好消息，意味着生活成本稳定，个人收入可以赶上房价。

　　上图是某媒体制作的、最近出台购房补贴政策的城市名单。

　　这个表格里有一些小错误，比如荆门的购房补贴，最高是10万元而不是5万元。另外，河北保定、黔南布依族苗族自治州龙里县、河南新乡、广西桂林、重庆璧山和万州等地也出台了补贴政策，表格没有包含（下图）。

　　重庆璧山区的优惠力度，在各地堪称“亮眼”，其优惠相当于全额返还契税。而且1个人可以享受1套住宅、2个车位、5套非住宅的优惠。璧山区针对非住宅的“去库存”力度，目前是最大的。

　　省会城市出台购房补贴政策的，此前有长春、哈尔滨，最近有南宁、呼和浩特。

　　黑龙江省、吉林省，已经要求在全省各地市推广购房补贴。（下图）

　　黑龙江住建厅明确要求各地“要落实各类购房补贴优惠政策，有效激发群众购房需求，释放消费潜能”。（下图）

　　这篇通稿后来被黑龙江省政府官网撤下，但官方并没有明确表态说，通稿里涉及的政策也撤销了。

　　吉林省有11个地市，黑龙江省有13个地市，如果这两个省都全面推广购房补贴（吉林还明确有“购房贴息”），则“购房发补贴”的地市就有24个。再加上上面提及的其他城市，全国有类似政策的城市将达到或超过40个！

　　为什么“购房发补贴”蔚然成风？说到底还是因为房地产太重要了。

　　全国每年18万亿的新房成交额、7万亿的二手房成交额，两者相加就是25万亿。而中国一年的社会消费品零售总额也不过40万亿。更不用说房屋交易带动的装修、家具、家电、建材等消费了。

　　所以，房地产就是当今中国最大的内需。其量级相当于汽车的8到10倍，没有任何单一商品可以相比。

　　至于房地产给地方政府贡献的收入，就更加惊人。

　　上图是50个主要城市去年卖地收入占一般预算的比重。这两者是互不包含的，一般预算主要来自税收，代表长期、稳定的财政能力。而卖地收入，是不稳定收入。

　　可想而知，如果卖地收入大幅缩减，对地方财政影响会比较大。

　　上图是过去3年全国单月卖地收入。今年8到11月，已经连续出现了4个月的下滑。这给地方政府带来了比较大的压力。

　　最近鹤岗宣布，因为“实施财政重整计划”，决定取消招聘基层政府工作人员计划，引起了广泛关注，就连人民日报旗下媒体也转发了相关点评。

　　人民网转发的解释是：

　　鹤岗相关公告提到的“财政重整”并非新鲜事物。这一名词来自2016年国务院办公厅印发的《地方政府性债务风险应急处置预案》（下称《预案》）。

　　财政部有关负责人当时解读《预案》时表示，财政重整是指高风险地区通过实施一系列增收、节支、资产处置等短期和中长期措施安排，使债务规模和偿债能力相一致，恢复财政收支平衡状态。实施债务高风险地区财政重整，是地方政府债务应急处置的重要内容，也是世界各国普遍采用的做法。

　　中国政法大学施正文教授告诉记者，财政重整不是指政府破产。鹤岗市实施财政重整，说明当地财政收支矛盾突出，偿债风险加大，因此需要通过财政重整，增收减支来渡过财政困难期。

　　《预案》明确，市县政府年度一般债务付息支出超过当年一般公共预算支出10%的，或者专项债务付息支出超过当年政府性基金预算支出10%的，债务管理领导小组或债务应急领导小组必须启动财政重整计划。这意味着鹤岗市相关指标或触及上述条件。

　　展望未来，如果房地产持续低迷，则需要“财政重整”的城市估计会大幅增加，最终会影响到地方政府履行职能，并影响到就业。

　　所以，房地产市场需要回暖。这一支柱行业的持续低迷，是经济无法承受之重。

　　预计未来向楼市释放利好消息的城市，会越来越多。目前发补贴的城市，基本上都没有实质性的限购、限售政策，也没有限价和限贷。补贴、减税是这些城市可以出台的为数不多的利好了。

　　有限购、限售、限价、限贷的城市，则会在这些行政措施上有所放松。整个过程有点类似2014年到2017年的那一轮周期。

　　2014年楼市比较低迷，开始也是地方政府发力“救市”，省级和国家层面不表态。有些政策出台之后，还出现一日游。但慢慢的，城市越来越多、力度越来越大，最终在2015年末出台了全国性的“去库存”政策。

　　这一轮房地产周期，未必全面重演上次。初始阶段会比较像。估计较高级别城市、较大力度的放松，会在2022年下半年开始出现。但在国家层面上，未必会出台“去库存”政策了。而且会防止2016年到2017年房价大涨重演。