余丰慧：楼市渐暖信号出现了吗？解铃还需系铃人

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　　近期，中资房企美元债有所回暖。11月18日，多家房企美元债出现上涨行情。而在此前中资房企美元债价格动荡时点，外资机构持续买入。另一方面，近期房企的内部融资环境亦呈现回暖迹象，11月份以来，房地产企业在银行间市场发行债券的规模已近300亿元，已超10月整月。市场投资者都在发出疑问，我也接到很多私信询问：楼市渐暖信号出现了吗？

　　各类市场都脱离不了这个先兆。一般来说，金融市场是资源配置的最重要市场，也是几乎所有市场走势趋势的预先信号。而诸如中国房地产市场，资本市场，科技创新领域等，观察金融市场的一个方面就是美元计价的股市、债市等走势如何？国际资本投资是否踊跃？从一定程度上看，国际资本的嗅觉以及反应灵敏程度有时比国内资本更准确。

　　正在陷入麻烦的房企巨头恒大此前已经支付了美元债利息，没有发生违约情况。接着传来了中资房企美元债有所回暖。11月18日，多家房企美元债出现上涨行情。而在此前中资房企美元债价格动荡时点，外资机构持续买入。说明敏锐的外资已经看到中国房地产市场触底了，反弹仅仅是时间问题。房地产走出低谷的起点或许就在这个点上。

　　国内投资市场如何？房地产的致命因素-融资情况是否有所改善？这是最重要的观察点。近期房企的内部融资环境亦呈现回暖迹象，11月份以来，房地产企业在银行间市场发行债券的规模已近300亿元，已超10月整月。不仅债务市场，房地产企业股票反弹幅度也很大，恒大港股已经反弹20%以上。

　　这几年房地产市场低迷的主要原因就是房地产调控没有放空炮，最根本的因素是融资包括银行贷款等负债性融资被彻底切断和卡死。解铃还需系铃人。只要房地产企业海内外融资环境改善，房地产继续滑下去的可能性就不大了，房价走高也是大概率事件！这个基本判断，市场各方都务必清醒起来。

　　最最重要的是央行、银保监会等金融监管部门多次释放“微调”信号，保证首套房按揭贷款需求，对房企合理贷款申请加快审查，加速放贷；对房企本外币债券融资、资本市场直接融资提供便利化。从目前市场上的信息来看，房企的至暗时刻或者说最坏的阶段或已经过去了。楼市是真“回暖”还是假现象的炒作？我倾向于前者。股市投资者在地产股上涨后有些散户已经解套或者微利，机构和散户在地产股上最低谷阶段正在转向爬坡。

　　另一个清醒点是房住不炒的总原则没有丝毫动摇，严格遏制投机炒作，房价暴涨，房企赚取暴利的时代或已经一去不复返了。购房投资投机赶快打消念头，依靠房地产股票赚取暴利可能性为零。资本市场是投资预期的，把眼光放在成长性较大的科技股特别是新科技股上才是正确选择！