牲产队：我们是否存在房价全面下跌的可能与机会？

lameihua

　　很多好朋友经常会询问房地产投资的问题，在中国老百姓眼中，房子是唯一不会掉价的不动产，所以所询问的问题都是，那儿的房子涨幅快，而不是哪里的房子不会贬值。

　　那么房价是否有刺穿泡沫的可能？

　　今年咱们定了GDP增速6%的目标，这个增速相对于基期（疫情2020）其实不高，容易实现。

　　由于中国经济第一驱动力就是房地产，那么这个6%的目标，就给土地财政松了绑，也给房产价格一定的下降潜力。

　　今天就来聊聊楼市泡沫与中国能否逐步给房地产降价这个话题。

　　一

　　什么叫楼市泡沫？

　　很多人说，泡沫都是破裂后才得以确认此前为泡沫的，所以聊到泡沫的意义不大。

　　其实目前来说，根据前几次的金融危机衡量，楼市泡沫破裂已经可以界定，房价下跌超过13%、并延续1年以上都可以当成泡沫破裂，因为这就产生了系统性风险。

　　两会上，咱们再次给房地产定调，要遵循房地不炒。

　　实际上我们看到，趋势交易总是市场的大流，而泡沫总会持续一段时间。

　　热钱在今年年初、去年年底，持续的流入到了房地产，点名，尤其是广州的房地产。

　　压制了这么久之后，那么咱们今天到底还有没有房地产泡沫？

　　中国监管部门和管理机构普遍认为楼市存在泡沫，所以出台各种政策限制房地产价格过高，可结果是，部分市场人士甚至将调控政策当作了反向指标。

　　老百姓都知道房地产价格是不会跌的，很多沿海地区，1000的房租，却售到30000一平，这很恐怖，意味着当地的居民都买不起房子，房子都被投资客买了。

　　这就是很明显的房产泡沫。

　　那么一旦房地产逐步去泡沫化，市场将会如何反应？

　　二

　　一般来说，楼市泡沫破裂会引起市场的较大震动和经济影响，而要产生市场震动和经济冲击，房地产价格下跌的幅度和持续时间都要达到一定程度。

　　上世纪70年代、80年代的西方两次经济周期中，15个国家中发生了29次市场公认的楼市泡沫破裂事件，其中最低房产价格下降幅度为13.7%，该楼市泡沫破裂过程持续时间也最短，仅为1年。

　　前文提到的，一个地方楼市泡沫破裂可界定为房价下跌超过13%、并延续1年以上，就是以此为标准。

　　持续1年并超过13%的跌幅，这是楼市泡沫破裂的最轻微情况，也是称为楼市泡沫“破裂”的入门门槛。

　　楼市泡沫破裂意味着市场趋势改变，房价下跌和延续时间都会刹不住车，市场震荡和经济冲击都会不断加大，最终引起经济周期的改变。

　　两个楼市泡沫破裂的案例影响至今，且为国人熟悉的例子：

　　一是日本上世纪90年代的泡沫经济破裂，日本自此进入“失去的年代”。

　　二是导致2008年全球金融危机的美国楼市泡沫破裂（表现为“次贷”危机，实为楼市泡沫破裂），纵使美国股市持续繁荣，信息产业繁荣，经济也一直未能走出危机阴影。

　　从一些主要经济体的楼市泡沫破裂经验看，楼市泡沫破裂大都引发了金融和经济的大震荡，甚至危机。

　　故监管决策人员若非出自私利，必定高度关注此问题，并力争将泡沫摁在萌芽状态，不容坐大。

　　三

　　咱们经常会说，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。如果楼市泡沫破裂，会有如何场景？

　　先看威胁方面，第一：

　　由于中国2010年就进行了房地产市场管控，楼市泡沫虽然持续时间长但膨胀相对较为缓慢，并且城市化进程尽管高峰过去但仍有空间，因此楼市泡沫破裂，也会相对温和。

　　第二：

　　由于中国经济在世界经济中的地位上升趋势不会变，因此资本跨国移动冲击也不会对咱们的经济造成太大冲击。

　　所以说，似乎发现现在房价下跌，对我们的影响并不是很大，不会被资本割韭菜。

　　再看对经济利好的方面：

　　第一

　　楼市泡沫属于金融风险，影响中国经济可持续发展，损害全社会的实业投资氛围，浓烈的投机气味极大不利企业家精神的培育和发展。

　　不破不立，泡沫破裂的话，可能是咱们经济转型曙光出现、真正步入新时代的时机。

　　第二

　　住房作为中国充裕货币的最大蓄水池，造成了中国货币“存量过多、增量不足”的流动性矛盾环境。

　　另外楼市对内循环为主的消费行为，也产生一定的挤压效应。

　　楼市泡沫破裂，将使挤出的巨额资金，使得存量货币流向实业和资本市场，货币结构将改善，从而为资本市场回暖创造良好条件。

　　我经常说，中国经济发展的发动机靠房市，美国经济发展的发动机靠股市和国债。所以说，楼市泡沫不能破裂的根本原因还是土地财政。

　　公务员，教师等职业工资，都依赖土地财政带来的收入

　　但是，如果要把中国经济完成全面转型，依赖房地产发展经济的模式一定要放弃。

　　既然目前正在给房地产降温，为何不给房地产去一去泡沫呢？