玉名：楼市繁荣，股市也受益；楼市若大跌，股市更惨！

大参考

　　如今又有一大笔钱，您会如何选择呢？买房置地，还是炒股？当然存银行和通胀赛跑也是一种选择，但这个选择显然只会“一声叹息”（从去年8月开始，我国进入到了第五次的负利率时代，最近公布了2016年9月CPI为1.9%，显示依然处于负利率时代，关于负利率时代楼市与股市的走势特点，各个市场投资策略，可参考今儿玉名微博订阅文章《负利率时代，各投资市场的涨跌规律》，本文篇幅有限，对此不赘述）。

　　先来看看美国和日本经验可借鉴

　　过去国内的三轮房价下跌都是短周期的回调，而如果本轮房价调整是长周期的向下拐点，那么对股市会有负面影响——美日经验的借鉴。

　　从1998年“房改”以来，中国的房价始终处于长周期的向上趋势之中，过去发生的三次房价下跌都只是短周期的回调，并没有改变向上的大趋势。而如果接下来房价真的出现长周期的向下拐点，那我们在国内是找不到历史经验可以借鉴的。

　　而海外的美国和日本分别在2007年和1992年经历过地产长周期的向下拐点，从这两国的经验来看，一旦是房价出现长周期向下拐点，那么对股市是会产生伤害的，背后的原因可能在于这种长周期的房价下跌，对于居民财富会有毁灭性的打击，并且降低了居民的风险偏好，进而导致所有风险资产的表现都很差。

　　2008年次贷危机看上去是有美房地产泡沫刺破引发的，实际上并不是来自于房地产，而是源于房贷次级债、垃圾债等为标的的，大量金融衍生品，具有巨大的资金杠杆，将风险无限放大，如果房价继续上涨，不断有新的资金流入，其还不会发作，结果房价开始下跌，多米诺骨牌倒下，引发了连锁反应，最终巨大的资金杠杆让金融帝国瞬间崩塌。玉名认为中国不存在类似的风险，道理很简单，我们的金融衍生品市场规模很小，数量更少，资金杠杆可控，所谓房地产危机，只不过是房产再度分配而已，地方债大多以房地产、土地作为抵押，所以即便违约，只不过是这些资产重新变卖，不存在大的风险，这也是中国房地产市场的特殊性，而且巨大的需求也能够避免所谓的房地产泡沫。

　　房地产行业与A股的关系

　　房地产板块对A股正面作用是很大的，如果真的出现楼市大跌，A股同样不能幸免，甚至更惨！首先，房地产股数量非常多，尤其是深市的最大的权重，整个板块下跌，深成指必然重挫；其次，房地产上下游的企业众多，涉及几十个行业，尤其是产能过剩的钢铁、水泥、以及建材、家电等，房地产不景气，这些行业上市公司影响巨大，业绩必定承压。

　　而有一个理论是越是穷人，越是买不起房的人越存钱，越是有钱人越负债，包括大家都知道恒大系，实际上就是靠负债进行对万科、嘉凯城、廊坊发展的举牌，那是资金高效率的体现。如图，所示，从8月开始，大量资金买入房地产股，而这些个股也大多跑赢A股，形成了好的走势。

　　最后，由于房地产资产是过去三十年最保值的资产，所以大量的资金都介入其中，上市公司中，有足够闲置资金的都会选择配置房地产，同样金融行业更是大量资金都来自于房地产，及以房地产为抵押担保的产品，远的不说，银行理财产品和大量的影子银行产品都是这样的，所以一旦楼市价格大跌，这些资产势必缩水，有多少上市公司能躲过呢？所以，楼市如果发生大的危机，从历史上各个国家来看，没有一个国家房地产出现大危机之后，股市能够独善其身的，因为资金感受风险之后，会避险，股市从来不是避险的场所，过去一年间三度大跌已经足以让投资者明确。

　　所以，期待所谓的楼市下跌，甚至大跌，资金流入股市，这个命题是有些一厢情愿的，如果股市自身好起来，上市公司业绩、成长性好了，那么根本不用看其他市场脸色就会好起来；相反，如果股市自身千疮百孔，不要说其他市场资金，就连类似养老金、社保等资金都无法进来。