易宪容：深圳楼市击鼓传花，谁在接最后一棒？

大参考

　　2015年深圳的楼市可以说是格外红火，量增价飚，是前所未有。全国许多城市的房地产市场都在为库存太多而担忧，但是2015年深圳的住房销售则创2008年最高水平。全国住房价格有不少城市已经持续下跌2年多了，但是深圳的楼市价格上涨不仅为全国各城市第一，而且还是飚升。

　　据深圳链家市场研究中心及链家研究院统计，2015年，深圳二手房成交量14万套，达到2008年以来的次高峰；每套均价270万元，300万元以上的占比逾三成，100万元以下的基本消失，仅占7.5%；全年成交价整体呈逐月上涨态势，年初不足3万元/平方米，年末已达4.3万元/平方米，全年涨幅高达50%。在二手房带动下，新房成交同样可观。深圳中原地产研究中心统计显示，2015年，深圳新房成交面积超过660万平方米，大涨65%；当年11月，成交均价接近4.5万元/平方米，同比大涨69%。

　　这就是2015年房地产市场的一个繁荣景象。二手房价格上涨了50%，一手房上涨69%，同时住房销售面积也增长65%。面对这样一个爆发式繁荣的住房市场，是不是深圳居民的住房需求突然增长了，是不是深圳居民的购买住房的支付能力突然增加了，估计可能会好一点，但是面对无论二手房还是一手房均价已经上升到近5万/平方米的住房来说，可能与居民的消费需求及收入水平增长已经没有关系。对于90%以上的深圳居民来说，这样的一个房地产市场早就与他们没有关系了，他们根本就没有支付进入这个市场了。而2015年深圳的这个房地产市场完全是投机投资炒作的市场，少数人玩的市场。

　　可以说，最早启动2015年深圳房地产市场的人是政府2014年930救市政策鼓励进入的购买住房者。这个房地产政策的核心就是让已经持有住房的居民，只要还清银行的按揭贷款，其再进入住房市场购买住房就能够享受优惠信贷及税收政策再购买住房。在这种刺激政策下，许多居民都纷纷把手上的银行按揭贷款还了，然后把还清按揭贷款的住房价格高估后向银行抵押贷款。这样不仅可以通过各种优惠政策进入住房市场，也有了再购买一套、二套住房的首付款，同时，立即把房价推高。因此，住房市场的购买者突然增加。

　　而还清按揭贷款的重新估价或高估，其风向很快蔓延，从而使得二手房市场的价格立即飚升。而房价的飚升，不仅把香港的炒房者吸引了过来，也让住房交易中介经纪公司各路炒作者都引入住房市场。这些人把自己手上的住房以高价或是卖给亲戚，或是是卖给自己，以此来套取银行的贷款，然后以这些贷款作为首付进入住房市场。这样不仅把二手房的价格快速推高，也让一手房的价格随趋势上涨。在这种情况下，深圳的房价在短短的半年的时间里就上涨了50%以上，深圳的房价就是以这种击鼓传花的方式突然飚升的。

　　可以说，2015年深圳房价快速飚升，是以政府全面优惠按揭贷款（按揭贷款利率已经下降到历史最低水平）和优惠税收政策为起点，然后是以2015年上半年中国股市场外配资式的方式（或HOMS）通过严重的高杠杆来推动。就如2015年上半年的股市一样，只要房价在上涨，那么这种过度高杠杆的风险根本就不会暴露出来，反之有可能越演越烈。但是，只要房价下跌，再没有投资者去接棒时，深圳房地产市场的问题都会暴露出来。现在的问题是，2015年深圳房价的飚升，谁会接最后一棒？

　　从2003年以来，香港的房价已经飚升了12年了，在这个时期，香港人及不少深圳人都在认为，香港是全国人的香港，有14亿人口的中国只一点少许的人进入香港购买住房，香港的房价岂能下跌？而就深圳来说，深圳的房价与香港还有这样的的差距，深圳的房价岂有不涨之理？香港及深圳的房价飚升都是这样的一个逻辑。

　　但是，今年以来，由于香港的房地产泡沫已经无可复加，国际市场的投资者正在全面攻击香港的股市、汇市及金融市场，上个星期，香港的金融市场就处于1997年以来最为严重的摇摇欲坠的危机之中。股市暴跌、资金外逃、港元暴跌、银行体系利率上升等，这样都意味着香港的金融市场正面临着前所未有的考验。对于以房地产泡沫为主导的香港金融体系能否经受这次严重考验，目前是相当不确定的。即使当前香港的金融市场能够渡过眼前的难关，香港金融体系受到重创不可避免。在这种情况下，香港房地产泡沫还能长袖善舞是不可能了，再加上美国加息，更是会让香港的房地产市场雪上加霜。2015年香港的房地产市场调整是不可能避免。

　　如果香港的房地产市场都将出现全面调整，房价将出现全面下跌，那么2016年深圳的房地产市场再能够炒作下去吗？所以，只要国内银行再不愿意让深圳的房地产市场这样击鼓传花下去，只要香港房地产市场出现调整，那么深圳楼市高杠杆炒作的最后一棒就可能落在现有的持住者手上。如果2016年深圳房价开始回落，这些高杠杆的投资者想逃出并非易事。就如2015年中国的场外配资的结局会是一样。