马光远：库存51个月来首次下降，地产的转折点真的来了？

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　　国家统计局3月末发布的数据显示，房地产库存出现51个月以来首次同比下滑，全国商品房待售面积降至7.86亿平方米，同比下降0.1%。

　　千万别小看这仅仅0.1%的降幅，这是2021年以来商品房待售面积首次出现同比下滑，整整跨越51个月才迎来这一数据变化，不少观点直接将其视为房地产市场迎来转折点的核心信号。

　　近期市场上一直在讨论，当前房地产市场是否已经真正触底。

　　从一线城市3月份以来的整体交易量、市场交易热度来看，大概率市场已经走到底部区间，但对于底部确立的核心判断指标，业内分歧极大，其中最受争议的就是：待售面积这一库存指标，能否真正成为市场转折点的标志？

　　其实我一直不认为，待售面积这个小库存概念，对房地产市场走势有实质性的指向意义。

　　首先要明确什么是待售面积，简单来说就是已经建成、但尚未售出的商品房面积，这只是房地产库存中口径最小的一部分。

　　在房地产市场行情向好、购房需求旺盛的时候，即便待售面积规模不小，消化起来也速度极快；可一旦市场下行、销售端持续疲软，哪怕待售面积数值再小，房子也很难卖出去，核心问题从来不是库存多少，而是销售端有没有购买力、有没有成交。

　　所以面对这次51个月来首次出现的待售面积同比下滑，市面上很多文章都把它当作市场全面转折的信号，但我个人始终认为，这个信号本身的参考价值极其有限，根本不能作为判断市场拐点的依据。

　　房地产库存其实分为三个不同口径，我们不能只盯着最小口径的待售面积看。

　　第一个就是前文提到的狭义库存，也就是已建成未售出的待售面积，即7.86亿平方米，这是口径最小、最容易被市场放大解读的库存数据；

　　第二个是中等口径库存，包含已建成待售面积和在建施工面积，根据国家统计局数据，当前全国房屋在建施工面积达54亿平方米，加上7.86亿平方米的待售面积，整体规模突破60亿平方米，这才是市场真正面临的现房+准现房库存压力；

　　第三个是广义库存，也就是房企已拿地但尚未开发的土地面积，目前这部分闲置土地规模接近50亿平方米，虽然这类库存的短期风险相对最小，但也是房地产存量供给的重要组成部分，长期会持续影响市场供需格局。

　　单看中等口径的60多亿平方米库存，再对比市场真实销售数据就能看清压力：2025年全国新建商品房销售面积仅为8.81亿平方米，同比下降8.7%，按照这个销售速度计算，仅在建+已建成库存，就需要近7年时间才能完全消化；如果再加上近50亿平方米的待开发土地库存，整体供给压力更是不容小觑。

　　由此可见，判断房地产市场是否迎来真正转折，和狭义待售面积没有任何关系。市场火爆时，再大的库存都能被需求消化；市场低迷时，即便只有几亿平方米的狭义库存，也会成为销售端的沉重压力。

　　我们真正要关注的，从来不是这7.86亿平方米的小库存，而是中等、广义口径的全维度库存压力。

　　想要找准市场转折信号，首先要看真实的市场需求规模。

　　业内普遍测算，即便到2030年，国内包含住宅、商业地产、写字楼在内的整体房地产年度需求，依旧会保持在10亿平方米以上，而2025年全国商品房销售面积已经跌至8.81亿平方米，意味着当前销售规模已经低于行业合理需求水平，这才是市场调整的核心原因。

　　其实那7.86亿平方米的狭义库存，对整体市场而言微不足道，只要市场信心回暖、销量回升，一年时间就能完全消化。从核心城市来看，上海当前商品房库存去化周期已经低于4个月，属于典型的供不应求状态，这类核心城市的库存变化，反而比全国狭义库存更有参考意义。

　　判断房地产市场真正的转折，核心要看两个关键指标，这才是比库存数据更精准的信号：

　　第一是核心城市成交量是否回归荣枯线。2026年3月，上海二手房单月网签量突破3.1万套，环比大涨176%，创下近五年成交新高，单周网签量更是刷新2021年以来峰值，北京、广州、深圳二手房成交量也同步环比大幅回升，新房成交同比降幅持续收窄，一线及热点城市成交量持续回暖、站稳荣枯线，才是市场筑底的基础；

　　第二是核心城市价格是否出现实质性反弹。国家统计局数据显示，2026年3月一线城市新建商品住宅销售价格环比由持平转为上涨0.2%，其中上海、广州、深圳分别上涨0.3%、0.3%、0.2%；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，北上广深四大一线城市二手房价格集体上涨，结束此前持续下行态势，这是价格端释放的关键回暖信号。

　　而此次狭义库存51个月来首次下滑，本质原因并非市场需求回暖、去化提速，而是行业供给端持续收缩。

　　2025年全国房屋竣工面积6.03亿平方米，同比大幅下降18.1%，其中住宅竣工面积同比下降20.2%，近一年多来，单月房屋竣工面积同比降幅常年维持在20%左右，房企受资金链紧张、市场预期偏弱影响，竣工交付节奏持续放缓，新增竣工房源大幅减少，才是待售面积同比下滑的核原因，和市场转折没有直接关联。

　　判断房地产市场走势，就像医生看病问诊，必须找对核心指标，才能精准判断市场是否真正复苏。

　　库存指标尤其是狭义待售面积，从来不是判断市场拐点的优质指标。

　　真正能确认房地产市场转折的，只有两个核心信号：

　　一是一线及热点城市成交量持续回升、稳定回到荣枯线以上；

　　二是新房、二手房价格环比同步上涨，且上涨态势持续兑现。

　　相比于波动较大、易受供给端影响的库存数据，北上广深等核心城市的量价同步回暖，才是房地产市场迎来真正转折的硬核信号，也是我们判断市场走势的核心依据。