刘晓博：楼市，又出政策了！

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　　刚刚，楼市再出利好。

　　上海宣布：自2026年3月16日起，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

　　这是继广深下调商业用房首付比例之后，又一个一线城市跟进。此前，上海商业用房的贷款首付比例为45%到50%。

　　至此，全国各地基本上都把商业用房的首付比例调整到了30%，只有一个城市例外，这就是北京。

　　北京的商业用房是全国最特殊的，首先是限购门槛高，甚至超过了北京的住宅。外地人要在北京买商业用房，需要有5年北京社保。

　　更N的是，个人购买北京的商业用房不能贷款，必须全款。北京之所以这样严格限制商业用房，是为了限制人口流入。在相当长的一段时间里，开发商为了好卖房子，热衷于开发商业用房，绕过了住宅限购，所以才有这样严格的政策出台。

　　上海在继广深之后，把商业用房首付比例下调到30%，说明“稳楼市”迈入了新阶段：开始帮助商业用房去化了。

　　2021年下半年楼市大转折之后，稳楼市的策略是“先救”住宅。商业用房虽然库存比例更高，但获得的利好相对较少。

　　直到今天，各地商业用房的贷款首付比例仍然维持在30%或以上，而住宅早就下降到了15%到20%。

　　目前，住宅去库存仍具优先级，商业用房还是第二位的。这不仅可以从贷款首付比例看出来，也可以从贷款利率看出来。

　　住宅贷款利率目前普遍在3.1%左右，而商业用房仍然在3.9%以上，上海、广州、深圳普遍在4.1%或4.2%，北京（企业可以申请商业用房贷款）为4.5%到5%。

　　根据国家统计局今天公布的数据，今年1到2月全国新房销售面积同比下降了13.5%，降幅比上年全年扩大4.8个百分点；新房销售额同比下降20.2%，降幅比去年全年扩大7.6个百分点。

　　进入3月，情况出现了积极变化，尤其是核心城市成交明显回暖。上海3月二手房日均成交850套，成都日均成交650套。深圳、广州、杭州也都回暖显著。

　　香港楼市从一开年就俨然进入牛市，最近还出现了抢房现象。香港1到2月一手住宅成交同比增长了60%，二手房住宅成交同比增长了100%，是全国楼市最火爆的城市。

　　最近的中东乱局，严重影响了迪拜金融中心地位，有不少迪拜及中东富豪、家族办公室带着资金投奔香港。

　　坊间甚至有这种说法：迪拜跌倒，香港吃饱！