张湧：上海对“老破小”出手了...

lameihua

　　伙伴们，大家好。

　　对于北京、上海这样的大城市来说，楼市的问题不是新房泛滥；

　　而是二手房挂牌量过多，价格“跌跌不休”；

　　并且即使放开限购，也没能解决“去库存”难题。

　　那么大城市，到底该如何消化已经存在的房子？

　　近几年，房地产政策的主要发力点，集中在需求端：

　　比如降首付、降利率、认房不认贷、局部放开限购，这些政策在不少三四线城市起到了一定效果；

　　然而对于一线城市上海和北京，作用并不明显。

　　因为大城市面临的主要问题是：城区老破小供需失衡和市场信心不足。

　　因此，它们的楼市政策目标，不是无限扩大购房需求，而是让大家对未来房价不再那么焦虑；

　　避免出现“越跌越抛售，越抛售越跌”的循环。

　　所以上海此次收储，本质上是官方对二手老破小去库存，止跌回稳。

　　把一部分房源从交易市场中剥离出来，转为保障性租赁住房；

　　既能缓解楼市二手房供过于求，又能将资源合理利用，让城市运转起来。

　　上海这次收储和此前广州的收储很不同。

　　广州收的是新楼盘，上海收的是核心区二手“老破小”。

　　首先上海收储集中在核心城区：徐汇区、静安区和浦东新区；

　　房屋建筑面积为70平方米以下的小户型；总价不高于约400万元；距离轨道交通3km以内。

　　这些房源，正是当前二手房市场中挂牌量大、流通压力较集中的部分。

　　其次收储后的房源，不再回流市场，而是统一转为保障性租赁住房；

　　核心区、小户型、交通便利，本来就更适合租赁。

　　租赁对象主要是应届毕业生、新来沪就业人群和城市运行所需的基础人才；

　　这样有助于降低年轻人和新市民的居住成本。

　　用存量住房，回应现实的居住需求，投资于人，是件好事。

　　还有针对业主的不同置换政策：

　　比如浦东新区引入“房票”机制，原房主出售房源后获得房票，必须置换新房。

　　对于想改善置换的家庭来说，这一步打通了“卖旧—换新”的交易链条，避免了中间商赚差价。

　　静安区相对灵活，虽然也鼓励业主买新房，但也可以选择购买二手房，只是买新房会有一定优惠。

　　政策最宽松的是徐汇区，采用的是现金收购模式，并且不限制资金的使用范围。

　　上海这次选择了一条“难”走的路，难在收储的非标准化。

　　二手房源分散在不同楼盘、不同小区、不同楼栋，数量并不少；

　　每一套房的谈判、评估、改造成本都不低。

　　我们普通人买一套房，跟房东谈价格都能谈得筋疲力尽，现在是几百个房东；

　　管理和执行成本极高，从行政效率角度看，这条路非常不讨好，并且回报很慢。

　　为什么上海“明知山有虎，偏向虎山行”呢？

　　上海敢收老破小，是因为它在治理能力、租赁市场、资金成本和风险承受力上，是全国少数“接得住这类资产”的城市。

　　能直接放话收二手老破小，说明内部对执行路径已有相对成熟的预案。

　　所以，上海落实二手房收储的后续，值得期待。

　　从短期看，收储并不会立刻推高房价；

　　它的作用，更像是托底和稳预期。

　　并且在低利率环境下，只要租金回报能够覆盖资金成本，这类资产还是有一定价值。

　　对于上海部分特殊的小区，租售比已经来到了3%；

　　其实能够拿到2.5%的租售比，基本上就是不亏的。

　　更重要的是，收储减少了市场的恐慌情绪，让交易逐步回到理性区间。

　　从长远的角度看，上海这次尝试，也许会成为一线城市处理存量住房问题的重要样本。

　　不是快速刺激制造反弹，而是通过结构调整，慢慢修复市场。

　　它释放的信号是：房地产正在从“刺激型政策”，走向“治理型政策”。

　　如果未来一两年，市场能够逐步企稳，那么这一步，是一个重要的转折点。