马光远：房价跌破首付，为什么美国能弃房我们不能？

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　　前段时间，我提了一个建议，对房价跌破首付的地方，买房人如果还贷特别困难的话，银行可以考虑暂停还利息。等房价稳定之后，买房人度过困难周期以后，恢复还利息，或者银行可以根据房价和买房人的情况减免一部分利息。这样一方面减轻买房人负担，另一方面银行其实没有什么损失，因为本金在继续还。有人喷我：凭什么？房价上涨的时候，给银行多给钱了吗？

　　别激动嘛，我说这个当然是有依据的。一些地方房价现在下跌远远超过首付了，这个时候，业主可以有两个选择：第一，继续还贷，第二，房子不要了给银行。比如美国房价一旦跌破首付，房子就不要了。把房子直接给银行，银行你自己去处理了。但是，在中国，业主无法弃房不要。

　　美国这么做的原因是美国很多州的房贷没有追索权的。房子跌破首付以后，你就直接可以把房子给银行，银行把房子拍卖，拍卖多少钱，银行就得多少钱，损失银行承担。比如，房子贷款50万美元，最后拍了30万，损失的20万银行承担。

　　但是中国中国的房贷是无限追索权。如果你不还房贷，银行起诉你，你房子拍卖，房贷200万，最后拍了100万，100万的差额银行继续在你的工资卡里扣，追索你的其他资产，银行没有任何损失。在中国，你一旦背上房贷以后，就是一个无限责任。银行不管房价涨跌，银行都要求你全部支付本金和利息。再加上在中国一旦你不还房贷，银行告你，你的征信会出问题，影响你考公，影响你干很多很多的事。

　　美国这么做的原因，是美国对房贷大多会进行证券化的处理，把房贷打包卖给其他机构，自己赚个手续费，把风险转移出去。中国银行房贷基本没什么证券化，对银行来讲，一旦买房人不要这个房子，损失也全部是由银行承担。另外，在美国还不起房贷，也不太会因为征信寸步难行。美国也有个人破产制度。

　　中国老百姓真的是非常非常好，很少有人不去还房贷，大家都在还，即使房价一半都跌没了。这次房地产的调整，其实也给我们在这方面的制度改进提出了要求，在房价下跌的时候，如何分担这种损失和成本。否则一个人买房以后，最后房价70%没了，就剩30%了，还在还房贷，对买房人其实是不公平的。应该建立风险转移机制，减轻买房人的负担。

　　在没有保险、证券化机制的情况下，最好的办法就是暂停利息，或者减少一部分利息。哪怕暂停两年都行。房价跌破首付，弃房成本太高，又没有减轻机制，很显然对买房人不公平。一些人也别喷，好像买房的都是罪人。