张湧：高层住宅的维修，谁来出钱？

lameihua

　　伙伴们，大家好！

　　最近，香港高层的大火牵动了很多人的心。

　　不光是因为触目惊心的火灾场面，还因为很多人自己就住在高层小区，对于高层居民楼在维修、防灾等方面的脆弱性，产生了一些担忧。

　　大部分人买的第一套商品房是高层，而且房地产销售的高峰期出现在2015-2020年，至今楼龄普遍不足 10年，很多问题还没有暴露。

　　随着时间的推移，高层住宅维修难的问题迟早会出现；

　　而且会在未来某个时间段集中爆发。

　　01

　　首先要清楚一个事实：高层住宅的消防、重大维修维护等问题，第一责任人是业主。

　　这是写在《高层民用建筑消防安全管理规定》里的。

　　该《规定》第四条明确指出：“高层民用建筑的业主、使用人是高层民用建筑消防安全责任主体，对高层民用建筑的消防安全负责”。

　　这意味着，无论是电梯、消防设施还是外墙等共有部分，其维护责任都需要由全体业主共同承担。

　　所以，自己的房子将来如果出了问题，不能完全寄希望于外力。

　　02

　　高层住宅结构复杂、设备繁多，资金筹集和维护难度比普通住宅更大。

　　以香港宏福苑火灾事件为例，该屋苑建于1983年，楼龄超过40年，其外墙翻新工程的总报价高达3.3亿港币，折合人民币约2.7亿元。

　　这笔费用分摊到1984户业主身上，平均每户需承担15-18万元人民币。

　　高层住宅的结构复杂，对专业技术有较强的依赖性。

　　比如电梯、排水、空调、报警系统等，高层都要比普通住宅更加复杂。

　　这些系统的设计寿命通常只有十几年，远低于建筑本身的寿命。

　　而且，高层的维修很多都涉及高空作业，需要搭设昂贵的脚手架或使用高空作业车，施工周期长，对周边环境和居民生活影响大。

　　如果维护不到位，那么老旧高层的有效寿命会大大低于70年的产权，以及建筑的设计寿命，可能面临提前功能性报废的风险。

　　国内超过40年的高层建筑比较少，但是这一天迟早会到来。

　　03

　　维护的问题，本质上是钱的问题。

　　因为是业主共有，所以让大家一起心甘情愿地掏钱做房屋的维护，并不容易。

　　近几年，随着购买商品房的人越来越多，人们开始知道“公共维修基金”这个事了。

　　按道理来说，第一任业主在收房之前，或者在办理房产证的时候，需要先交公共维修基金；

　　大概是房价的2%~3%，这笔资金将统一存入专项账户。

　　这个账户跟随房子走，业主把房子卖掉后，这笔钱是带不走的。

　　许多人混淆了“公共维修基金”和“物业费 ”的概念。

　　物业费主要用于保洁、保安等日常人力服务；

　　而涉及房屋本身的维修，这种非定期的、金额比较大的，是需要用到“公共维修基金”的。

　　所以电梯坏了没人修，这还真赖不着物业。

　　04

　　一些开发商虽然知道有这么一回事，但是房地产销售最火爆的那几年，很多房子其实没有交这个钱。

　　因为收这个钱也到不了开发商的手里；

　　而且，大多数人首次购买商品房时，不了解公共维修基金是什么，如果要收，会觉得这是乱收费，引发业主的不满；

　　还有，部分地区规定，开发商也需要承担一定比例的公共维修基金……

　　再加上，新房刚交付也没有什么需要公共维修基金的地方。

　　所以对于开发商来说，为了顺利交房，减少摩擦，就多一事不如少一事，不强制收公共维修基金了。

　　但没有解决的课题不会消失，迟早会找回来。

　　对于近些年买房的人来说，这其实埋下了一个隐患。

　　之所以这个问题没有爆发，是因为大多数房子还比较新，有的新房里面入住率很低，电梯的使用率也很低，远没有到要维修的地步。

　　等十几年后电梯坏了，这笔钱估计还是会收；

　　那个时候，业主的情况已经千变万化了，想要收齐来的难度要比交房的时候更困难。

　　后期如果再一对一地去收的话，没有交房、过户等强制筹码，收上来的概率会大幅下降。

　　这会导致小区的公共设施得不到妥善的维护，电梯坏了没人管的问题。

　　05

　　这笔钱属于业主共有，当小区有大型维修事项时，可以由物业申请，相关部门批准之后才能动用。

　　哪怕公共维修基金都交上来了，还要面临第二道门槛：这笔钱的使用需要小区业主达成共识。

　　具体来说，需要小区面积和人数都超过三分之二的人同意，才能提取使用。

　　这个比例要达成的话，现实中还是比较难的；

　　因为业主数量多，利益诉求不一致，意见通常也很难达成统一。

　　业主自住时动力较足，但如果房屋长期闲置，那么动用维修基金的意愿会显著降低。

　　而且，一些大型的维修维护，动用的资金可能超过公共维修基金，就需要业主再掏一笔钱。

　　这个困难就更大了。

　　以电梯更换为例，一部电梯的更换费用可能高达30多万元，分摊到每户约2000元。

　　高层住户对电梯的依赖性最强，更换意愿最为迫切；

　　而低层住户日常使用电梯的频率较低，参与出资的意愿自然不高。

　　06

　　还有，如果物业能牵头做这个事情还好。

　　如果物业不管，则需要由业委会来牵头。

　　业委会或者业主大会，是一种基层的自治组织，需要业主有一定的自治意识和自治能力。

　　长期以来，我国城市居民习惯于依赖单位来解决公共事务，缺乏“主人翁”意识和自治传统。

　　许多业主没有共有财产的概念，认为只要自己的房屋内部没有问题，就无需关心公共区域的维护。

　　这种“各人自扫门前雪”的心态，导致业主对参与小区公共事务的积极性不高。

　　即使业主大会和业主委员会得以成立，其成员的自治能力也参差不齐，缺乏专业的法律、财务和管理知识，难以有效地履行职责。

　　07

　　国际上，因为发展比较早，很多国家和地区出现过高层住宅维修资金筹集的问题，他们的解决方案主要有几种：

　　美国的特点是高度市场化，高层维修的费用要业主自主承担，每个月都要交管理费，政府仅起到监管的作用。

　　若遇大修大补导致资金池不足，委员会可向业主专项筹款，或凭借稳定现金流向银行贷款。

　　同时住户必须购买火灾险、意外险等，若房屋因意外受损，由保险公司承担部分维修成本，实现风险转嫁给市场。

　　日本的做法和我们类似：

　　业主购买新房时，需专门预留一笔维修储备金，仅用于外墙维修等大型施工，平时不得动用。

　　英国则在2021年设立了一个50亿英镑的高层修缮专项基金，来应对火灾等事故，或老旧高楼的安全修缮；

　　要求开发商在开发房屋时，提前缴纳建筑安全税，上缴政府后逐步积累形成维护资金池。

　　新加坡在高层住宅的维护上，统筹程度更高。

　　新加坡约八成居民住在组屋，组屋的维修费用主要由政府兜底，小修小补（如水电维修、房屋裂缝修补）住户几乎无需出钱；

　　若涉及个性化改造（如卫生间改造、加装适老化装置），或者换电梯等大型项目，每户需要缴最多不超过3000新币的费用。

　　这主要是因为新加坡基本放弃了地产市场化。

　　统筹之后的维修费用也因规模化，实现了成本的降低。

　　再看我国的情况，我国目前大部分高层的建设年代都比较集中，而且楼龄比较短，甚至还没有到电梯的更换周期。

　　随着时间的推移，后续涉及到公共维修的事情会越来越多；

　　在解决的过程中，多半会根据具体的情况，让问题一边暴露一边处理；

　　然后我国会有一些专项治理。

　　比如针对老旧电梯。

　　这些行动通常由政府牵头，联合质检、房管、街道等多个部门，对辖区内的老旧电梯进行全面的排查和评估，建立隐患台账，并督促相关责任单位进行整改。

　　然而，这种运动式的整治并非长效机制，还需要与常态化的监管和维护体系相结合。

　　最终形成一个统一的规范化的处理模式。