刘晓博：楼市，将有大消息？

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　　未来两周，楼市可能有大消息。

　　这是因为两个重要会议即将召开：年内最后一次研究经济工作的政治局会议，可能在一周左右召开；政治局会议后一周内，大概率会召开中央经济工作会议。

　　2026年是十五五的第一年，开局之年稳增长非常重要。在中央制定十五五规划的建议里提及住房的次数，显著超过了十四五、十三五的规划建议。

　　可能会有哪些方面的利好？楼市又将在未来1年怎样演变？下面谈谈我的看法。

　　问题一：12月会有降准或降息吗？

　　美联储12月降息概率较大，最新的机构预测在80%以上。但即便美联储在12月降息，中国本月降息的概率依然不高。

　　最近央行在三季度货币政策报告里，重新多次提及了“跨周期”。这个消失了几个季度的词汇，再次出现了。所谓“跨周期”，就是货币政策变得审慎的含义，这意味着“适度宽松的货币政策”出现了微调。

　　2025年即将过去，到目前为止中国只降息了1次，降准了1次。“跨周期”重出江湖，意味着未来一段时间在降准、降息上会比较审慎。

　　如果一定要在降准、降息中选一个出台，应该更倾向于降准。

　　问题二：会有房贷贴息和个税抵扣吗？

　　此前有这方面的传闻。由于目前各地楼市限制性措施（限购、限贷、限价等）已经取消，只有北、上、深还有一点限购门槛。而当前楼市再次出现了降温态势，如果不出台利好，可能拖累2026年的稳增长。

　　我的判断是：楼市需要新的利好。降息空间不大（要兼顾银行、保险等行业的压力），所以出台房贷贴息和个税抵扣的可能性是存在的。但力度可能没有网上预期的那么大，因为要考虑财政的可持续性。

　　问题三：房地产税会出台吗？

　　日前，财政部原部长？在2025年11月？财新峰会上表示，房地产税立法已完成，但因当前房地产市场仍处下行周期，全面推行时机仍需审慎考虑。

　　那么，房地产税未来1年会出台吗？

　　我对“房地产税立法已完成”表示质疑。完成一项新法律的立法，需要全国人大公开审议三次。三次审议一般需要6个月以上，重大法律的三次审议需要时间更长，比如民法典从一审到通过耗时5年。目前尚未看到房地产税提交全国人大审议的任何报道。

　　准确的说法可能是，房地产税已经有了一个基本稿，可以向全国人大提交审议了。至于什么时候能正式通过，什么时候可以落地，尚不确定。在这个问题上，国家会非常审慎。

　　房地产税将如何影响市场？我的看法是：短期是利空，中长期是利好。

　　房地产税如果落地，对楼市有利空出尽的意味。而且地方政府能从存量房持有环节获得税收后，会在土地供应商更加谨慎，这有利于房价长期的稳定向上。

　　在全球各地已经出台了房地产税的国家或地区，没有哪个地方是因为房地产税出台，房价持续下跌的。如果没有房地产税，地方政府无法从存量房上持续获得收入，就会加土地供应，从卖地上获得收入，这会让供应量持续加大。

　　出台一个理性的、老百姓可负担的房地产税，对楼市是中长期利好。但短期内有压力，尤其是经济体感偏冷的时候，老百姓对增加税收负担比较敏感。

　　最后总结一下：

　　由于12月上旬有两个重要会议，都以经济工作为核心，所以楼市可能会有新利好；但预期不能太高；未来1年降准、降息次数或许跟2025年差不多；贴息或个税抵扣值得期待，但力度有多大、何时落地存在不确定性；全国楼市的回暖，还需要用时间换空间。