张湧：楼市复苏，不能继续依靠政策托举

lameihua

　　伙伴们，大家好！

　　2025年第三季度，中国房地产市场延续了下行趋势。

　　今年1-9月，新房销售面积同比下降5.6%，销售额下降7.6%。

　　9月，70个大中城市二手房价，同比和环比全部下跌。

　　这种情况在去年5月和9月份发生过两次，然后就有了517和924两次强力的救市措施。

　　今年以来，除了北上广深等核心城市出台过一些优化政策以外，像去年那种全国性的救市措施再也没有出过。

　　这说明，在合理的前提下，对房地产的政策支持力度基本已经“拉满”，房地产到了需要建立自身的“造血能力”的阶段。

　　除非四季度房地产出现严重恶化，并对经济造成明显拖累，否则出台大范围强力刺激措施的概率不大。

　　01

　　去年9月份提出“要促进房地产市场止跌回稳”；

　　从防止房地产引发金融风险，到拿出“真金白银”托举楼市，对房地产的态度发生重大转向。

　　比如降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限售、推进城中村改造和收购存量商品房等。

　　连续多次脉冲式的刺激政策，短期内对房地产的刺激是有效的。

　　但是一旦“停药”，市场很快就会冷下来。

　　到今年三季度，房地产救市措施基本上能出的都出了，政策空间基本到头了。

　　这说明，救市的“政策底”已经基本到位了，就等“市场底”的出现了。

　　二者不同步是正常现象。

　　同时，如果把房地产比喻成一个病人，解决问题的根本，是恢复病人自身的身体机能；

　　救市“这味药”吃下去之后，需要有一个等待见效的观察期。

　　如果“药”给的太多，时间太长，不仅不能提升“病人”自身的抵抗力，反而容易产生“耐药性”。

　　政策的“药”已经给到位了，接下来就看房地产能不能自己运转起来。

　　所以，在9月份美联储降息之后，我们连LPR都没降，就是希望房地产能有独立的“造血能力”。

　　那现在，房地产不需要外部刺激，也能形成正向的市场循环，实现真正的企稳回升，卡点在哪里呢？

　　02

　　目前购房的门槛和成本已经降得非常低了。

　　居民的购买力恢复不是一蹴而就的事情，短期内的需求很难有大的变化。

　　所以，唯一的突破口，就是打破弥漫在楼市的一股悲观情绪。

　　2025年二季度，居民部门杠杆率为61.1%，较上年末和上年同期分别下降0.3和0.7个百分点；

　　1-8月居民新增中长期贷款为1.08万亿，同比少增0.23万亿，

　　这些数据说明，老百姓正在经历一个去杠杆的过程，楼市不景气也就不奇怪了。

　　目前的一个普遍现象是，购房者观望情绪比较强，普遍担心后面还会继续跌；

　　这种担忧直接抑制了刚性和改善性需求的释放。

　　所以寻找楼市“市场底”的突破口在于，打破购房者的悲观预期。

　　03

　　有一个好消息是，今年土地出让金收入有所好转。

　　2025年前8月，300城土地成交金额为13128亿元，同比增长9%。

　　尤其是一二线城市，2025年前8月成交金额、成交均价同比增幅均超2成，溢价率均在10%以上，较去年同期稳中有增。

　　租金回报率也有所好转。

　　目前，样本100城的租金回报率为2.37%，已经很接近2.4%-2.8%合理区间；

　　虽然接下来租金涨不涨不一定，但是如果房价按照目前的速度下行，明年二季度，租金回报率有可能达到合理水平。

　　部分城市，如乌鲁木齐、贵阳、哈尔滨等，租金回报率甚至来到3%左右。

　　房价收入比方面也在好转。

　　房价收入比，大致可以理解为：一个家庭的收入，不吃不喝多少年，可以买一套房。

　　北上广深分别为12.3倍、9.6倍、8.1倍和14.6倍；

　　虽然距离国际上公认的3-6倍还有差距，但是考虑到我国的国情，这个指标整体是在缓慢朝合理区间接近的。

　　还有就是，房价是否回升，也要看宏观层面，新旧动能的转换是否会加速。

　　当新动能对投资、基建等传统动能的替代更明显，居民收入回升，通胀和PPI等宏观指标逐步恢复，人们对经济的乐观情绪普遍回升后，房地产自然会企稳回升。