刘晓博：上海出手、万科涨停！房地产大反攻？

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　　今天中午，楼市再传大消息：北京之后，上海也出台新政了！

　　新政的主要内容是：

　　1、符合条件的家庭和个人在外环外购房不限套数。

　　2、成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

　　按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。

　　非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

　　此外，还有公积金方面的利好：

　　提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。

　　上海公布房地产新政之前，A股和港股里的房地产板块已经开始大涨了，其中万科涨停。

　　下面分别是A股和港股截至到今天中午收盘时，房地产个股上涨情况：

　　或许有人会问：万科刚刚公布了中报，不仍然亏损吗？为何能涨停？

　　的确，万科中报显示：今年上半年亏损了119.47亿元。

　　但万科中报里有诸多积极信号，比如公司上半年销售收入仍然突破了1000亿，销售回款率超过100%，并完成超4.5万套房屋的交付工作。

　　更为重要的是：万科在债务化解方面取得了较大进展，已如期偿还243.9亿元公开市场债务，且2027年前无到期境外公开债。

　　由于市场普遍认为，当前A股的牛市非同寻常，应该是人民币资产被低估多年之后的一次大爆发。所以有资金在错过芯片、机器人、稀土的情况下，以左侧交易的思维开始抄底地产股，比如万科。

　　未来房地产行业会如何演变？什么时候能全面走出低迷，开启新周期？

　　我的看法是：让全国房地产全面走出低迷，可能需要很长时间。人口流失的三四五线城市，难度极大。

　　未来的房地产行业会高度分化，有人口增量的大城市核心区，有望首先走出低迷。

　　事实上，目前上海、成都、杭州的优质板块已经出现了比较明显的回暖态势。

　　接下来，随着股市转牛，火爆的行情、快速的赚钱效应可以有效打破几年来的惯性思维、悲观看法。

　　如同会有资金在股市抄底万科等房地产股一样，也会有资金抄底大城市、核心区、配套好的优质盘。

　　上海此次楼市松绑，基本上抄了北京的作业，主要是对符合条件的人士（至少在上海有1年社保）进一步放松限购，其中外环外对特定人士取消了限购。

　　为什么不对外地人零门槛？因为北京和上海是明确要减量发展的城市，北京此前松绑五环外，就采取“对内取消限购”的方式，避免“跟北京无关的人流入”，增加城市压力。上海的做法和思路跟北京一样。

　　但上海的门槛更低，因为1年社保很容易做到（北京五环外要2年社保）。所以，上海楼市可以获得比北京更多的增量需求。

　　接下来要看深圳了。深圳已经允许非户籍居民在非核心区零门槛买1套了，核心区仍然保留了1年社保的门槛。接下来，深圳是对内松绑（核心区允许符合条件的家庭、个人多买），还是内外兼修——允许外地人零门槛在核心区买1套，有待观察。

　　但有一点是肯定的：深圳会很快出台楼市新政，我之前猜测在9月3日之后，现在看可能提前。

　　此外，9月22日LPR（贷款市场报价利率）可能会降息，中国房贷利率有望进一步下调。股市里房地产板块的行情能走多远，还有待观察。