杨国英：刚刚，北京出手了……

lameihua

　　楼市持续低迷，北京终于出手了。

　　8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，《通知》明确，自2025年8月9日起，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。

　　注意，这个政策的重点：如果你是北京户籍居民或者非京籍缴满了两年社保或个税，那么你就可以在北京五环外随便买。

　　也就是说，就购买群体而言，仍然是存量人口，而不是增量人口。

　　当然，这里的“增量人口”，也是动态的，现在如果你是外地人且没有在北京缴纳社保或个税，那么，你完全可以从现在开始在北京工作或者缴纳社保或个税，这样的话，两年后，你就可以在北京五环外任意购买商品住房了。

　　现在的京沪，这两个TOP2且享受最好教育和医疗资源的一线城市，现在都在逐渐扩容预期增量需求，这一政策，本质上就是对次一级城市楼市需求的虹吸。

　　当然，目前为止，这样的政策支持，都是从相对偏远的外环开始的，且需要提前一段时间进行准备，比如去年9月底，上海就出台政策，缴纳一年社保或个税，外地人即可在上海外环购买商品住房，再比如刚刚北京发布的政策，缴纳两年社保或个税，外地人即可在五环外任意购买商品住房。

　　对今天的北京出手，我简单给几个观点：

　　1，北京逐渐扩容预期增量需求，这之于次一级城市特别是周边城市，绝对可以起到虹吸的作用，尽管这种虹吸作用对周边城市的冲击力，现在看，整体还要等到两年之后。

　　2，伴随着京沪等一线城市加速降低门槛，一线城市的房价底部区域，很有可能会在明年底出现，基于存款利款+1%的收益率贴现，现在只要LPR再继续下调30个百分点，一线城市的租金收益率，也就差不多可以达到存款利率+1%的收益率贴现的水平。

　　当然，这是就整体而言，就京沪极少数的局部区域而言，今年底也是有可能出现房价底部的。

　　3，京沪一线城市的房价底部，整体可能要等到明年底，但是，绝大多数二线城市的房价底部，则很可能要等到三年之后，同样基于存款利率+1%的收益率贴现，即便未来一年LPR再下调30个基点，绝大多数二线城市的年租金回报率也达不到存款利率+1%收益率贴现的水平。

　　至于广大三四五城市的房价，个人认为，整体就没有讨论的必要了。

　　周末了，最后再简单说一下今天的股市。

　　今天股市发生了中幅下跌，尤其是近期涨幅特别猛的高科技。

　　今天市场的回调，其实很正常，没有别的原因，也没有必要刻意扯一些原因，主要还是因为市场自6.23以来涨幅太猛了。

　　在涨幅太猛之后，恰逢老特同志最近又在与印度闹关税纷争，这对我们是没什么的，但是金融市场有一些负向反射性，事实也是很正常的。

　　其实，现在老特同志之所以拿印度出气，事实也是因为在我们这边碰了硬钉子，但是，如果老特同志继续搞印度的关税，那么，印度也不是傻瓜，印度大概率会加速转向我们，所以，几乎从任何角度看，今天中美之间，至少中期之内，大势是向着我们的。

　　所以，我继续我的预判，中期，接下来8个月左右，A股超大概率是要突破4000点的，继续都有可能突破4500点。

　　至于8月市场表现，我依然坚持两周前的预判，8月市场超大概率将突破3700点，且8月份高科技将领跑，尤其是与AI有关的软件和硬件。

　　所以，今天借助市场震荡回调，我减仓了一部分传统标的，计划下周进一步加仓高科技标的。