安民：城市地产的未来，取决于各市产业的未来

lameihua

　　有博友发来纸条，问房地产是否没有未来？我们的结论是，要看在哪里。具有产业优势的大中城市，核心地段的房子，二三十年内都不会有问题的。

　　这些问题的根子，就是产业。

　　房地产的逻辑有两个：一个是宏观经济周期的逻辑。香港地产有1998年金融危机大跌的时候，但那个时候能咬牙坚持供房的人，最后的结果都不错，因为房价是波动的，有波谷，一定会有波峰。现在房价基本就是波谷，未来一定会出现波峰。这是宏观经济周期决定的。

　　中国经济在谷底都能达到3%到5%的增长，所以未来一定远好于西方。这个是常识。常识告诉我们，对中国经济要有信心。

　　第二个逻辑是，房价是产业的反映。简单地说，就是决定房价的是人口，决定人口的是产业。产业在哪里，人口就在哪里。人口在哪里，哪里的房价就不会有问题。

　　对这个问题的研究，始于我们1988年冬天研究中国农村经济中的劳动力转移，当时就很明确，城镇的未来一定是产业，产业的方向决定人口的流向。

　　所以，一个城市，产业有未来，房价就一定有未来。

　　若干年前，我三姐夫哥问我，他说他们准备盖小洋楼，问我是在老家原址盖好，还是到龟山镇上去盖。我说哪里省钱到哪里盖。他问原因，我说你们盖楼，不外乎两个老的养老，最后涉及的是孩子继承你楼房的问题。到你们两个老的走了，那房子他们都不会要。无论是在镇上，还是在原址，都卖不出钱。原址的宅基地可能还有些作用（后来推出了地票）。他讲到镇上盖地基很贵，我说那就原址重建。

　　那为什么那么好的房子，最后都不值钱呢？因为没有产业。

　　房价由人口决定，东北某县城，10万元一套的房子，现在值3万，因为没有产业。没有产业，就没有人，年轻人就会离开。年轻人离开，房价后面就守不住。这叫做人随产业走，房价随人走。这是长远的逻辑。

　　这方面，典型的是美国汽车产业底特律。底特律的汽车产业没有未来，所以底特律也就没有未来。但还有一个周期逻辑，上面讲了。

　　所以粉丝问万科的中报，亏损100亿到120亿，问房地产是否完蛋。那我们的观点是什么？发两点。一是房地产不会完蛋。二是万科的情况，要具体问题具体分析。

　　房地产从拿地到结算，大致是两年的周期。一季度显示，万科账上有1912.92亿合同负债。上半年交房超过4.5万套，实现销售金额691.1 亿元。有些人看到这里，会以为万科上半年的收入是691.1亿元，这个判断是错的。销售金额是未来的收入，不是现在的收入。我们不能拿691.1/4.5=153.58万，说万科上半年的楼盘平均售价153万，这样计算是错误的。那是对错了号，看不清楚它的情况。

　　实际上，一季度万科收入379.95亿，二季度公司收入多少，没有披露。我们按400亿预估。则上半年收入是780亿，全年可能达到1500亿到1600亿，正常应该更高一些，因为下半年一般是销售的高峰。换句话讲，公司一季度账上的1913亿合同负债，相当于一年或一年多点的收入。

　　也就是，公司2024年底账上的1923.61亿元合同负债，基本上是2024年销售的。我们大致推断出，公司2024年销售了2269亿，然后有345.38亿当年完成了结算，有1923.61亿结转到下一年，今年或明年结算。如果今年交房多，今年结算，如果今年交房少于1923.61亿，那有些就会转到明年。

　　所以，按照房地产的建设和销售周期，2024年销售的房子，有一部分是2022年拿的地，少量早的是2021年，晚的是2023年，也就基本上是2021年下半年到2023年上半年拿的地，2022年下半年到2023年上半年的量最大，那时处在地价的高峰期刚过不久。高峰期拿的地，要么已经消化得差不多了，要么快消化完了。而高价地主要是在2021年到2022年。

　　所以，去年卖的房子，主要反映在今年的报表中，显示出来是今年的销售收入，就是今年结算。

　　我们看看万科今年一季度的报表：收入379.95亿，成本356.77亿，毛利率只有6.10%。而今年卖的房子，基本上是2023年或2024年上半年拿的地，那个时候地价已经降下来了。而有很多公司实际上不是两年周期，是拿了地，10个月就开卖房子，这样的情况，如果毛利率低成万科那样，售价对大家更为有利。

　　所以今年的房地产是很有买头的，那些儿子姑娘大了的，要房子的，可以考虑出手。这个大家只要去看房地产公司历年报表上的毛利率就知道。好的时候，毛利率超过30%，到40%的也有，坏的时候，像今年一季度，万科的毛利率6.10%。二线城市一套房子两三百万，涨15%就是普通人几年的收入。

　　再就是，像我们上次写文章讲的那样，万科开始卖资产了，也开始加紧库存房变现。公司公告中讲：实现大宗交易签约金额 64.3亿元；通过存量盘活回款57.5亿元。前者就是卖资产，比如某些持有的商业物业被卖，像完成对上海金桥万创中心项目的出售，总建面11万平米，售价14亿，接盘的是昆山国资。这是逻辑的一环。

　　逻辑的另一环是一个城市的产业布局。

　　您所在的城市，只要产业布局没有问题，只要在市场竞争中有比较优势的产业存在，而且不是那些很传统的产业，那么，你们的城市就有未来。

　　我们上周通过各省的指数分析过上海，讲上海产业结构转型，所以，从指数的角度来看，上海的产业就有未来，上海的地产肯定不会有啥大问题的。因为他们有产业在。像上海浦东新区，2024年GDP是17752.28亿，这个数据已经接近天津，高于青岛全市了，在全国城市排名可以排到第13名。其中张江科技园区，一区22园，2024年光集成电路和生物医药就达到4600亿。这还只是两个产业。4600亿什么概念？在全国百强城市排名可以排到72名，高于包头。要知道包头有钢铁有稀土，有光伏，有铝，有装备制造。

　　再如武汉，武汉传统的行政区中，最强的是武昌区，去年GDP2000亿。超过它的有两个区，一个是经开区，2200亿，比较晚成立的一个新区；一个是光谷，即东湖高新技术开发区，3203亿。

　　实际上，前些年城市的排名，增量主要是几个产业，如汽车产业，还有信息产业，还有新能源，还有生物医药，再就是互联网。对中国来讲，这些产业主要是前25年中崛起的。

　　而未来20年，还会有哪些产业将会崛起呢？我们普通的个人投资者可以从中找到些什么样的投资机会呢？我们今年研究的行业二到行业四，在未来10到20年内都是重要的产业，最终的产业规模，都是几万亿甚至十几万亿的级别。而作为个人投资者，我们肯定会抓住这样的行业大机会，好好进行战略投资。而《再次布局战略投资》，就是讲的我们这次战略投资的思路和操作方向。

　　像这种投资，往往是很多年才有一次的。我个人是1999年有一次，2013年前后有一次，再就是这一次。看了这个时间回溯，猛然意识到这个周期跟朱格拉周期惊人一致。于是明白朱格拉周期表面上是固定资产投资周期，其实背后起支撑作用的，正是产业投资周期。

　　这是人生的一项重大投资安排，我们希望散户中有更多的明白人。