占豪：海底捞月的一招：从“量衰”到“质生”的东方智...

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　　从“量衰”到“质生”的东方智慧，这就是中国的伟大之处！

　　很多事你不得不服，中国是真的伟大，这些伟大能体现在很多细节当中！

　　7月15日的中央城市工作会议召开。中央召开这样的会议非常罕见，历史上应该一共也就召开了五次，每一次都是因为重大课题，为了解决重大问题而召开。第一次是1962年，首次会议，由周恩来主持，起草《关于当前城市工作若干问题的指示》，聚焦国民经济调整时期的城市问题。第二次是1963年，重点解决工业布局和城市基础设施短板。第三次就到了1978年了，国务院主导，党中央批准《关于加强城市建设工作的意见》，推动改革开放初期的城市重建。而最近一次的召开，与第三次召开中间就隔了37年，也就是2015年首次以“中央”名义召开，定调新型城镇化，提出“人民城市”理念，推动城市发展模式转型。再接着就是这一次，聚焦城市高质量发展新阶段，部署“存量提质增效”战略，强调房地产新模式、城市更新、韧性安全等任务。

　　当房地产行业的潮水加速褪去，增量空间的边界在城镇化率达到65.22%的当下日益清晰。面对开发投资连续15个月负增长、土地出让收入锐减的困局，许多人只看到房地产市场裸露的“海底”——市场萎缩、风险累积、增长乏力。但是，中央看到的却是变革的机遇。7月15日，这场时隔十年的中央城市工作会议，展现的是一场“海底捞月”式的战略智慧：当数量扩张的旧路难以为继，便从质量跃升中创造全新需求，在存量时代开辟万亿级内需新蓝海。

　　就问你，这样的改革思路牛不牛？这个世界上，除了中国有这样高度的政治智慧和强大的执行力，其他国家还有吗？

　　作为曾经经济增长的最重要引擎，房地产业熄火后对宏观经济影响非常大，房价在过去几年持续下跌，成交量持续萎缩，一系列房产商倒掉，土地收入大幅萎缩。面对这种情况，换作资本主义国家，那这就是经济周期，面临的就是房地产泡沫破灭后的经济危机。然而，中国人却想出来了“海底捞月”式的高招，有了破局之道。

　　一、破局之道：以“美好生活需要”重构房地产价值逻辑

　　会议核心指向“加快构建房地产发展新模式”，其本质是推动行业从“规模竞赛”转向“品质革命”。这精准扣住了新时代社会主要矛盾的关键：人民对美好生活的向往已从“住有所居”升级为“住有优居”。当9.2亿城镇人口中超过30%居住在2000年前建成的老旧住房中，当存量住房面积突破500亿平方米，提升住房质量、优化居住环境，正是打开内需新蓝海的密钥。你房产商的房子不是不想降价吗？那好吧，你就把房子修得更有质量嘛！这样，老百姓看房子品质上升了，相对价值的承认水平就会更高，房价也能更稳，这样改善居住的需求就激发出来了。

　　如果我们从质量跃升视角看，直接就可以裂变出三大需求：

　　一是空间裂变带来的需求：每平方米老旧小区改造可带动装修、家电、智能家居等约2.8万元衍生消费。以全国21.9万个待改造小区计算，将激活超十数万亿内需市场。国家既然需要花钱，花在这些方面，不就是很好的转移支付，不就是真的提高人民的生活品质了嘛！

　　二是技术裂变带来的需求：绿色建筑渗透率如果从5%提升至30%，预计将催生万亿级光伏建筑一体化、智能家居、节能建材产业的大发展。

　　三是服务裂变带来的需求：物业服务标准越来越高，对应的小区物业服务的增值空间也就出来了，譬如社区养老、托幼等“住房+”服务正形成新增长极，这不都是增长空间吗？大多数老人都不想到养老院，那么我们是不是可以通过社区养老服务来提升生活品质呢？这不都是产业吗？

　　二、战略落子：三位一体构建房地产发展新范式

　　（一）、房地产的产品革命：以“好房子”重塑行业标准

　　城市工作会议明确要求“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”，这标志着房地产行业价值锚点的根本转向。新的高质量住房都有哪些维度？国家给定义了四个维度：安全维度、舒适维度、绿色维度、智慧维度。你看，以后建设高品质住房就不用没有目标了，围绕这四个维度就干吧，通过打造好的产品去竞争，未来是需方市场，谁房子更好谁卖的好。未来，可能同样地段，房价会有较大差距，就是差在品质上。

　　（二）供给革命：双轨制重构住房生态

　　现在，我们的房子已经足够多了，但高品质住房还不够，所以会议精神之一是“严控增量、优化存量”与“扩大保障房供给”的双轨并行的方式来重塑市场格局：

　　譬如，商品房领域，你就建设更高品质的住房，新房品质比旧房品质高，你不就可以维持更好的价格了吗？这不所有消费品的共同原理吗？其它商品可以这么做，房子当然也可以。

　　再譬如，存量焕新领域，是不是通过城中村改造，就可以提高住房的品质了，是不是就可以提高房子的市场价值了，国家投一部分，自己投一部分，这不就共同创造了需求，提高了品质了吗？

　　还有，像保障房领域，通过建设保障房给老百姓的住房进行保底，这是不是就是最好的转移支付？

　　虽然，这些都不是新概念，但放在一起统筹，就能焕发出新的活力，这就是我们国家的厉害之处。

　　（三）模式革命：运营能力激活存量价值

　　当行业从“开发销售”转向“开发-改造-运营”并重，新的价值增长点就开始显现了。过去，开发销售，开发商卖完房子直接把房子交给物业公司去管了，自己直接不管了。为什么不管了？因为还有更多更大利润的新房等着开发。但是，现在不同了，你通过运营打造一个高品质的物业体系，那一样是你的竞争力。而且，通过运营可以把房子当做资产去运营，会持续产生经济价值，所以未来不是谁盖的房子多谁最挣钱，而是谁品质最好、服务最好谁最挣钱。

　　三、战略纵深：房地产新模式带来新的全局价值

　　（一）宏观经济的稳定器：从单极拉动到系统支撑

　　我们都知道，房地产业关乎上下游四十多个行业，曾经是差不多20年时间里中国经济的增长引擎，仅仅房地产业就一度占GDP的10%。但是，过去几年房地产行业的持续下行，客观上又拖累的经济发展。现在，有了新模式，那么就能创造新需求，激发新活力，带来新动能。一方面会带来新的投资，另一方面会带动家装、家电等相关需求，甚至还可以带来金融衍生品的发展。

　　（二）城市进化的新逻辑：从规模扩张到内涵发展

　　城市工作会议提出，建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”六大维度的现代化城市，这要求房地产行业要和城市发展融合起来发展。未来，是房地产业跟着城市的发展需要走，而不是城市发展根据房地产开发的需求走。

　　（三）民生获得感倍增：从住有所居到住有优居

　　质量革命的本质是以人为本，大部分住房不能是金融产品，而应该是消费品，所以我们现在无论是从城市角度，还是从房子角度，都是要由“有所居”向“有优居”迈进。大家这个时候再看我们国家把新时代我国社会主要矛盾定位为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾？是不是特别准确？这个时候，大家就理解大政方针的厉害了吧？！这就是政策导向的价值，也是我们的制度优势。在这个世界上，恐怕也只有中国是这么干的。

　　四、东方智慧的当代实践

　　在占豪看来，中央城市工作会议就是一场“海底捞月”式的政策妙手，其智慧内核在于，我们从看似饱和的存量当中，以“质”为支点，通过政策引导，去撬动“新”的需求与价值。这既是对“人民城市为人民”理念的践行，也是对中国传统智慧的创新运用。

　　当德国通过《建筑节能法》推动既有建筑改造、新加坡用“组屋再开发计划”更新50年老社区时，中国选择的是一条更具系统性的道路：以住房品质革命为切口，联动城市更新、产业升级、消费提振，构建高质量发展新生态。通过这样的战略性规划和调整，这就不仅仅是稳增长、防风险的现实政策了，更是中国人于变局中开新局的智慧明证——在约束中创造新的增量，于存量中发掘新的价值，就问你，这样的东方智慧光芒，你服不服？反正，我是服了！