安民：又蒙对房地产降息政策了

lameihua

　　周三，专门针对房地产的降息来了。

　　对这个政策，我们丝毫不会感到意外。因为周日的文章，我们专门谈到了它内在的逻辑。这次降息，我们又踩到点子上了。周日出文章，周三降息，这个时间点，真的有些让人不知说什么好。我们特能蒙，而且总是能蒙着，这运气也真是好到爆棚。

　　周日的文章《经济学有时是冰冷的，但经济学有时又是有温度的》，文中讲了我观察到的两个容易引发社会阶层固化的现象，和某医生现象一样，那就是在一二线城市，现在中高端地产对普通人一生的限定，以及这样一套地产容易引发的阶层跃迁的困难。

　　它内在的逻辑是这样的：

　　本轮房地产调整，为了防止全面金融危机，只能在房价调下来后采取政策托底和新房托底的办法，不让房价出现全面跌破30%的底线。为了托价，各个城市纷纷推出一批高品质的新房，就是一批批各方面都不错的房子，地段好，开发商好，房子品质好，外观和装修都很好的房子开始涌现。品质好，导致它们的价格降不下来，然后变相稳住了其他的二手房价。由此导致普通城市百姓，终其一生只能贷款解决这样一套房子，再难有多少剩余价值。这就是经济学的冰冷。

　　它恰恰是理性选择的结果。

　　下面是周日文章的内容：

　　“此时一套房子就会成为阶层分化的拦水坝。象建发望湖、华润天境等等近期推出来的中高端房子，一套基本在四五百万到六七百万，交了首付以后，再贷款30年，以400万计，贷款30年后，本息和大致是800万。100万首付，剩下700万还30年，一年还本息23.33万，基本上每月还款近2万。武汉普通百姓，这得夫妻两人月收入3万以上才能买得起，而夫妻月收入3万的，少之又少。2022年第七次人口普查，武汉当年适龄劳动人口800万，其中月收入过万的近67万，占比8.4%。2023年和2024年社会上更加艰难，武汉月收入达到1.5万以上的人群，打破天也就50万左右。2024年底武汉常住人口规模是1380.91万，也就是96.38%以上的普通武汉人工作一辈子，买不起建发望湖、华润天境的房子，买得起的3.62%的人，有的人一辈子最后只挣了那样一套房子。

　　再讲前些时讲过的一家上市公司的事情。中部某个比较差的省，某家公司的产品那省的财政不买单了，于是那家公司的年报利润降了近2/3，一季报又降了百分之三四十，估计半年报可能更难看。为啥，那个省的财政没钱，于是就砍这方面的开支。省财政为啥没有钱，因为卖地收入少多了。这就是地产如果垮掉，就会最终带来财政垮掉的好例子。一叶知秋嘛对吧。

　　所以，总体上，2025年的房地产价格，应该差不多软着陆了。

　　这是第一个结论。然后第二个结论是，武汉超过96%的人，一生挣不到建发望湖和华润天境一套房子。第三个结论是，买得起的那些人中，有人一辈子也只能挣这样的一套房子。这就会导致什么结果呢？未来的阶层会慢慢固化，还有就是，有的人出生就在罗马，有的人出生后，努力了一辈子，终于赶到了罗马，有的人努力一辈子，仍然离罗马很远。就像我前面讲的，我、万科的郁亮、美的的方洪波，当年咱们都是做编辑，他们一个做内刊，一个做企业报纸，我是专业的，他们是业余的。但到后来，他们一年的收入，我一辈子靠工资都挣不到。因为行业选择的问题，我的天花板就是他们的地板。

　　此时要打破门阀的阻隔，除了要自己努力外，还要有什么政策来帮助呢？降息。降息真的能够为很多房奴突破自己的圈层创造条件。贷款500万，3%的利率，一年还15万的利息，利率1%，一年还5万，省10万。所以对底层背负了很多贷款的老百姓而言，降息必然是利好，不降息他们不可能突破自己的圈层，降息就为他们突破自己的圈层创造了条件。而且中国要制造业立国，现在要大力刺激消费，那就必然降息。降息可给制造业降费用，中国非金融企业一年300多万亿的贷款，降2个百分点的利率，一年少付6万亿。这会推动制造业将钱弄去做研发，并进一步在中美制造业之间挖出更宽更深的护城河来，让他们永远也追不上咱们。这是我去年以来一直在讲的。

　　此时还有些什么好处？就是我们就有了更多更好的投资标的了。此是其一。其二，我们这些普通百姓，很多被阶层限定了的人，可以通过投资来寻找到阶层突破之路。其三，当利率降到很低的时候，社会上那100多万亿躺在银行里吃利息的资金，好些就必然出来寻找出路。投资就是他们的出路，晚出来的资金，会为早出来的资金抬轿。其四，中美两国的融资成本会出现一个很大的差异，严重倒挂，而这个会让中国企业和百姓的生存环境大大好于美国。此时，政策就是有温度的。”

　　以上为引文。

　　然后我们看到周三，针对房地产公积金贷款利率的政策就出来了，降息0.25个百分点；还有针对高科技企业的3000亿元科技创新和技术改造再贷款额度，由目前的5000亿元增加至8000亿元。就是科技企业搞科技创新，比如研发或技术改造，国家再增加3000亿贷款额度。

　　也就是，国家的策略一方面是在房地产行业的方向上托底，一方面在高科技那个方向上冲关。最终就是要实现我前面讲的，让中国在高科技上远远甩开美国，让美国未来怎么也追不上。就是估计五年后，中国企业会发明出许多让人想都不敢想的产品出来，然后有一些产品会在全球引爆出巨大的产品需求，最终让中国领先世界。

　　当然，现在是降公积金贷款利率，未来会正常降利率的，当然，这个会紧盯美联储。所以，利率的下调会引发银行100多万亿资金的外流，并重新定义社会风险溢价。如果我们结合各省市国资在资本市场上的股权收购行动，就知道中国优质资产会成为未来全球资本围猎的目标。普通人前20多年以房地产分穷富，以后若干年内，会以优质股权分穷富，就是以优质股权完成大家的阶层跃迁。当然，现在的股市，涨了21天了，也要适当注意短线风险，短线别动不动就去搞梭哈。盯着真价值、真成长和真硬核，找低点进，是更好的选择。