刘晓博：楼市“解放思想”，开始了……

lameihua

　　6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。

　　会上，住建部明确表示：各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

　　这意味“收储存量房”，将推广到县和县级市层面，而不是此前大家以为的：以超大、特大城市为主，最多到地级市层面。

　　由此，让人联想到6月7日“国常会”关于楼市去库存的提法：解放思想、拓宽思路。

　　这是第一次在房地产行业使用“解放思想”的提法。（下图）

　　“国常会”还进一步确认了房地产行业的地位：“房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局”。并提出：“改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　那么问题来了：把“收储存量房”扩大范围到县和县级市，对楼市意味着什么，将来哪些变化？

　　先看一下住建部的最新表态原文：

　　市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

　　住建部提出，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

　　对此，我的看法是：

　　第一，“收储存量房”扩围到县和县级市，意味着规模可能会加大。

　　此前的规模是央行发放3000亿再贷款、撬动5000亿银行商业贷款，加上20%的本金（1000亿），收储规模大约是6000亿元。

　　6000亿的收储规模，如果按照每套房子90平方米，单套价格60万元计算，只能收储100万套、9000万平方米。

　　有券商研究机构测算：当前全国广义商品房库存约为20亿平，库销比约为25.2个月，要降低到18个月则需要去化约5.8亿平方米。按照收购价格分别打六折、八折和原价收储三种情况下需要收储的新房面积为4.5-5.8亿平，收储成本在2.6-5.6万亿元。

　　目前3000亿再贷款撬动“5000亿商业贷款+1000亿本金”的规模，跟市场实际需求相差甚远。

　　估计官方也意识到了，所以一方面加紧推进，另一方面扩围、为将来提升规模做准备。

　　我此前在文章中多次建议，把再贷款规模搞到1万亿，撬动2万亿收储规模。

　　第二，去库存“解放思想”的提法，开始发挥作用了，估计未来会有更多新招。

　　会有哪些新招呢？目前还不知道，下面是我的建议。

　　首先是要改造再贷款的方式，创设适合收储的再贷款。此前宣布的再贷款具体做法是：规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。这种常规化的再贷款，不适合保障房的情况。

　　所谓再贷款，是央行给商业银行的“便宜的钱”。如果某个商业银行发放了收储商业贷款，按照你每发放1块钱商业贷款，给你0.6元再贷款。再贷款利息比较低，为1.75%；而银行给地方政府或国企的商业贷款，按照1年期LPR打折的方式，大约在3.15%左右。

　　再贷款相当于给商业银行的补贴。

　　但保障房的租金回报率是达不到2%的，甚至可能只有1.5%或更低。这样，地方政府每做一笔收储，就被套牢一笔资金，做一笔亏本生意，很难持续。

　　我的建议是，再贷款要创新，拉长期限、降低利息。比如把利率降低到0.8%，年限拉长到5年，可以延期3次（最长20年）。

　　或者干脆不走商业银行贷款渠道，把低息资金给政策性银行（0.8%年利率），政策性银行稍微加点后给地方政府或国企，年息为1.2%，期限15到20年。保障房本来就不是市场定价的东西，所以不能走商业银行贷款渠道。

　　其次，启动大面积货币（房票）棚改。

　　目前全国有1300多个县或自治县，将近400个县级市。这其中超过70%，基本上不需要或不太需要保障房，因为没有增量人口。只有发达城市群、都市圈内部的县和县级市，才有显著的保障房需求。

　　而且绝大多数县和县级市财政非常紧张，拿不出多少钱来收储。四五线城市去库存最好的办法，是货币棚改、房票棚改。

　　我的建议是，在1万亿低息收储再贷款之外，再搞1万亿的低息PSL贷款支持棚改。通过拆除棚户区、老旧小区的方式去库存。

　　相信央行、住建部等正在解放思想、开拓思路，未来会有新招、大招出台。收储存量房扩围就是解放思想的结果，是最新迈出的一步。

　　最近房地产股走得都不好，上证指数今天上午一度跌破了3000点，说明市场急需要新的利好。