刘晓博：重大信号！广东楼市新政，为何排除它们？

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　　确认下调！

　　广东19城首套房首付最低15%，取消利率下限。

　　就在刚刚，据南方+报道，今日起，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，对广东19个城市做出调整，允许执行首套15%，二套25%的首付比例，并同步取消二者房贷利率下限。

　　其中，包含珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、东莞市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市、云浮市共19个城市。

　　值得关注的是，广州、深圳两大一线城市不在其中。

　　以下为具体内容：

　　一、对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。

　　二、对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于25%，取消利率下限。

　　三、对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　四、对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　自5月17日以来，央行发出“三支箭”，各地市场活跃度明显提升。（517楼市新政：首付最低15%；取消购房利率下限；下调公积金贷款利率）

　　时隔一周，经济最强，人口最多的广东省宣布19城首套房首付最低15%，取消利率下限，其中有很多内容值得我们仔细品味：

　　第一，这一次政策调整，主要涵盖广东省内除广州、深圳外的19个城市，凸显了一线城市与其他城市之间的政策差异。

　　目前，北上广深四个一线城市可能存在公积金政策的调整，但在首套房首付比例上，并未做出突破。

　　尤其是广东的这一次全面调整，广州和深圳并没有跟进，显示出一线城市在房地产调控上的谨慎态度。

　　这是否意味着，一线城市可能不会完全跟进降低首付比例至15%，或大幅降低贷款利率的措施？

　　这种政策的不同步，可能是出于对房价过快反弹的担忧，尤其是在一线城市，政策制定者似乎在避免房市过热的风险。

　　结合当前的市场情况，我们认为一线城市也会根据“517楼市新政”的指导，对首付比例和房贷利率下限做出调整，但会跟二三线城市有所区别。目前仍处于政策观察期，相信未来的一到两周可能会陆续官宣。

　　第二，在目前楼市政策逐渐松绑的背景下，普遍存在一种预期：

　　即未来可能取消所有的楼市管制措施，如限购、限贷和限价，从而完全市场化房地产销售，建立长效机制。

　　然而，从历史和市场周期的角度来看，这种完全放开的情况不太可能永远持续。

　　首先，虽然当前一些城市在放宽政策，但这并不意味着未来不会再次收紧。

　　房地产市场的周期性波动可能会导致政策的再次调整，尤其是在房市过热时，一二线城市很可能会重新实施限购政策来遏制过快的房价上涨和投机行为。

　　至于北上广深这些一线城市，尽管短期内可能进一步松绑，但长期来看，至少在核心区域，完全取消限购的可能性较小。

　　一线城市由于其特殊的经济地位和人口集中度，保持一定程度的市场调控是必要的。

　　这不仅是为了避免市场过度投机，也是为了确保房地产市场的健康稳定发展。

　　更进一步，随着楼市回暖，一线城市可能还会在几年之后扩大限购区域的范围。

　　其他如杭州、成都这样的强二线城市，也可能在几年之后，根据市场情况局部恢复限购。

　　“治大国如烹小鲜”，房地产政策调整不是一成不变的，而是需要根据市场实际情况灵活调整。

　　综上所述，房地产市场不太可能迎来所谓的“一劳永逸”的新模式。

　　相反，政策将继续根据经济环境和市场需求进行调整，以保证房地产市场的长期健康发展。

　　继广东省之后，云南省也官宣首套房首付最低15%，取消利率下限。

　　据CRIC调研，截至5月23日典型25个城市中有14城下调首套房和二套房比例至15%和25%，另有合肥、长沙、武汉、青岛、济南等8城调降房贷利率。

　　在综合考量广东省新政和一线城市与其他城市之间的政策差异后，显而易见，无论是政策的放宽还是收紧，都不应视为房地产市场问题的终极解决方案。

　　真正的稳定来自于均衡发展、供需匹配和市场机制的合理运作。

　　未来，一城一策，因城施策才是常态化，中国房地产市场正在经历一系列深刻变化，我们都将成为历史的见证者。