小二胖：国家队下场收房，但这次救市拉不动房价了

lameihua

　　迄今为止，中国房地产进行过三次救市，分别是2008年，2014年和2024年。

　　前两次效果明显，救市后，房价都快速上涨，但是这一次，拉不动房价了，为什么？

　　先看一组数据就明白了：

　　首先，看人均居住面积，中国是41.7平方米，对比一下，美国是62.4平方米，德国是46.6平方米，波兰是40平方米，英国是37.6平方米，法国是36.5平方米。

　　其次，人口增长率，-1.48‰，居民杠杆率64.12%，数据已经不是很乐观了。

　　然后是，城镇化率64.12%，已经趋于稳定。

　　最后是，地产市值/GDP，357%，这就很危险了。

　　和历史数据比较，就更能明白357%的含义了。

　　20世纪90年代，日本房地产泡沫破裂前，其住房市值占GDP比重高达391%。

　　2008年金融危机前，美国住房市值与GDP比例为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。

　　危险，不言而喻。

　　因此，国家队开始下场收房了。

　　给21家银行发放3000亿，允许他们定向给到央企和国企，然后由他们去收购市场上尚未售出的存量住房，改成保障房。

　　这里有三个重点：

　　（1）3000亿保障性住房贷款，其实是5000亿。

　　因为收购后，存量房收购项目可以按照本金60%再贷款，再融资2000亿。

　　这就是所谓的再贷款，所以，一共是释放出了5000亿的资金。

　　（2）对于存量房的定义非常清晰：就是开发商现有的没有卖出去的新房。

　　（3）国家通过发行专项债，资金封闭循环，专项用于存量新房的收购，并用后续出租出售所得偿还专项债。

　　利率低，整个贷款的利息是1.75%，期限是1年，但是可以展期4次，也就算是4年贷款了。

　　所以，租售比只要达到2%就能覆盖利息成本。

　　上一轮，货币化棚改，涨价去库存，短期看有效，长期看，扬汤止沸。

　　这一轮，举债救市，官方收储去库存。

　　国家出钱，地方收储转为保障房，用最小的成本，解决房地产的重大问题，是目前相对有效的办法。

　　达到三个效果：（1）帮助当地去库存，缓解还债压力，（2）提高闲置房产的利用率，（3）满足居民置换改善和租房的多种需求。

　　而且从消费端，降低首付，降低公积金贷款利率，然后取消全国贷款利率下限，刺激购买。

　　其实，早在去年就已开始布局试点，央行为此筹集了一千亿，由国开行牵头，各国有大行向天津、重庆、济南、郑州、长春、成都、福州提供超长期资金？。

　　现在库存量这么大，直接发债来回购新房，既解决了保障房的问题，又解决了去库存的问题。

　　把周期拉长，以时间换空间。

　　国家队亲自下场，目前的楼市又不景气，国家队能压价以低价格收储，也会形成一个市场“参考价”，进而对市场房价形成抑制。

　　目前房产细分为几类：商品房、学区房、人才房、公寓房、经济适用房、团购房、法拍房。

　　现在又多出来一种，政府收储房。

　　如果政府购买数量不足，根本起不到任何作用。但是，目前的情况，严重的供大于求，各地产商的现金流多绷得紧紧，巴不得政府出面，拿回资金解套呢。

　　5000亿下来，进入房企腰包，企业就能活下来，现金流会得到极大的缓解。

　　但是，也有问题，没解决血管堵塞的问题就开始直接输血。

　　注定，房价不能降太多。

　　这次杀手锏拿出来的很多，护盘房地产行业的决心很强。

　　所有的政策其实都隐形指向：房价不能跌太多了。

　　国家是希望房价降一降的，但是降太多，对于经济的影响就有点大了。

　　毕竟，全国90%以上金融抵押物是房产，大幅度缩水会引发极大的连锁反应。

　　同时也说明，经济非常需要房地产，毕竟，房地产的市值是GDP的3.57倍。

　　目前中国转型之际，还没有任何一个行业能够顶替地产及关联行业的地位。

　　初衷是好的，关键看落实会不会走样？

　　收购谁的房子，用什么价收购，收购了租给谁，能租多久，租下来的怎么转租给别人，你要相信中国人民的智慧。

　　中国现在的房地产不管从任何角度看 都没有再涨下去的理由了，如果还能继续玩下去 国家队是不会下场收房的。

　　一方面房价下降，一方面增加保障房供应。

　　这只是刚刚开始，慢慢的限制都会放开的。

　　严格意义上讲，2024年不能叫救市，叫散场联欢会比较合适。