风清语：地方政府下场扫货，这招非常高啊！

lameihua

　　5月15日，杭州临安“入市”购商品房转为公租房的消息引发各方轰动。此举被媒体称为“重磅”政策，有评论称这是“国家队入场”的信号。在动态大参考看来，这确实是一个高招，非常高啊。

　　高在哪？先说一个直观的。2015股灾时因为流动性不足，千股跌停的场景许多人至今记忆犹新，彼时国家队动用万亿资金入场扫货，放在2020年后来看，国家持股，真的不亏，还大赚，对不对？地方政府扫货房子也是同样的逻辑，若不信，再过5年看看，不但不会亏，绝对会大赚。

　　临安这么做，高在哪？当下冰冷的市场启动需要一个地方出现轰动的爆破效应。杭州正式制定政策明确收储存量房转为公租房，打响了地方政府扫货房子的第一枪，这是落实430政治局会议“统筹谋划存量消化和增量优化”的重要一环。这也预示着未来公租房、保租房、安置房都可通过类“临安模式”解决。

　　在此之前，南京提出探索利用存量房源作为保障房。去年央行设立的1000亿租赁住房贷款，8个试点城市已经在做了，但并没有引起太大的轰动。眼下来看，这些试点的经验可能较成熟了。值得一提的是，今年4月耶伦与何副总理于广州会晤后，她向外界透露：“中国正筹备‘重要措施’以应对房地产领域难题。”

　　这个“重要措施”正在浮出水面。每年各地都有住房保障房源的需求，以往侧重增量开发，增量房源偏远郊区，进度也是问题。现今有现成存量房源，通过收储快速补充房源、减少筹建时间成为首选方案。公租房力保低收入群体，规模有限，如临安项目仅1万平米，套数不多，若以旧换新、配售房及拆迁安置等多种方式并举，总体上去化优化的前景不容小觑。

　　预计接下来越来越多的地方推进收储房子用作公租房、保障房、安置房等。通过一个个“由点到面”进而形成“全国性”处理房子的局面，过不了几年时间就能让房地产真正止损。这么做不仅有助于修复地方政府的资产负债表、缓解“三保问题”，同时也有利于修复居民的预期。止损修复后就是激活市场。只不过，与以前相比，市场仍旧在，但房地产新发展模式不一样了，社会结构也不一样了。略微推演，有三种情景模式。

　　场景一：成功推广与普及阶段（2023-2025年）

　　1、二线及部分一线城市场仿效，推收储商品房转“公租房”、保障房或安置房等。中央出细则，明资金、税务优惠及法律保障。

　　2、房企响应，尤其是高库存、资金紧者，主动洽政府寻合作。高成本拿地、销售困局普遍，收储方案中，房企依规调户型车位，折价售给政府，房企损失减缓，活下来。市场响应积极，新房二手房活力略微回升。

　　3、公租房增推租赁房源，租金稳、选择多、品质升。私人房东只能升级服务以应对竞争，租赁市场更规范。

　　4、银行推公租房专项贷款，利率优惠、期限长，REITs等金融工具促市场发展。

　　场景二：中期效应显现（2026-2030年）

　　1、随着租赁市场完善，城市吸引力不再单一依赖房价，而是转向教育、医疗、就业机会等软硬件设施。人口流动更加灵活，年轻人更倾向于租住在靠近工作地点、生活便利的区域，促进了城市内部的再分布。

　　2、开发商逐步减少对住宅开发的依赖，转而涉足商业地产、产业园区、养老地产等业务。部分小房企被整合或退出市场，行业集中度提升，竞争格局优化。

　　3、地方政府对土地财政的依赖逐渐减轻，探索财产税、消费税等多种财政收入渠道。税收体系逐步完善，对持有环节征税，鼓励房屋流通和使用效率提升。

　　4、租房成为一种普遍的生活方式，不再与“不稳定”挂钩，租房者权益得到法律充分保障。家庭消费模式随之变化，更多资金流向教育、旅游、娱乐等消费领域，促进消费升级。

　　场景三：长期影响与挑战（2030年后）

　　1、市场进入供需平衡的成熟阶段，房价波动趋于平缓，房地产作为投资属性减弱，回归居住本质。租赁市场与商品房市场并重，形成稳定的双轨制住房体系。

　　2、房地产行业的调整释放资本和劳动力资源，促进科技创新、高端制造、服务业等领域的发展，中国经济结构更加优化，增长模式从投资驱动转向创新驱动。

　　3、政府角色转变为监管者和服务提供者，更加注重社会公平和住房保障体系的完善。城市治理水平提升，住房成为社会稳定器，社会矛盾得到有效缓解。

　　4、长期来看，人口是一个关键变量。随着人口老龄化，住房需求结构变化，如何合理调整公租房、保障房与私有住房比例，以及如何高效利用空置房屋，将是持续面临的挑战。