时晨晨：让富人接盘楼市？

lameihua

　　现在有个政策趋势，让富人接盘楼市。

　　关键是，富人真的会接盘楼市吗？

　　先看一下政策趋势。

　　最近深圳传出要废除“7090政策”，这消息也得到了官方的印证。

　　这意味着，以后开发商在深圳拿地后，90平米以下房子占比不用非得执行70%的红线。

　　很明显，深圳的政策不再限制豪宅市场的发展了。

　　其实，政策鼓励炒豪宅，有3个关键节点：

　　1、2022年4月底的经济工作会议上，破天荒提出“改善性住房”。

　　以前都是，笼统地强调商品房要满足合理住房需求，发展长租市场、租购并举、保障性住房等等。

　　实际上就是，放松政策都只是强调刚需，也就是小户型的房子。

　　任何放松调控的政策，不加上针对刚性需求，根本不敢通过，因为怕被说三道四。

　　这次，高层破天荒地提出改善性住房，具有很强的信号意义。

　　2、2023年4月底，住建部废除限墅令。

　　在高层提出支持改善性住房后，住建部也开始行动了，然后废除了长达近30年的限墅令。

　　4月底，住建部废止了一系列文件，其中就有《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》（建科函〔2019〕57号）。

　　尽管这事有各种欲盖弥彰的解读，但是现实情况就是：当年出让的不少土地，就明确要求最小户型的住宅面积不低于200平米。

　　低密度高端别墅，再一次重出江湖。

　　3、深圳明确放开“7090”政策。

　　“7090”政策从2006年开始实施，到2016年被大范围取消，最后只剩北京、上海、深圳这个三个一线城市。

　　现在深圳已经明确取消了这个政策，上海也间接突破了这个政策，只有北京还扭扭捏捏。

　　深圳明确放开“7090”政策，也算一个信号，一线城市即将全部放开豪宅市场。

　　虽然说放开不等于鼓励，但是以当下的楼市环境，其实相当于：鼓励富人去买豪宅，去接盘楼市。

　　第二个问题：为什么要放开炒豪宅？

　　从供给端看，刚需的房子已经过剩了。

　　虽然之前我国6亿栋存量住房的数据有些争议，但是很多数据也都显示我国的房子已经过剩。

　　比如，人均住房套内面积超过40平米、人均户套比高达1.09，这都赶上发达国家的水平了。

　　在房地产大浪潮中，其中有18年，都严格限制大户型房子的发展。

　　因此，相对普通住房的过剩来说，大户型或豪宅存量还相对较少。

　　从需求端看，富人通胀，穷人通缩，只有富人还有购买力。

　　央行释放的流动性，大部分都流入了富人的腰包，结果就是，富人越来越富，穷人越来越穷。

　　招行年报数据很清晰，现在的普通老百姓根本没钱了，都花干净了。

　　用（零售客户总资产-金葵花客户总资产）/（零售客户总数-金葵花客户总数）计算：

　　98%的普通人，资产仅1.3万，他们哪有能力买房子嘛。

　　现在还有2%的人有钱，并且非常有钱，占据了80%的资产，户均资产233万。

　　面对这种情况，如果还想搞土地财政，那么合理的选择就是，让富人接盘楼市。

　　第三个问题：富人会接盘楼市吗？

　　富人接盘楼市，是有前提的，比如：

　　1、有利可套，买到就是赚到。

　　比如，2023年5月，上海东方云锦豪宅火爆出圈，众多人连夜排队，黄牛现场找人“假结婚”等。

　　总价高达3000多万的房子，为啥还能这么火爆，而且几乎是一夜爆火？

　　就一个原因，套利空间太大了。

　　周边的房价6000多万，现在开盘卖3000多万，转手就是3000万的套利空间。

　　而且这些房子还都是现房，基本没有风险。

　　这转手3000多万的价差，别说穷人一辈子都挣不了那么多，就连很多富人也挣不了这么多。

　　这么大的套利空间，富人自然愿意去接（tao）盘（li）。

　　但是，这注定是一次性事件，甚至不会提振豪宅市场的情绪。

　　2、必须得有源源不断的富人涌现。

　　什么时候最容易出富豪？

　　一穷二白的时候，经济只要发展，就会涌现大量富豪；

　　另外，产业结构大调整的时候，也会涌现出一大批新的富豪。

　　逻辑很简单，新产业顶替旧产业，新富人代替旧富人。

　　旧富豪虽然落败了，他们可能会削减企业规模，但是一般不会卖自己的别墅。

　　新富人崛起了，自然有购置豪宅的需求。

　　大家有一个体会就是，明明在3年公共卫生事件期间，汽车、奢侈品啥的还都卖的挺好，但是放开了却不太行了呢？

　　因为那个时期，虽然大多数人更穷了，但是新富人崛起的速度更快了。

　　比如，核酸检测、疫苗生产、芯片制造、新能源汽车、高端制造等等，利润涨幅都是50%甚至100%的增长。

　　这期间造就了一大批富人。

　　（当然，代价就是，巨额的财政支出。）

　　总之，富人接盘楼市的一个前提就是，必须得有源源不断的富人涌现。

　　3、富人得有信心。

　　当然，能力是一回事儿，意愿又是一回事。

　　让富人接盘楼市，最关键的就是，刺激他的意愿。

　　根源就是，给富人信心。

　　不给富人创造好的环境，他们赚了钱，不会在境内买豪宅，而是宁愿去境外买豪宅。

　　远一点的是，大量中国富人去日本抢房子；近一点的是，很多大陆富人去香港抢房子，搞得香港楼市成交量暴涨7倍。

　　所以说，单单放开豪宅市场，富人并不会去接盘楼市。

　　只有源源不断的富人涌出，只有让富人们都有信心，他们才会去接盘豪宅，接盘楼市。

　　因为相比穷人，富人的选择更多。