凯恩斯：关联太大，事关大局，不能不保

lameihua

　　周五国常会听取关于优化房地产政策，促进房地产市场平稳发展有关情况的汇报，会议指出，房地产产业链条长，涉及面广，事关广大人民群众切身利益，事关经济发展大局。

　　周五的房地产会议信息量巨大，首先是房地产行业关联一百多个上下游行业，事关经济发展大局，不得不保。其次，释放老百姓的潜在的购买力。第三，商品房和保障房两条线分开，商品房市场价，允许房价上涨。保障房满足住房的基本需求，封闭管理。

　　我曾经做过8年房地产行业成本管理，可以说对于房地产行业可以说特别的了解。房地产行业最大的赢家就是地方政府。这可以从万科最近10年的财务报表看看：土地出让金占了35%左右，税费占比大致是13%，两项加起来是48%，房价的最大头都被地方政府拿走了。而建安支出成本大致是20%多，员工工资大致只有3%，上市公司所有股东分红不到3%，网络上的喷子批评房地产公司的钱都被王石郁亮等管理层拿走肯定是不对的，财务融资成本大致是8%左右，超过了房地产企业的利润，银行和信托公司可以说是躺着赚钱。房地产就是一边融资开发项目，一边迅速卖房回款。我们一直说房地产行业不是建筑业，本质是金融产业，赚的是流动性，一旦房子因为限购等卖不出去，资金的循环链就会断裂，必然出现问题。而房地产行业出现问题，则依赖土地财政的地方政府的财政收入也必然出现问题。

　　我觉得房地产行业发展这么多年，最大的问题就是对香港房地产模式的断章取义，只取其土地财政+招拍挂的精髓。香港弹丸之地，土地招拍挂没有问题，但香港经济基础是金融业为核心的现代服务业，能支撑其高房价。我们地域太大了，各地发展不平衡，除了北京上海深圳，还没有达到服务贸易为主的经济模式。三四五线城市的经济发展模式，收入水平，支撑不了招拍挂的房价。而且香港招拍挂模式的缺点就是推高房价之后，经济发达了，但普通人生存成本太高，科技竞争力不足。

　　所以，我一直推荐的是新加坡模式，商品房和保障房两条线管理。我在2003年就去考察过新加坡的房地产行业。而且由新加坡政府主管部门接待，也一直写文章指出应当学习新加坡模式，但地方政府卖地正嗨，房地产行业不出现风险，没有人会听一个自媒体的呼吁的。

　　当然，会有很多人批评我们是马后炮，会说房地产行业都完蛋了，你才站出来说房地产发展模式的问题。其实，英国的房地产行业发展了一百多年了，甚至有几百年的建筑，英国房地产行业也没有完蛋。

　　未来房地产行业的空间还大的很，只是未来一定要两条线管理才有发展，政策方面不能再一刀切的管理房地产行业。

　　为何说房地产行业空间很大？我讲一个笑话你就明白了，话说上世纪70年代外宾想看看中国老百姓的住的地方，于是周让工作人员带着外宾去前门附近看看新建的6层楼房。晚宴上周问外宾参观完的感想，外宾回答说，中国人真的是共同富裕，竟然市中心建平民窟，因为他们国家这样的房子就是给平民建的保障房。现在很多城市几万一平米的高层住宅，其实在发达国家，也就是保障房，真正的现代化的住宅，应当是低密度，大面积的HOUSE.如果你还不理解，那么就去看看城市核心地区上世纪建设的六层老破小和比利佛山庄的房子。如果不是有户籍，学区限制，那些房价拦腰打骨折都贵！哪天你到上海浦东的别墅区住一年，就知道为何我说汤臣都是普通住宅了。

　　未来，恐怕很多的高层住宅，都会变成平民窟，像现在的旧城改造一样，拆了重建，然后，你再买一次房子。

　　成功的投资者，往往具有冷静、耐心、理性的气质。很多散户投资者，智商非常高，但情绪往往不稳定。要么总是按捺不住，要么就是担心过度。成功意味着要非常有耐心，又能在知道该采取行动时主动出击。其实，你不知道自己有多坚强，直到这是你唯一的选择。别犯规，不要退缩，用你整个灵魂去做…