任泽平：人口结构变动带来六大机遇

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　　导读

　　人口变动缓慢，但势大力沉。当前，我国人口面临结构性挑战，突出表现为少子化、老龄化，由此带来一系列重大而深远的影响和挑战。面对复杂的人口形势，一方面我们要积极应对人口问题，另一方面要挖掘人口结构中的“新红利”。

　　人口是经济发展过程中重要因素，人口结构变动在产业发展过程中扮演着重要的角色。改革开放以来，伴随着人口结构的变动，我国产业发展经历了“出口增长强劲”、“房地产的黄金十年”以及“创新驱动型产业快速发展”三个阶段。

　　受劳动人口见顶回落、人口受教育水平逐渐提升、人口和人才不断向东部沿海、发达都市圈城市群流动等人口结构变动的影响，未来有六大机遇：

　　1、消费升级迎来新趋势，逐渐向健康化、品质化、情感化转型。具体表现为：老龄社会、健康消费；中产崛起、品质消费；独居盛行、情感消费。

　　2、部分制造业向东南亚转移，产业面临转型升级、智能化数字化成趋势。随着产业外迁，国内制造业面临转型升级，受益于高质量人才规模仍较大，中国产业转型升级仍有支撑。

　　3、产品和服务向适老化转型，医养结合更加紧密、养老金融前景广阔。未来养老产业不仅包括基本生活需求，还要兼具休闲娱乐、社交等附加服务属性。随着居民对养老理财储备需求增加，养老金融前景广阔。

　　4、教育系统面临结构性调整需求，短期托儿所供应不足、幼儿园及义务教育供应相对饱和。学前教育阶段呈现0-3岁托儿所不足与3-5岁幼儿园相对饱和并存的局面；义务教育阶段的入学需求减少，其中小学入学人数下降明显、农村下降更快。

　　5、人口结构变动带来住房价值分化，人口、人才净流入的一线城市、强二线城市房地产市场热度更高，而人口、人才流出地区房地产市场较冷淡。

　　6、住房改善时代来临，从“有房住”到“住好房”、产品力成为购房者关注重点。随着居民收入水平提升和外部环境变化，居民对改善型住房的要求也更加多元，除了位置和面积，对住房品质的要求也在提升。

　　目录

　　1 人口与产业周期：从人口红利向人才红利转变

　　2 人口结构变动带来的六大机遇

　　2.1 消费升级迎来新趋势，逐渐向健康化、品质化、情感化转型

　　2.2 部分制造业向东南亚转移，产业面临转型升级需求、智能化数字化成趋势

　　2.3 产品和服务向适老化转型，医养结合更加紧密、养老金融前景广阔

　　2.4 教育系统面临结构性调整需求，托儿所供应不足、幼儿园及义务教育供应相对饱和

　　2.5 人口结构变动带来住房价值的分化，人口或人才流入的核心城市住房价值凸显

　　2.6 住房改善时代来临，从“有房住”到“住好房”、产品力成为购房者关注的重点

　　正文

　　1 人口与产业周期：从人口红利向人才红利转变

　　人口是经济发展过程中的重要要素，宏观上，与资本、技术一起在供给侧决定经济潜在增长率；中观上，在供需两侧影响产业结构，是引发经济长周期拐点、影响产业发展结构转变的重要因素。我们既强调人口的基础性重要作用，也避免“唯人口决定论”。

　　1990-2008年：人口红利带来出口增长强劲。

　　背景：1978年，十一届三中全会明确了改革开放基调，开启社会主义现代化建设之路。1992年，建立社会主义市场经济体制的目标基本确立。2001年，中国加入WTO，开始分享全球化带来的红利，“走出去”上升至国家战略。从世界范围看，制造业正在经历第四次转移，亚洲四小龙经济发展迅速、制造成本逐渐增加，产业转移需求旺盛。

　　此阶段，中国婴儿潮阶段出生人口逐渐进入劳动年龄，年轻劳动年龄人口众多。其中，15-24岁人口占比保持稳定、在15%左右，35-49岁的人口占比呈上升趋势，从1997年的20.2%增至2007年的26%。由于劳动力供应充足、生产要素成本低，吸引大量外贸加工订单流入，中国东部沿海地区逐渐成为“世界工厂”。

　　在改革开放和人口红利带来的制造业转移背景下，我国经济和产业发展活力迅速释放，出口贸易快速发展。从经济总量看，1990-2007年中国经济总量从1.9万亿元增至27万亿元，年均增速16.8%。世界排名稳步提升，从第10名升至前3。“三驾马车”中，出口表现亮眼。从净出口看，1990-2007年，中国货物和服务净出口额从510.3亿元增至2.3万亿元，逐渐从贸易逆差转变为贸易顺差状态，净出口占GDP的比重从2.7%增至8.7%。2009年，中国出口货物贸易总量超越德国位居世界第一。

　　2008-2018年：购房年龄人口增加，房地产迎来“黄金十年”。

　　背景：1998年，我国启动房改，住房福利分配模式终结，商品房市场化启动。2003年，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，此后房地产业进入快速发展阶段。2008年金融危机后经济增速回落，国常会提出“四万亿”政策救市，带动市场进入“黄金十年”。

　　此阶段，婴儿潮阶段出生的人口逐渐进入婚育年龄，城镇化发展迅速，购房需求增加推动地产行业繁荣。分年龄阶段看，2008-2018年，25-34岁的刚需置业人口占比从13.4%增至16.3%，35-49岁改善性需求置业人口占比从26.1%增至最高26.7%（2009年），后缓慢回落至23.4%。分区域看，东、中、西、东北地区的人口均呈现增长趋势，2000-2010年常住人口年均增量分别为635.6万、123.4万、89.4万、46.5万人。分线看，一、二、三、四线城市常住人口年均增量分别为187.6万、200.5万、210.4万、96.3万人。分城乡看，2005-2015年，城镇化率从42%增至57%，此阶段我国城镇化率仍处于快速发展阶段的加速发展阶段。

　　在政策红利和人口红利的双重利好之下，房地产市场迎来了大开发、大发展时期。此阶段，房子金融属性大于自住属性，成为投资者的首选。从房地产开发投资看，2000年以来，房地产开发投资完成额同比增幅一直保持两位数，2010年增幅最高达33.2%，企业纷纷入驻房地产企业分享红利，2008-2018年房地产开发企业数量从8.8万家增至9.8万家。从房价看，2003-2016年，北上深等一线城市新房价格涨幅均在3倍以上。“三驾马车”中，投资部分表现亮眼，资本形成总额占GDP的比重从2005年的40%增至2011年的47%。

　　2010至今：人口红利向人才红利转变，创新驱动型新兴产业快速发展

　　背景：2010年10月，国务院发布《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，首先划定了七大领域。2012年，《十二五国家战略新兴产业发展规划》发布，对于七大新兴产业做了进一步部署。十八大之后，创新驱动发展成为主要战略，创新成为推动经济增长的第一动力。2016年12月，《十三五国家战略性新兴产业发展规划》出台，将此前七类产业调整为六类，主要涉及处于重大技术突破边缘、但仍存发展瓶颈且带动力较大的产业。此后，新兴产业快速发展，新能源、新一代信息技术等新兴产业发展迅猛。

　　此阶段，我国人口经历了劳动年龄人口占比和规模依次见顶回落、老龄化加速、人口受教育水平提升，“人口红利”向“人才红利”转变。分年龄人口看，2010-2022年15-64岁人口规模从10亿降至9.6亿，占比从74.5%降至68.2%。老年人口方面，2001-2010年中国65岁及以上老年人口占比年均增加0.2个百分点，2011-2022年年均增加0.5个百分点，人口老龄化速度明显加快。2021年中国65岁及以上人口占比达14.2%，进入深度老龄化社会，2023年上升至15.4%。从受教育程度看，受教育程度逐渐提升，“人才红利”将逐渐释放。与2010年第六次全国人口普查相比，2020年每10万人中拥有大学文化程度的由8930人升为15467人，拥有高中文化程度的由14032人升为15088人。2010-2020年具有大学文化程度的人数增长73.2%，15岁以上人口平均受教育年限提高9.1%，文盲率由4.1%降至2.7%，受教育程度大幅提高，人口红利逐渐转向人才红利。

　　我国战略新兴产业经过十几年发展，经济引擎作用逐渐显现。不同于传统产业主要依赖于劳动力数量和资本等要素进行生产制造，新兴产业的运转主要依赖于创新和技术进步，将数据、知识等生产要素进行高效运用。随着我国创新驱动发展战略的逐渐实施，新兴产业的发展日益加速，成为驱动经济增长的主要动力之一。第一，战略新兴产业规模总量迅速增加。2010-2021年，我国战略新兴产业增加值从2.6万亿左右增至15.3万亿，年均增速约17.5%（远高于GDP增速的9.8%），占GDP比重从4%增至13%以上。根据国家信息中心数据，截至2021年底，A股上市公司中与战略新兴产业相关的企业共2067家，其中百亿营收企业有216家，占比超10%。第二，部分新兴产业发展迅速、达到世界领先水平。此阶段，全球产业进入新一轮的技术周期，高技术产业不断涌现，同时伴随着我国对战略新兴产业提供政策支持，产业发展迅速。比如，我国已经建成全球最大规模的5G网络，已建成5G基站占全球的70%以上。人工智能核心产业规模达到5000亿元，企业数量近4000家。高铁网络全球规模最大，截至2023年底，运营里程达4.5万公里，占全球的三分之二以上。

　　2 人口结构变动带来的六大机遇

　　2.1 消费升级迎来新趋势，逐渐向健康化、品质化、情感化转型

　　1）老龄社会、健康消费

　　分年龄结构看，人口老龄化、高龄化趋势明显。根据中国人口普查数据，1953-2023年中国65岁及以上人口数量从2632万增至2.2亿，占比从4.4%增至15.4%，已进入深度老龄化社会。根据育娲人口《中国人口预测报告》中方案，到2035、2050年，中国65岁及以上老年人口数将分别达3.27、3.93亿，占全球老人比重将分别为36.8%、40.4%。

　　不同年龄段人口消费偏好不同，年轻人偏爱汽车耐用品、中年人偏好子女教育、老年人对医疗保健需求旺盛，人口老龄化使得食品、文娱方面的消费减少，医疗保健方面的消费增加。一方面，根据生命周期消费理论，相比中青年人，老年人收入水平低、平均消费倾向高，老龄化将导致经济中消费比重提升。另一方面，在中国家庭中，中老年人为日后养老和医疗做出的预防性储蓄、遗赠动机和啃老行为抑制消费。目前我国老龄化的影响主要是前者。随着人口老龄少子化，家庭的烟酒消费支出减少、医疗保障支出增加；同时，地产产业链、传统汽车等相关行业消费需求呈下降趋势，但随着能源和环境问题加剧、政策引导，新能源汽车产业链仍空间巨大。

　　以日本为例，根据日本统计局公布的不同类型消费的年龄分布可以看到，食品饮料消费高峰在40-64岁；服饰、文娱在35-59岁；教育、通讯在40-59岁；水电燃料、家居用品在45-69岁；医疗保健在60岁以上；住房在40岁以下以及60-70岁。

　　2）中产崛起、品质消费

　　分收入结构看，随着中高收入群体数量在不断增加，整体家庭的购买力水平趋于增加。近年，我国居民人均可支配收入明显正增长，2013-2023年从1.8万元增至3.9万元，年均增速达9.0%。根据麦肯锡《中国消费者报告2023》，2015年中低收入及低收入、中等收入、中高收入及高收入家庭统计数量占比分别为21.8%、66.4%、11.8%，2021年该比例上升为20.6%、40.6%、38.9%，预计2025年该比例将变为16.3%、29.5%、54.1%。分教育结构看，我国人口受教育水平不断提升，2010-2020年，高中以上学历人口占比从23%增至30.6%，劳动年龄人口平均受教育年限从9.7年增至10.8年。

　　随着居民收入水平和受教育程度的提升以及消费经验逐渐积累，其对日常消费品的品质要求逐渐提高，品质消费即看中“面子”又注重“里子”。比如，消费者对护肤品/化妆品关注的不再仅是精美的包装，而是更加注重对产品的成分和功效，包括奶制品等。根据《2022麦肯锡中国消费者调查报告》，中国消费者对于食品的关键购买因素前三分别为需要的功效/口味/设计、安全/天然配方、品牌可靠，占比分别为53%、45%、28%，对于非食品的为需要的功效/口味/设计、安全/天然配方、知名品牌，占比分别为40%、39%、33%。

　　我们的研究认为，未来人们对于品质生活、美好生活等的需求将持续上升，未来20年将属于“八大美好行业”：新基建、新能源、新国潮、新消费、数字经济、生命经济、银发经济、金融经济。那些能够给人们带来更好的品质、更实用的性能、更舒适的体验的产品，将脱颖而出。

　　3）独居盛行、情感消费

　　分家庭结构看，中国家庭小型化趋势明显。2000-2020年三人以内小型家庭户占比从55.3%增至76.1%，其中一人户和二人户占比分别从8.3%和17%增至25.4%和29.7%，而同期三人户、四人户、五人户、六人户及以上占比分别从30%、23%、13.6%、8.1%降至21%、13.2%、6.2%、4.6%，三人户及以上占比均有下降。1953-2020年我国家庭户平均人口规模从4.33人大幅降至2.62人，与最高值相比减少1.81人。

　　随着家庭小型化，共享性消费品包括消费、租房等的消费占比将呈下降趋势。不同规模家庭的消费结构存在差距，共享型消费品的支出占比随着家庭规模的增加而下降，相反的，非共享型的支出占比随着家庭规模的增加而增加。其中，共享型消费有食品、租房等，比如多人家庭在家做饭可摊低做饭成本、多人分摊房租也会让平均住房成本下降；非共享型消费有日用品、医疗保健、教育支出，难以通过多人分摊降低个人消费成本。根据2018年中国家庭追踪调查（CFPS）的数据，一人户到五人户家庭的食品支出占比从35.9%降至30.2%，日用品支出占比从13.4%增至16.6%，医疗保健支出从7.6%增至10.6%，教育支出从6.9%增至12%。

　　此外，家庭户规模的缩小带动“单身经济”、“宠物经济”等新消费业态的发展。在结婚率下降、晚婚晚育观念盛行的背景下，单身人群逐渐形成新的消费观，进而产生了“单身经济”的概念，消费特点为小型化、快捷化以及幸福感。消费新业态逐渐成型，包括随着居住面积小型化带来的家居家电的小型化需求、单身条件下对购物产生的网络化需求以及孤独感产生的对于宠物、手游等满足精神世界的需求衍生出“一人份”餐食、迷你家电、预制菜、“宠物经济”等新赛道。

　　2.2  部分制造业向东南亚转移，产业面临转型升级需求、智能化数字化成趋势

　　从劳动力总量看，我国劳动力规模持续萎缩。中国劳动年龄人口比例及规模分别在2010、2013年见顶，随后进入快速下滑阶段，2010-2022年15-64岁人口规模从10亿降至9.6亿人，占比从74.5%降至68.2%。根据育娲人口《中国人口预测报告》中方案，2050年劳动年龄人口占比下降到59.1%，2100年劳动年龄人口占比下降到44.3%。

　　从劳动力成本看，我国劳动力成本逐渐增加。2023年泰国、越南制造业工资约为2898元/月、2299元/月，而中国约为8127元/月，用工成本较东南亚国家高出2-3倍。人口数量红利消逝，劳动力成本大幅上升，挑战中国世界工厂的地位。

　　过去我国依靠人口红利成长为“世界工厂”，“中国制造”销遍全球，但随着人口老龄化少子化程度加剧，劳动人口占比下降，劳动参与率下降，用工成本上升，劳动密集型企业失去成本优势，逐渐将产能转移至要素成本更低的东南亚和中西部地区。一方面，由于东南亚地区拥有更加廉价的劳动力、较好的区位和海运条件以及优惠的税收政策，部分产业向东南亚转移。比如，部分外资企业苹果、日本YOKOWO等将部分产线移至东南亚等国家。根据美国商务部数据，2015-2021年美国纺织纤维（及其废料）进口来自中国比例从21.3%降至9.1%，来自越南比例从1.5%增至4.4%。并且，部分中资企业为了节约生产成本，纷纷在东南亚建厂。但是，由于东南亚国家基础设施、营商环境等相对落后，目前仅能承载低端或部分产线。另一方面，相对于东部沿海地区，我国中西部地区也有相对廉价的要素成本叠加相对优惠的税收条件以及不断改善的交通运输和通讯等基础设施条件，也承载了一部分产业转移，2000-2020年我国中西部出口额合计占比从8%增至20%。近年来，重庆、西安、郑州等中西部城市借助产业转移，成为了新兴产业高地，比如重庆市通过整合笔电的上下游产业和代工厂，成为全球最大的笔电制造基地。

　　劳动力数量下降、用工成本提升倒逼国内制造业转型升级。一方面，部分行业可以通过提升自动化、智能化水平来降本增效。互联网技术的发展使得自动化技术逐渐成熟，可以用来补充劳动力缺口，向技术要生产力是未来发展方向。另一方面，行业结构逐渐优化，技术密集型产业占比逐渐增加。对于以技术为核心的高端制造业，其劳动力需求更倾向研究型人才，并且我国制造业具备全球最完整的产业链条，向高端制造业的先发优势明显。当前，新一轮的科技革命已经开始，大量创新型产业代替传统产业，产业结构不断优化。国家统计局数据显示，以皮革、纺织为代表的劳动密集型制造企业占比逐年下降，2003-2020年数量占比从5.7%降至1.1%，而以计算机、电子设备为代表的技术密集型制造业占比由3.0%升至5.2%。

　　当前，我国面临从“人口红利”向“人才红利”转变的需求。虽然我国劳动力人口已经进入负增长区间，但是随着整体人口受教育水平的提升，我国高质量人才规模还比较大，“人才红利”正加速形成。在健康方面，我国人均寿命增至78岁以上，接近发达国家水平。在教育方面，我国高学历人才新增劳动力平均受教育年限14年，2010-2022年，本科毕业人数从259万人增至472万人，研究生毕业人数从38.4万人增至86.2万人，高学历人才不断在增加。根据美国乔治城大学安全与新兴技术中心的论文《China is fast outpacing U.S. STEM PhD growth》，2019年中国在STEM领域培养了49498名博士，这个数据是美国的1.5倍，预计到2025年中国的STEM领域的博士毕业生将为美国的两倍。科技人才的逐渐积累给中国的产业转型提供了支撑，带动产业向发展的前沿面拓展。2010-2022年中国发明专利授权数量从8万件增至69.6万件，越来越多的创新成果被推出，人才红利有望引领产业升级。

　　2.3  产品和服务向适老化转型，医养结合更加紧密、养老金融前景广阔

　　从老年人口总量看，随着人均寿命的提升，我国老年人口总量将成上升趋势。由于人口基数大，我国老年人口规模也大，2023年65岁及以上人口超2亿，约占世界老年人口的约四分之一，相当于全球每4个老年人就有一个中国人。根据育娲人口《中国人口预测报告》中方案，到2035、2050年，中国65岁及以上老年人口将分别达3.27、3.93亿，占全球老人比重将分别为36.8%、40.4%。

　　从老年抚养比看，扶老比大幅增加，社会养老负担加重。扶老比即老年抚养比，是指人口中65岁及以上人口数与劳动年龄人口数之比。1982年以来，我国扶老比逐渐增加，至2023年，我国扶老比攀升至25%，意味着目前平均4名年轻人要抚养一位老人。根据育娲人口预测，至2030年我国扶老比增至28.5%、2050年53.2%，扶老比成倍增加，社会养老负担加重。

　　从老年人口的年龄分布看，1987-2022年，65-79岁老年人口占比从87.9%降至81.3%，80岁以上老年人口占比从12.1%增至18.7%。1949年以后，中国出现了三轮婴儿潮，分别是1950-1958、1962-1975、1981-1991年，目前来看，2015年第一批婴儿潮人口陆续进入65岁，到目前为止，65岁及以上老年人口以“50后”为主，到2025年后，“60”后人口将会逐渐进入老龄阶段。

　　第一，伴随家庭养老功能弱化，空巢老人尤其是独居老人数量明显增加。根据民政部、财政部、全国老龄办联合发布的《第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查》，空巢老人数量已突破1亿，失能、半失能老年人超4000万，而祖辈和子代两地分居，子代对祖辈的照顾多来自于经济支持，生活照护、情感支持等家庭养老保障减少将严重弱化家庭养老功能。根据第七次人口普查年鉴，2020年中国城市、镇、乡村中60岁及以上老年人独居（无保姆）占比分别为10.0%、10.9%、13.5%。

　　随着社区养老和机构养老的需求不断增加，未来养老产业将提供更全面的服务，不仅包括基本生活需求，还要兼具休闲娱乐、社交等附加服务属性。根据中国老龄科学研究中心发布《中国老龄产业发展及指标体系研究报告》，我国有82.05%的老年人愿意居家养老，仅有4.38%的老年人愿意入住养老机构，社区居家养老服务存在严重的供不应求的问题。未来，增加社区养老服务，通过融合医疗、文娱等服务来满足老年人的养老需求是趋势。另一方面，根据华经产业研究院数据，我国目前养老机构存在供需错配，中低端养老院空置率约50%，中高端的空置率仅不到10%。随着养老产业的成熟和发展，现代养老服务业不仅要满足老人的基本生活需求，还要尽量具备包括医疗保健、休闲娱乐、社交等附加服务属性，满足慢性病老人的医疗、护理、康复需求。目前，医养结合已纳入十四五规划及“健康中国2030规划”纲要，通过鼓励原有养老机构的转型，将闲置的医疗及养老资源有机结合，实现资源的有效利用。

　　第二，随着老龄化加剧，政府债务负担逐渐加重，财政收支情况恶化。一方面，随着劳动人口下降，创收人群将逐渐减少，政府收入面临压力；另一方面，老龄人口增加将导致养老和医疗等支出增加，社保账户收支缺口增加将加重财政支出。纵向对比看，1993-2022年，中国政府部门杠杆率从7.8%增至50.4%；65岁及以上老年人口占比从6.2%增至14.9%，政府债务负担与社会老年人口占比呈正比例关系。横向对比看，2015年日本、意大利、西班牙、英国政府部门杠杆率均超100%，这些国家扶老比也相对较高，分别为42.7%、34.1%、28.1%、27.9%。

　　随着养老金供需缺口增加、三支柱迎来发展期，并且随着居民对于养老理财储备需求增加，养老金融未来前景广阔。一方面，我国第一支柱负担过重，占比近70%，亟需第二、三支柱补充。近年来，我国主要在产品端对第三支柱建设进行了积极探索，2022年底个人养老金制度出台，多支柱的养老金体系建设加快，未来，随着养老金收不抵支压力逐渐增加，以多种形式的个人商业养老金补充养老金供给也迫在眉睫。另一方面，随着老年人逐渐从“老有所养”到“老有善养”，银发消费需求升级、养老财富储备意识也逐步提升。中国保险资产管理业协会发布《中国养老财富储备调查报告（2021）》，大部分被调查者具有初步养老投资规划意识，但是由于专业知识不足、缺乏时间等原因，仅27%的人付诸行动，仅4%的人有完整规划。由于未老个体对财富“跨期配置”需求增加与个人资产配置能力不足存在矛盾，依靠专业的金融机构来发展的养老金融体系前景广阔。

　　2.4  教育系统面临结构性调整需求，托儿所供应不足、幼儿园及义务教育供应相对饱和

　　从出生人口看，2017年开始，我国出生人口数量连续7年下降，至2023年，降至902万人，创历史新低。新中国成立以来，中国先后出现三轮婴儿潮，分别为1950-1958年的年均2100万，1962-1975年的年均2628万，1981-1994年的2246万，之后逐渐下滑至2003-2012年的1600万上下，其中2012年为1635万。第四轮婴儿潮原本应在2010年后出现，但因长期严格执行的计划生育而消失。2015年末中央决定全面放开二孩，出生人口在2016年达1786万、创2000年以来峰值；但2017年开始，出生人口连续下滑，从1723万人降至2023年的902万人，降幅近50%。

　　出生人口下降带来了入学人数下降。新生儿与入学生源是正相关关系，新生人口在3年后进入幼儿园，6年后进入小学，12年后进入中学，18年后进入大学。从入学率看，2023年，0-3岁入托率约5.5%、3-6岁学前教育毛入园率85.2%、小学学龄儿童净入学率99.96%、初中阶段毛入学率102.5%、高中阶段毛入学率91.2%、高等教育毛入学率54.4%。

　　第一，学前教育阶段呈现0-3岁托儿所不足与3-5岁幼儿园相对饱和并存的局面。托儿所方面，在计划经济时代，托儿服务比较普遍，很多企事业单位都开办托儿所，员工可以在上班时将小孩托管，1949-1956年托儿机构从643家增至5775家。但是随着中国经济社会转型，普惠性的托儿服务被取消，托儿所大量缩减，到2010年国家集体办托儿所基本消失。2019年后，托育行业利好政策频出，托育机构重新发展，截至2021年6月，全国已经有4000家托育机构备案，1万家在积极申请。但是我国入托率较低，仅5.5%左右，每千人托位数约2.03，相对于四千多万的0-3岁婴幼儿数量来说，托育服务供给缺口较大。国际对比看，OECD国家3岁以下婴幼儿入托率平均值为35%，欧盟国家约32.7%，中国入托率处于垫底位置。幼儿园方面，2023年，全国共有幼儿园29.14万所，普惠性幼儿园覆盖率80.24%；在园幼儿4818.1万人，普惠性幼儿园覆盖率达到84.74%，从入园情况可以看出，幼儿园数量基本满足入园需求。

　　第二，义务教育阶段的入学需求减少，其中小学入学人数下降更明显、农村下降更快。根据中国财政教育研究所报告，受出生人口下降的影响，未来30年内，义务教育适龄儿童（小学和中学）整体呈下降趋势，总体降幅在50%-60%，其中小学适龄儿童规模下降更明显。

　　从小学生数量看，与1949年建国后三波婴儿潮对应，中国小学在校生数经历了1960年、1975年、1997年三次高峰，此后由1997年的13995万逐年下降到2013年的9361万，后触底回升至2021年的10780万。由于2016年二胎政策放开带来出生人口的小高峰，2023、2024年对应“二胎入学潮”，小学学位面临供应紧张问题，随着2018年出生人口开始大幅下降，预计2024年之后，义务教育适龄入学儿童将迎来快速下降期。

　　分城乡看，农村地区适龄儿童入学数量下降速度明显快于城镇。根据复旦大学社会发展与公共政策学院副院长、教授的研究，2020-2040年，城镇地区小学适龄儿童规模将从6500万降至4500万左右，农村地区将从4200万降至2000万左右，农村地区小学适龄儿童数量下降更快。并且，由于城乡教育差距较大，很多农村家庭不惜花费高价将孩子送到城里读书，这会进一步加剧城乡教育入学需求的分化。

　　分区域看，人口流入和出生率较高的区域义务教育在校生保持正增长，而人口流出和出生率较低的区域在校生有所下降。数据显示，2016-2022年，广东省小学生在校生年均增量为29.8万人，增量居首；山东、广西、江苏等6个省级及以上单位增量在10-20万人之间；陕西、安徽、湖北等18个区域的增量在0-10万人之间；四川、辽宁等6地的小学在校生数量下降，主要受人口流出或者出生率较低的影响。

　　从学校数量看，2001年开始，“撤点并校”开始实行，2006年之后撤并行为开始被规范，2001-2022年普通小学数量从55.4万家降至14.9万所，大量小学被关停或者撤点并校。其中，2022年农村和城镇小学数量比重为7:3。未来随着出生人口下降带来的适龄儿童数量下降，特别是农村适龄入学儿童的减少，还有小学面临关停或者撤并风险。

　　2.5  人口结构变动带来住房价值的分化，人口或人才流入的核心城市住房价值凸显

　　房地产长期看人口，人随产业走，人口或人才流动导致的区域人口分化将直接影响未来房地产市场的价值变化，人口或人才流入地区的房子价值高于人口或人才流出地区。

　　从人口流动看，人口将持续向东部沿海、发达都市圈城市群流动。分区域看，2010-2020年东部、中部、西部、东北地区人口年均增量分别为，东部沿海地区人口持续增长。分线看，近10年一线城市人口年均增速为2.37%，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速为1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三线基本平衡；四线城市人口年均增速为为负，人口持续流出。从都市圈看，近10年深莞惠、上海、广佛肇都市圈年均常住人口增量超80万，成都、杭州、郑州、苏锡常都市圈年均常住人口增量超40万，京沪都市圈人口向周边疏解。从城市群看，近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，呈现人口流出趋势。

　　从人才流动看，近年人才仍不断向东部城市集聚，长三角、珠三角城市群人才集聚能力逐渐增加。分区域看，2018-2022年东部地区人才净流入占比从5.7%增至14.0%，人才持续向东部集聚，得益于雄厚的经济基础和较高的战略定位；中部、西部地区人才持续净流出，且2022年净流出占比加大。分线看，2018-2022年一线城市人才净流入占比从-0.9%增至5.3%，一线城市人才不断集聚；二线城市人才净流入占比从3.6%降至-0.5%，人才由净流入变为净流出，主因人才流出增加；三线城市人才净流入占比变动不大；四线城市人才持续流出。分城市群看，超6成人才流向五大城市群，长三角、珠三角人才不断集聚，2018-2022年人才净流入占比分别从4.6%、2.2%增至7.9%、3.9%，京津冀人才由于北京人才净流入占比增加而转为净流入趋势，成渝、长江中游人才持续净流出。

　　人口和人才流动导致不同区域房地产市场呈现分化，人口或人才净流入的一线城市、强二线城市房地产市场热度更高，而人口或人才流出地区房地产市场较为冷淡。分区域看，根据房价行情网，2022年12月东部、中部、西部、东北地区的二手房均价分别为16352元/平、7374元/平、6665元/平、5372元/平，2017-2022年二手房价涨幅分别为23.7%、19.1%、25.8%、14.8%，其中西部地区房价涨幅较大的原因一方面是房价基数相对较低，另一方面是成都、西安近年经济产业发展迅速，吸引一批优秀人才入驻、带动当地房地产市场发展。分线看，2022年12月，一线、二线、三线、四线城市的二手房价分别为6.3万元/平、1.9万元/平、1万元/平、0.6万元/平，2017-2022年二手房价涨幅分别为28.2%、23.5%、23.4%、20.8%，其中一线城市房价最高、涨幅最大，三四线城市房价低、涨幅较小。分城市群看，2022年12月，珠三角、长三角、京津冀城市群二手房均价分别为2.7万元/平、1.8万元/平、1.5万元/平，2017-2022年二手房价涨幅分别为33.5%、35%、2.2%。

　　预计未来中国新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角等七大城市群，随着人口分布逐渐分化，未来不同区域房地产市场价值也继续分化。并且，？随着人口红利消逝、人才价值日益凸显，如何吸引人才、留住人才并培养人才成为各城市提升综合实力的手段。2017 年初以来，各地掀起“抢人大战”，城市人才竞争不断升级，2022年以来各地人才政策不断优化，包括放宽人才落户政策、提供租购房补贴、创业补贴等，未来能否吸引到人才入驻将成为影响城市房地产价值的重要因素，有优质购买力的城市房地产潜力更加凸显。

　　2.6  住房改善时代来临，从“有房住”到“住好房”、产品力成为购房者关注的重点

　　中国住房短缺时代已经过去，购房者从追求“有房住”向“住好房”转变。

　　从人口结构看，一般来说，20-35岁人群数量决定首次置业需求，35-50岁人群数量决定改善型置业需求。其中，购房者在首次置业时资金有限、家庭人口少、年龄不大，在购房时主要考虑的是基本的居住需求。改善型需求的产生往往伴随着购房者资产积累、组建家庭、年龄增长，因此在购房时不仅考虑居住需求，还会考虑户型、品质、服务等产品力。根据国家统计局数据，1990-2022年，20-34岁、35-39岁人口占比分别从27.4%、17.3%变为19.1%、21.6%，主力购房年龄人口逐渐从首次置业需求人口变为改善置业需求人口。

　　从实际购房结构看，住房市场改善型需求稳步提升。根据贝壳研究院发布的《改善性购房需求专题报告》，2020-2022年，一线城市35-44岁的改善型购房人群占比从26%提升至30%。其中，一二线城市改善性需求更高，北京、厦门、天津的改善群体住房交易量是刚需的1.5倍以上。主要由于一二线城市老破小居多、换房需求更旺盛，比如，北京存量房中20年以上房龄的住房占比超过60%。

　　从未来预测结果看，改善置业需求将成为主力。由于家庭规模小型化以及人民对美好生活的需要，未来城镇居民人均住房面积需求将进一步增加。根据我们测算，2024-2030年年均新增城镇居住需求约10.0亿平，相较2011-2023年年均新增城镇居住需求的11.3亿平有一定下降。2024年我国年新增城镇居住需求约10.6亿平，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动，后同）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的28.8%、34.5%、36.7%。2030年总需求波动降至9.1亿平，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的20.3%、35.8%、43.9%。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年开始预计超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。

　　随着居民收入水平的提升和外部环境的变化，居民对于改善型住房的要求也更加多元，除了要求地理和面积的变动，对住房品质的要求也在提升。一方面，居民收入水平越高，对于居住环境的要求也越高，2010-2023年，我国居民人均可支配收入从1.25万元增至3.92万元，增长2.1倍，随着收入的增加，居民对于住房的要求逐渐从“有房住”向“住好房”转变，对住房品质有更高的要求；另一方面，过去几年长期居家隔离使人们居家时间变长、对居住体验的感受更深，从而激发了居民对改善型住房的品质需求。具体看，居住品质体现在户型、产品质量、服务和周边环境等方面。从户型看，方正的户型空间利用率更高，家具布局更方便、不易出现死角，并且空间布局合理、动静分离的房型居住体验更佳，是买房需要考虑的重要要素之一。从产品质量看，房龄、外观、建筑结构、室内墙面、电路管道等设计合理性是考虑的重点。一般来说，房龄较新、外观设计较优、墙体结构稳定、电路管道设计合理的改善型房源更受欢迎。从服务看，物业配套是软实力，拥有好物业的项目更加受欢迎，优质的服务不仅包括保洁、安保、设备维修，还包括对于公共空间的维护、小区的定期翻新以及引入智能化管理服务。从周边环境看，园林绿化和卫生环境影响业主的身心健康和居住体验。居住小区30%的绿化率是及格线，绿化率高意味着小区绿化面积更多、居住环境更好、居住的舒适度也相应更高。因此，未来在购房者预算范围内，在地段、面积相似的前提下，住房品质更高的房子将是购房者的首选项。