刘晓博：5个省会城市，出局了……

lameihua

　　“35个大中城市”，是经济领域中一个重要概念，其内涵稳定了20多年。

　　最近一份文件的发布，预示着变局到来：其中5个城市出局了，另外5个城市成功“晋级”。

　　新晋级的五个城市是：苏州、东莞、佛山、无锡、常州；出局的5个城市是：兰州、西宁、银川、呼和浩特、海口。

　　住建部近日在官网发布了“关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知”。要求各地，通过编制住房发展规划和年度计划、建立“人、房、地、钱”要素联动机制，稳定楼市避免大起大落。

　　对此，我昨天曾撰文做过分析。

　　这份文件还有一个重要看点：35个大中城市的概念，悄然生变。

　　在文件的末尾，有这样一句话：

　　抄送：各省、自治区、直辖市人民政府，石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、无锡、常州、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、佛山、东莞、南宁、成都、贵阳、昆明、西安、乌鲁木齐市人民政府。

　　这里面提到了31个城市，加上四个直辖市，不多不少正好是35个。

　　而“35个大中城市”，在过去20多年里一直高度稳定，具体是：

　　北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川和乌鲁木齐。

　　对比一下就会发现：住建部新提到的35个城市，多了之前没有的苏州、东莞、佛山、无锡、常州，少了兰州、西宁、银川、呼和浩特、海口。

　　其他城市的排序，新旧版本基本上是一样的，很可能是对照旧名单、生成的新名单。这进一步证明，35个大中城市的版本，发生了变化。

　　或许有读者会反驳：住建部确定的名单，就一定权威吗？

　　答案是：很权威！

　　因为“35个大中城市”概念的诞生，跟房地产行业密切相关。

　　1997年10月，国家计委、国家统计局联合下发了《关于开展房地产价格指数编制工作的通知》，决定从1998年开始正式编制、公布房地产价格指数，先选择35个大中城市进行。今后将根据需要适时调整，逐步扩展到其他地区。

　　这35个城市的范围，是怎样确定的？在那个年代，城镇化尚未全面启动，只能按照城市的政治地位来排。

　　首先是直辖市，其次是省会城市和计划单列市。港澳台跟内地体制不同，房地产价格体系也不同，不纳入；西藏经济、人口总量太小，当时基本上没有房地产行业，不纳入。剩下的26个省会城市，加上4个直辖市和5个计划单列市，就构成了“35个大中城市”。

　　当时正在蒸蒸日上的明星地级市，比如苏州、东莞、佛山、无锡、温州、常州、烟台、泉州等，都没有被列入。

　　后来，国家统计局把房地产价格统计范围扩展到了70个城市，新纳入的35城市分别是：

　　唐山、秦皇岛、包头、锦州、丹东、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、安庆、蚌埠、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理。

　　不过，70个大中城市的说法一直没有流行起来，“35个大中城市”的概念继续流行。

　　原因很简单，35个大中城市政治地位稳固，而新增的35个城市比较侧重代表性（主要代表中小城市），以求让房价统计更有全国性意义。所以，一些非常重要的城市比如苏州、东莞、佛山、常州都没有列入，而人口少、规模小、影响小的一批城市（比如泸州、南充、蚌埠、牡丹江、惠州、扬州）反而列入。还有就是，70个城市数量太多，不容易记忆和传播。

　　现在，住建部把确立房地产新运行机制的文件，下发各省级区域的同时，又发给了一批城市，说明这些城市非常重要。

　　而总城市数量恰好是35个，其中的政策含义不言而喻：时代变了，35个大中城市的概念也应该变了。

　　这个变化就是：不仅房地产未来要“以人定房，以房定地，以房定钱”，城市的重要性也要以人口总量和增量来确定。

　　人口多的城市，尤其是城区常住人口多的城市，会变得越来越重要。全国总人口在下降，人口成为更为宝贵的资源，决定着城市的未来。

　　越来越多的“国家大计”，都开始跟人口直接挂钩。

　　比如你要修地铁，首先要城区常住人口超过300万人，代管市县城镇人口不算。

　　你想加速配售型商品房的建设，也最好能城区人口达到300万以上。

　　你要加速城中村改造、推动地下管网改造，城区人口最好能超过500万人。因为这些大基建主要在超大、特大城市进行。

　　连建筑物的高度，也跟人口挂钩：

　　城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

　　如果人口太少，还会压缩部门、压缩职数，直接影响体制内人员的晋升通道：

　　再看一下5个出局的城市：兰州、西宁、银川、呼和浩特、海口。

　　它们都是省会城市，地理占位也非常重要，海口还是中国最大自由贸易港（海南岛）的中心城市。

　　这些城市的共同点，就是经济总量偏少、人口偏少。

　　以海口为例，2023年的GDP不到2400亿元。下图是深圳各区2023年的GDP，11个区中有6个比海口多。其中南山区的经济总量，超过了整个海南省。

　　海口截至2022年末的常住人口只有293.97万人，城镇人口243.21万人。海口的人口，也没有深圳宝安区、龙岗区多。

　　西宁的人口也比较少，2022年末全市常住人口为248.0万人，其中城镇人口为198.08万人。

　　5个出局城市中，人口最多的是兰州，2022年末全市常住人口441.53万人，其中城镇人口371.18万人。

　　新入局的5个城市，都是人口众多、经济总量靠前的地级市。

　　苏州是中国第一地级市，经济总量超过了直辖市天津，资金总量超过了天津和重庆。苏州2022年末的常住人口为1291.1万人，城镇人口超过了1000万。以小学生人数反推，苏州实际生活人口可能更多，甚至可能接近1600万。

　　东莞官方宣布的常住人口为1043万人（2022年），实际管理人口应该在1300万左右，所以有“东莞已经晋升为超大城市”的说法。东莞没有代管市县，城区常住人口超过苏州。

　　佛山官方宣布的常住人口（2022年）是 955.23 万人，城镇常住人 口909.57 万人。佛山实际管理人口，估计在1200万以上。

　　无锡官方宣布的常住人口（2022年）749.08万人，其中城镇常住人口622.39万人，实际人口应该在900万以上。

　　常州是5个新晋城市中人口最少的，2022年末全市常住人口536.62万人，其中城镇常住人口418.64万人。

　　在中国地级市中，常住人口超过900万、城镇人口超过450万的城市，还有临沂、温州、南阳、潍坊、邯郸、保定、徐州等。

　　常州人口并没有他们多，能入选应该是综合指标靠前，也就是综合经济总量、社会发展、人均指标等。

　　总之，能被住建部发文抄送的城市，基本上都是有人气、经济社会发展水平较高的城市，也是未来城市竞争中的翘楚。

　　没有入选的城市，或多或少都存在一些问题。落选的城市主要在胡焕庸线以西，目前这个区域中只剩下了乌鲁木齐。