杨国英：危机四伏，又一类资产迎来凛冬时刻……

lameihua

　　写字楼是一种生产资料，是经济的晴雨表，甲级写字楼的去化率/空置率更是一个很好的反映企业对于经济环境预期的指标。

　　深圳是我国市场经济最发达的城市，这里的甲级写字楼需求是坚挺还是疲软，租金是上涨还是下滑，也从侧面说明了当前宏观经济环境的现状。

　　根据戴德梁行的数据，深圳甲级写字楼Q3的空置率是24.3%，到了年末，这个数据继续走高，到了26.1%。

　　如果分区域来看，空置率提高的贡献来自于罗湖，因为Q3新入市的三个项目就是分布在前海和罗湖，总面积为28.9万平方米。

　　Colliers：深圳各行政区甲级写字楼空置率， 2017Q1 - 2023Q3

　　供应端上来了，需求端没有跟上，空置率就会自然上升，甲级写字楼的租金自然就要往下走了。

　　2023年末，深圳甲级写字楼的平均租金是186.5元/月/平，同比下降了8.4%，这个跌幅是比较惊人的。

　　非常值得注意的是，2022年深圳甲级写字楼的平均租金就已经同比下跌了6.5%，2023年的租金跌幅加大了。

　　全国范围内，写字楼的总体近期供应是增长的，但是总体需求增长却不及预期甚至在下降，我们来看看下面几个数据：

　　2023年1-11月，我国办公楼施工面积累计值约为32664.73万平方米，同比下降5.7%；

　　办公楼新开工施工面积累计值约为2319.98万平方米，同比下降19.1%；办公楼竣工面积累计值约为1804.51万平方米，同比增长5.5%。

　　其实深圳的空置率并不算高，根据仲量联行的数据，2023年第三季度，武汉、青岛、沈阳和天津四个城市空置率都接近四成，见下图右轴。

　　回到深圳的甲级写字楼供应，2023年的数据看起来不那么美丽，但是2024年却可能更加刺激。

　　2024年深圳甲级写字楼市场将迎来洪峰，高达140万平方米的写字楼将竣工入市。

　　这个供应量比2023年还要增加65%以上，届时深圳甲级写字楼市场还要面对更大的租金下调压力。

　　从需求上看，甲级写字楼的主要客户来自三块：金融业，TMT（技术、媒体、通信）和专业服务业，这三块的租赁面积达到了总量的70%。

　　金融业大约占了34.3%,TMT占了19.7%，专业服务业占了16.0%。

　　TMT行业在甲级写字楼方面的需求，也在开始转移，比如M0研发办公物业就跑来抢生意了。

　　M0研发办公物业都是大家常见的各种新型产业园，M0就是新型工业用地的意思。

　　2023年有49.5%的TMT企业办公租赁需求选择了M0研发办公物业。

　　目前互联网行业处于调整期，TMT行业的在甲级写字楼的需求占比也在逐渐萎缩。

　　所以说，2023年的深圳甲级写字楼市场肯定还不是最糟糕的一年，面对2024即将到来的供应洪峰，我想起了一句英文：Brace for Impact。

　　就是下面这个图里的动作：

　　再说说今天的市场。

　　1，A股均价再创新低。

　　今天再次大跌，市场对春节前连续反弹缺少信心，连上周强势反攻的中特估，今天也开始普遍回调，两市下跌5007家，中位数跌幅3.3%。

　　现在的市场，对一切利好都没什么反应，除了国家队砸钱护盘，但国家队砸钱护盘，现在还处于应激式护盘阶段，距离全面大反攻护盘，应该还有一段时间。

　　基于此，我们继续维持2024年底部区域2600-2700点的判断，当然，春节前再击穿1月23日低位的可能性应该没有，总得让大家好好过个年不是。

　　2，美股继续创新高。

　　昨夜，美股继续飙升，纳指创下近两年新高，道琼斯指数和标普500更是创下历史新高，对比我们弱弱的A股，相信会间接给监管层带来一定的压力。

　　上周末发布的美国四季度实际GDP环比折年率3.3%，远远高于市场预期2.0%，一扫市场对美国经济可能发生衰退的隐忧，四季度超预期GDP的落地，让市场对本周多家美股巨头的财报也连带充满乐观，再叠加美联储2024年上半年至少不再加息的预期，美股继续跳舞继续嗨也就很正常了。

　　3，欧佩克+石油减产计划受挫。

　　去年11月，欧佩克+开会计划从今年开始加大自愿减产规模，以避免全球供应过剩。

　　然而，1月份欧佩克+总体出口量与去年12月基本持平，整体来看，欧佩克+的减产计划受挫，但近期国际油价却在反弹，这主要归因于红海危机冲击航运所致。

　　不仅欧佩克+石油减产计划受挫，美国、加拿大、巴西等国的供应还在持续增长，市场需求方面也无增长迹象，这预示着，若无重大干扰，今年原油市场很可能会供应过剩。

　　4，小米手机出货量跌出中国市场前5。

　　小米，这个曾经以中低端市场为主力，凭借高性价比和独特营销策略获得消费者青睐的品牌，近年来开始积极向高端市场进军。

　　但这个高端化梦想遭到了两个现实打击，一是在国内经济不景气、消费降级的背景下，消费者换机频次与追求高性能明显减弱；二是，华为和荣耀重新崛起，抢夺了高端机市场份额。

　　现在被小米寄予厚望的汽车，今天曝出的高配版定价为36万元，这表明小米仍在坚持其高端化策略，但这种坚持能否得到市场认可，还有待验证。