任庄主：有用吗？

lameihua

　　一、2024年1月26日早上十点，召开城市房地产融资协调机制部署会（1月25日金融监管总局在新闻发布会已提示会很快召开）。这意味着，自住建部、金融监管总局于2024年1月12日联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号）之后，房地产融资协调机制将正式进入落地实施推动阶段。

　　例如，官方公布2024年1月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。

　　二、从公布的新闻稿来看，没有针对地产企业的白名单，只有针对项目的白名单，“保项目”或“保交楼”才是建立这个协调机制的最主要背景，保地产企业的前提是保地产企业的项目。因此，2号文和这次部署会的目的是保交楼，即为了撬动“保交楼”专项借款和贷款支持计划（体量分别达3500亿元和2000亿元）的配套融资，希望金融机构能够在上述两项工具的基础上跟进支持相应项目，共担风险、共同进退。

　　因此，本次部署会后的重点工作是各地要提出可以给予融资支持的房地产项目名单，以便与金融机构进行对接。

　　三、2号文提出建议“城市房地产融资协调机制”，且明确这个机制由地级及以上城市分管住建的负责同志担任组长，属地住建部门和金融监管总局派出机构等为成员单位，明确了地方政府的属地责任，即压力由住建部门转移至地方政府身上。

　　也即，在“保项目”方面，地方政府是第一责任主体，需要筛选可以给予支持的项目名单，并推送给辖区内金融机构。

　　四、本次部署会，金融监督管理总局系统的人没参加，但中财办和中央金融办的人参加。这说明，住建部主导2号文和这次部署会，但责任落在了地方身上，住建部是房地产业和建筑业的主管部门，在推动保交付方面有组织、部署与监督之职。但地方政府要履行属地责任，财政金融系统则要履行财政金融支持责任。

　　五、本次部署会，有35个重点城市的分管负责同志参加。这意味着，虽然2号文和部署会明确的是地级及以上城市人民政府要牵头，但实际上35个城市才重点，而这35个城市大概率也是问题楼盘较多、保交付压力较大的重灾区，需要金融支持。

　　六、本次部署会提出“充分赋予城市房地产调控自主权”，意味着为推动保交付以及交付后的去化等问题，地方可以在房地产调控方面更加自主，即首付比例、房贷利率、税费等还有继续下降空间。也即，保交付的主体责任落在了地方政府身上，保交付后的去化责任也落在了地方政府身上，显然地方政府在房地产调控方面要开始成为主导。

　　七、2号文和本次部署会均由住建部牵头，虽然昨天的新闻发布会金融监管总局提出“要求银行尽快行动起来”，但2号文还特别指出要保障金融机构债权安全，体现出对金融机构一定程度上的保护。也即，金融机构支持的项目要在地方政府和住建系统的主导下进行第一轮筛选，随后金融机构再进行筛选。

　　因此，具体支持时要区分正常项目和问题项目，金融机构自身需要做好评估，需要把债权安全放在第一位，正常开发建设、抵押物充足、还款来源有保障是金融机构给予支持的前提（项目资金基本能够平衡则是底线）。

　　八、其实真正的关键在于保交楼项目的估值和抵押问题。例如，“保交楼”项目基本上均已成为两项工具（专项借款和贷款支持计划）对应的抵押物，后进来的配套融资如果无法从抵押物上再分一杯羹，则相当于变成了劣后资金。特别是，按照目前的市场环境，抵押物估值的稳定性可能也是一个问题。

　　因此，撬动金融机构配套资金的前提是要新增且靠谱的风险缓释措施，这需要多方力量的协同，或者至少要有一方担起主体责任，给予信用背书。

　　毕竟，保障金融机构的债权安全、避免地产行业风险进一步向金融体系蔓延才是金融系统最关心的，而地方政府和住建部门则更关心“保交楼”，大家在意的点并不完全一致。总体而言，协调机制后对项目的支持更多是一对一、封闭式的，内部消化可能居多。