任庄主：没有所谓的白名单

lameihua

　　2024年1月12日，住建部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号），引起部分市场人士热议，并纷纷以“白名单”定调这份文件。不过从2号文的具体内容来看，并没有所谓的白名单，这可能只是市场的一厢情愿。

　　一、2号文的举措实际上有四个，即建立机制、确定支持对象、满足融资需求以及做好融资保障。目前市场只关注第二个，并将其称为白名单。实际上，第二条的要点是“提出可以给予融资支持的房地产项目名单”，请注意这里指的是项目，而非地产企业。

　　所以，并没有针对地产企业的白名单，只有针对项目的白名单，“保项目”或“保交楼”才是重中之重，保地产企业的前提是保地产企业的项目。

　　二、这份文件是由住建部牵头拟定，金融监管总局只是配合，力度上可能有限。所以在具体项目分类时，特别指出要保障金融机构债权安全，体现出对金融机构一定程度上的保护。

　　也即，具体支持时要区分正常项目和问题项目，金融机构自身需要做好评估，需要把债权安全放在第一位，正常开发建设、抵押物充足、还款来源有保障是金融机构给予支持的前提（项目资金基本能够平衡则是底线）。

　　三、2号文提出建议“城市房地产融资协调机制”，且明确这个机制由地级及以上城市分管住建的负责同志担任组长，属地住建部门和金融监管总局派出机构等为成员单位，这一安排相当于进一步明确了地方政府的属地责任，压力由住建部门转移至地方政府身上。

　　也即，在“保项目”方面，地方政府是第一责任主体，需要筛选可以给予支持的项目名单，并推送给辖区内金融机构。

　　四、如果2号文的目的只是为了“保项目”，那实际上前期已经推出“保交楼”专项借款和“保交楼”贷款支持计划两项工具（体量分别达3500亿元和2000亿元）。所以2号文的真正目的是什么呢？笔者理解是为了撬动“保交楼”专项借款和贷款支持计划的配套融资，希望金融机构能够在上述两项工具的基础上跟进支持相应项目，共担风险、共同进退。

　　不过这在实操过程中会有很多问题，如“保交楼”项目基本上均已成为两项工具对应的抵押物，后进来的配套融资可能很难从抵押物上再分一杯羹，相当于变成了劣后资金。从这个角度来看，配套资金在支持相关项目上是有疑虑的，除非有新增且靠谱的风险缓释措施。

　　五、最后想说一句，不要对“白名单”寄予过高期望，即便有意义也不大。这主要是因为，“白名单”本身意味着信用背书，确定“白名单”的主体需要承担相应的责任，目前看无论是金融监管部门，住建部门，还是地方政府，均没有勇气来承担这样一个责任。保障金融机构的债权安全、避免地产行业风险进一步向金融体系蔓延才是金融监管部门和金融机构最关心的，而地方政府和住建部门则只关心“保交楼”，显然大家在意的点并不一致。