任庄主：终于明白京沪两地为何同步放松楼市了

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　　在70个大中城市中，四个一线城市本来是最坚挺的，而北京和上海又是四大一线城市的领头羊。不过在地产行业困局仍在持续且有所恶化的情况下，市场开始发生了变化。

　　一、北京和上海同步放松地产政策，有一定力度

　　2023年12月14日，北京和上海同时宣布放松普通住宅标准，并下调首付比例和房贷利率下限，开始引领新一轮各地楼市政策调控潮。具体看，

　　（一）扩大了普通住宅的认定范围，有更多房子可以享受税收优惠

　　在普通住宅认定标准方面，北京对建筑面积与成交价格等均进行了调整，而上海则取消了价格限制，两地对普通住宅认定标准的调整均显著扩大了普通住宅，使得更多的房子可以享受到税收优惠，有助于降低买卖双方的税收负担和购房成本，激活成交量。

　　2023年11月22日，深圳住建局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，对普通住宅认定标准也进行了调整，和上海一样，均取消了价格限制。

　　（二）大幅下调首付比例下限与房贷利率下限

　　2023年8月31日，金融管理部门发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，将首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一调整为20%和30%，并在首套房贷利率下限的基础上（LPR-20BP），调整二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限（LPR+20BP），不过北京和上海两个一线城市并未进行相应调整。从这个角度业说，本次调整相当于北京和上海的补调动作，具体看，

　　1、首付比例下限：北京和上海的调整幅度基本一致

　　（1）北京和上海均将首套房的首付比例统一下调至30%（普宅下调5个百分点、非普客下调10个百分点），较全国下限仍高出10个百分点。

　　（2）北京和上海均根据是否为城六区（主城区），对二套房首付比例下限进行差异化调整，均不再区分普宅和非普宅，且均将二套房首付比例下限调整为40%（非城六区或非主城区）和50%（城六区或主城区），较全国下限仍分别高出10个百分点和20个百分点。

　　2、房贷利率下限：上海的调整幅度更大，调整后的房贷利率下限更接近全国下限

　　（1）根据是否为城六区，北京将首套房贷利率下限分别下调45BP和55BP至5年LPR+10BP（城六区）、5年LPR（非城六区）。就二套房而言，北京同样根据是否为城六区，而分别下调45BP和50BP至5年LPR+60BP、5年LPR+55BP。

　　（2）上海统一将首套房贷利率下限下调45BP至5年LPR-10B，较全国下限高出10BP。就二套房而言，上海根据是否为主城区，将房贷利率下限分别下调75BP（主城区）和85BP（非主城区）至LPR+30BP、LPR+20BP。

　　（三）四大一线城市调整后楼市政策对比

　　通过本次调整后，四个一线城市的首套房首付比例下限统一定格在30%，二套房的非主城区也基本定格在40%、主城区则略有差异；同时除北京外，上海、广州、深圳的首套房贷利率下限也统一定格在5年LPR-10BP，二套房贷利率下限则存在一定差异。

　　也即总体而言，调整后的四个一线城市中，北京的执行标准仍最为严格。

　　二、本次北京和上海同步放松地产政策的背后

　　（一）北京和上海作为四大一线城市之首，又是直辖市，市场关注度极高、牵扯关系多、影响较大，其在同一天宣布放松地产政策，必然是得到最高决策层同意的。这意味着，北京和上海同步调整政策不应被简单看成区域性政策，而是带有全国性。也即，北京与上海些举应该是各地新一轮地产政策放松的起点，料其它地区将会紧跟。

　　（二）本次北京和上海放松地产政策的力度较大，其不仅放松了首套房政策约束，同样也放松了二套房政策约束；不仅放松了非核心区的政策约束，亦放松了核心区的政策约束。虽然放松后的首付比例与房贷利率下限仍明显高于全国下限，但方向是清晰的。考虑到，目前北京和上海的政策约束，并未一步到位，因此不排除后续还将进一步放松。

　　（三）从放松政策的内容来看，无论是下调首付比例下限，还是下调房贷利率下限，其本质均是让潜在购房群体加杠杆，“限购”“限售”“限价”等政策约束并没有放松，也即本轮北京和上海放松地产政策还是希望满足条件的潜在购房群体在现有房价下进入楼市。从这个角度来说，北京和上海此举诚意仍显不足，即还是希望老百姓加杠杆。

　　想让老百姓加杠杆以及老百姓愿不愿意加杠杆、能不能加杠杆是两个问题，需要观察。

　　（四）除让老百姓或有钱人加杠杆外，北京和上海此举可能还会导致两个后果：

　　1、会导致其它一线城市以及二三四线城市的部分购买力回流，加大这些地区的去化压力，加剧其它一线城市及二三四线城市的楼市困境。

　　2、目前京沪放松楼市政策后，离全国下限水平已经比较接近，这意味着对首付比例和房贷利率下限已经处于全国下限水平的大部分城市来说，其因城施策的空间已经非常小了。也即，此时全国性楼市政策的放松显得尤为迫切，如此二三四线城市才有继续放松空间。

　　3、当部分潜在购房群体通过加杠杆的方式进入楼市后，意味着部分购买力实际上会从股市中抽离，对股市反而是利空。也即，除老百姓加杠杆的政策举措，相当于是从股市抽走流动性，对股市的冲击是可以预期的。

　　三、目前70个大中城市中，二手房价格环比下跌的城市数量已增至69个

　　（一）在经历2023年11月至2024年3月连续四个月的楼市小阳春后，今年4月以来，楼市行情呈现趋势性走弱的特征，新建和二手住宅价格环比下跌的城市数量呈逐月增加态势。今年11月，新建和二手住宅价格环比下跌的城市数量已分别增至59个和69个。

　　（二）就北京与上海而言，房价也不是十分乐观。具体看，虽然上海的新建商品住宅价格一直保持环比上扬态势，但今年以来的11个月中，上海的二手房价格有7个月环比是下降的（包括10月和11朋）；北京也好不到哪里去，今年以来的11个月中，北京的二手房价格有5个月环比也是下降的（包括10月和11月），新建商品房则有两个月是下降的。

　　以上意味着，目前楼市困境仍在延续，且近两个月有恶化迹象，包括京沪两大一线城市。而这可能也是京沪两地会同步放松楼市政策的背景。