刘晓博：楼市新提法！什么信号

lameihua

　　今天（12月4日）出版的人民日报，在第9版头条位置，发表了央行行长潘功胜题为“加快现代中央银行制度建设 构建中国特色现代金融体系”的文章。

　　其中，对房地产行业有一系列新提法：

　　这篇4200字的文章，9次提及了“房”字，具体表述如下：

　　主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。

　　这段话不长，有以下几个点备受关注：

　　1、提出“主动适应我国房地产市场重大转型”，“加快构建房地产发展新模式”。

　　2、提出了战略和策略，“房住不炒”是战略；策略则是：“弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行”。

　　3、为三大工程（保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础设施建设）提供中长期低成本资金。

　　“主动适应我国房地产市场重大转型”，是一个新提法。之前，官方的表述多为：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。

　　相比之下，“重大转型”的表述力度更强、更准确，相信这是高层对房地产的最新定调，有较大几率会出现在将于12月召开的政治局会议、中央经济工作会议通稿里。

　　重大转型包含什么？首先是房地产高杠杆、高负债、高周转的模式终结了，未来要压缩杠杆、降低负债率、去过剩产能，商品房也将从以刚需为主、转向以改善为主，绿色、宜居的住房比例上升。未来还会逐步推广精装修交付的住房、现房，降低毛坯、预售的比例。

　　房地产市场被装入鸟笼，房住不炒代表着笼子的上沿，被表述为战略；降低风险、满足融资需求、保持市场平稳，这些都是托举的措施，代表着鸟笼的下沿，被表述为策略。

　　从去年12月开始，往往有媒体议论某次会议有没有提及“房住不炒”，甚至把它看作是政策信号。其实，一次会议不提，不意味着放弃了这个原则。现在，这句话不是又被重磅提及了吗？

　　保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础设施建设被官方列为最近一段时间，涉房的三大工程，都会给予低息贷款的支持。

　　其中，城中村改造主要在超大、特大城市推进，采取净地出让的模式。很多人对净地出让理解不深，其实这将是稳住、甚至提升大城市中心区地价的重要一招。

　　之前的城中村改造模式，是开发商跟村民、村集体谈判，谈好补偿之后动工拆除重建。净地模式下，意味着政府将强势介入，政府来跟村民、村集体谈判，把土地征收下来，拆除原来的建筑，给村民房票为主要补偿方式，村民拿着房票去市场上“换房”；然后，政府通过招牌挂出让土地。

　　净地出让模式，降低了开发商的各种风险，效率更高。但地方政府介入后，必然谋取土地差价，中心城区的地价将上升，这有利于稳住房价。再加上房票安置，可以帮助商品房去库存。

　　更值得注意的是，最近潘功胜在接受新华社专访和在人民日报刊文的时候：

　　第一，都提及了“管好货币总闸门，守护好老百姓的钱袋子”；

　　第二，都提及了“更加注重跨周期和逆周期调节”，其中人民日报的文章还提及了“按照……跨周期设计的需要引导和把握宏观利率水平”。

　　在最近公布的，央行第三季度货币政策执行报告里，删除了二季度出现的“加大宏观政策调控力度”。

　　这些都意味着：2024年的货币供应量会适度，不会大水漫灌；利率会下调，但力度不会太大。

　　也就是说，官方认为当前经济已经触底，没有必要把水位（资金）放得太高。水位太高，容易引发炒作行为，不利于降杠杆、去落后产能、推动经济转型升级。

　　北京和上海至今没有显著松绑楼市的措施，恐怕也跟重提“房住不炒”的逻辑相一致。

　　所以，2024年是经济触底回暖之年，资产价格会反弹，但不能期望太高。比如汇率已经反弹了，接下来债券市场会回暖，A股市场也会有所回暖，楼市则只可能局部回暖，全国楼市仍然会震荡筑底。

　　楼市未来分化会比较严重，如果一线城市继续放松，出台更多利好，则有可能在明年下半年出现比较显著回暖的迹象；反之，回暖会推迟。

　　二线城市，特别是几个今年市场比较活跃的二线城市，明年可能还会有反复，因为调整不充分。大部分二线城市，需要等一线城市回暖之后，才可能回暖。

　　至于普通三四线城市，调整期会更长一些，大概率会像王石说的那样，需要3到5年。

　　当然，这都是基于央行最新传递信号做出的判断。不排除如果明年经济增速放缓，再次出现宏观轰油门的现象。

　　从长线看，一线城市、强二线城市核心区的不动产是有价值的，可以抵御长期通胀。其实我们能抵御通胀的、逻辑简单清晰不容易被骗的资产，并不多。