刘晓博：最后一个堡垒，即将攻破？

lameihua

　　想买二手房的人，无法通过网站、手机APP获得楼盘的真实价格，也无法在中介门店橱窗上看到卖方真实叫价，这样的城市你在全球可能找不到第二个。

　　这个唯一、仍然坚守“二手房成交参考价”（其实是官方指导价）的城市，就是深圳。

　　种种迹象显示，这个二手房管制的最后堡垒，有较大概率在近期松动。虽然“堡垒的大门”未必全敞开，至少窗户会打开了。

　　昨天（11月2日），坊间一度盛传深圳多家中介机构将从晚上9点开始，在网站或者APP上展示二手房实际放盘价（单价高于13.2万元的楼盘除外）。

　　但最后，大家等了一场空。

　　据上海报业集团旗下的“财联社”报道，的确有这个计划，但在11月2日下午被按下了暂停键。

　　为什么被暂停？答案是显而易见的，昨天不适合做这件事。

　　那么今天晚上，二手房成交参考价的最后一个堡垒会不会破？

　　很难讲，但我个人判断：短期内发生变化，是大概率的。

　　原因很简单，央行已经明确表态了，未来要“促进物价低位回升，保持物价在合理水平”。

　　最近，茅台、泸州老窖等名优白酒纷纷宣布涨价。

　　自然资源部下文建议各地取消土地拍卖中的限价措施，成都、济南、厦门、合肥等一批二线城市立即执行。之前，当土拍中出价高于底价15%的时候，往往需要竞高品质绿色住宅方案或者摇号，现在恢复了“价高者得”的原则。

　　在很多大城市比如广州，新房限价已经放开。

　　仍然对新房价格有管制的，大概只剩下了北上深。其中深圳不仅新房限价比较严，二手房成交参考价也是执行最严格的。

　　新一轮二手房成交参考价制度，是2021年2月8日深圳在“28调控”中率先推出的，后来有10多个城市跟进。但只有深圳最彻底，全市3595多个小区被纳入了这个制度，并要求中介在展示价格和银行放贷的时候执行。其他城市，往往选几十个或者两三百个小区，意思一下而已。

　　这个制度带来两大影响：

　　第一，由于官方给出的参考价普遍低于当时的市场价，有的盘甚至只有市场价的一半左右。执行之后，相当于提高了二手房的首付比例。

　　第二，打乱了卖方和买方的价格预期，让“价格共识”更难达成，二手房成交越来越难。

　　这个政策跟2020年“深圳715调控”中出台的“深圳户籍也需要连续3年社保才能买房”一起，成为深圳楼市变冷的重要原因。

　　参考价提高了二手房首付比例，让买卖双方难以达成价格共识；户籍人口需要3年社保才能买房，则直接造成了深圳楼市的需求断层，大幅缩小了每个家庭可能获得的房票数量（随迁老人从此不能在深圳购买住宅）。

　　深圳之所以出台如此严厉的调控措施，跟深圳楼市此前多次领涨全国，而且易涨难跌有关。

　　百年不遇的3年疫情+中美贸易战、科技脱钩+全国性楼市调控（三道红线、大房企暴雷）+深圳715调控+深圳28调控，5大罕见因素在短时间内叠加，终于把深圳楼市击溃，大多数片区在过去2年多价格回撤了30%左右，有些盘甚至回撤了50%。

　　看起来，深圳经济似乎没有受到楼市变冷太大的影响，去年深圳GDP的增量列全国城市第一，今年前三季度增量列全国第三。

　　这跟深圳通讯、新能源车、跨境电商等行业的勃兴，以及华为的复苏有很大关系。此外，深圳民间投资强势增长，同比增速15%（全国为-0.7%）也是重要原因。

　　但也应该看到，楼市偏冷还是给深圳带来了不小影响。二手房、新房销售量下滑，这一块每年损失的成交金额大约3500亿元，少成交房屋带来的相关消费（装修、家具、家电等）每年也少了400到500亿元。

　　今年以来，香港人到深圳消费非常火，平均每天大约有16到18万香港人来深圳消费，但一年给深圳增加的零售额也很难超过300亿。可见房地产低迷，是不小的损失。

　　上图是四大一线城市三季度GDP增长情况，只看3季度的增量，北京第一、广州第二、深圳第三、上海第四。

　　广州是四大城市里楼市最宽松的，松绑之后活跃度提升，广州经济低迷的状况有所改变，尤其是第三季度比较明显。

　　四大一线城市里，楼市最低迷的就是深圳，所以继续优化楼市政策对于深圳来说是必要的，也是大概率的。

　　楼市转冷之后，深圳也出台了一系列政策，比如深汕合作区取消限购，允许双证合一，落实首套房认房不认贷，降低了首套房、二套房贷款利率，公积金政策上略有松动，但在限购、限价等实质政策上，基本上没有动。

　　上图是广州的最新限购图。广州有11个区，此前增城、从化不限购，9个区限购。

　　最新调整后，番禺、黄埔、花都和白云区的北部取消了限购，限购区域只剩下5.5个区。对外地人的限购门槛，也从5年社保（个税）降低为2年。此外，还在全市推广了个人出让住房增值税减免的5改2。

　　在深圳，很多市民也期待能有类似广州式的放松。比如深圳要求户籍人口有连续3年社保才能买房，能不能降低一些；深圳的东部，比如大鹏、坪山、龙岗能否取消限购，或者降低限购门槛？

　　彻底取消二手房成交参考价，也是业界盼望的。

　　毕竟，国家已经明确了“让商品房回归商品属性”。

　　不过，深圳楼市的确很特殊。我之前多次讲过，中国楼市分两种，深圳和深圳之外的城市。

　　为什么这样说？因为你在全球都看不到第二个超大城市，居民的自有住房率如此之低，只有25%左右。

　　你在全球也看不到第二个超大城市，有如此多的天然廉租房——城中村、违法建筑，这些房子有700到800万套（北京或者上海总住房套数，也不过是这个规模）。

　　深圳楼市事实上是双轨制的。房价高，是指占全市住房20%的商品住宅；其实80%的住房是没有红本的，租金价格也不算高，所以深圳真实的居住成本低于北京和上海。

　　所以，在深圳谈什么“采取新加坡模式或者香港模式”的都是外行，深圳楼市只能是深圳模式，深圳80%的房子是天然廉租房。

　　由于商品房太少（存量不到220万套），没有买房的人太多，所以房价容易剧烈波动。因此，政府对楼市采取谨慎的态度，是必然的。过去10多年，中国楼市的每一轮上涨，几乎都是从深圳开始的。深圳楼市就像一个小盘绩优股，很容易被“控盘”。

　　深圳10月份的楼市成交数据刚刚公布：

　　10月深圳新增一手住宅预售40.5万平方米，库存量仍维持在高位，近500万平方米，去化周期上升至18.5个月。当月深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%，结束了8、9月的“两连跌”。二手房市场方面，10月深圳过户成交2774套住宅，环比上涨16%，接近今年5月的水平，但距离3月还有较大差距。

　　而同样在10月，上海二手房成交是1.3万套，北京是1.06万套，广州成交9361套，而深圳只有2774套，可见深圳楼市之冷，也可见取消二手房成交参考价之必要。

　　另外，国家安全部官网微信公众号上昨天发表的一篇文章的提法，值得大家关注：

　　文章提出，要警惕在经济特别是金融上的“看空者”、“做空者”、“唱空者”、“掏空者”。