时晨晨：又鼓励“炒地皮”了？

lameihua

　　救楼市又玩出了新花样儿，时隔20年又放开别墅项目，且又开始鼓励“炒地皮”了？

　　10月17日媒体报道，9月底自然资源部已给各省发文，建议取消土地拍卖中的地价限制、取消远郊容积率1.0限制等等。

　　第一个重点：取消远郊容积率1.0限制。

　　什么意思？20年后，终于要放开别墅用地了？

　　一般而言，容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5

　　之前建别墅都是，一块地先弄几栋高层，拉高容积率，然后再弄出一小片，建几栋别墅。

　　现在不用这么麻烦了，取消容积率1.0限制，直接就可以盖别墅了。

　　从卖地的角度看，这个决策是有“道理”的。

　　为什么？

　　很多地产砖家都说居民储蓄率又飙升了，拿出一半的钱买房，房地产就起来了。

　　但是从结构上看，刚需早就没钱了，只有富人才有钱，才有“能力”去买房。

　　所以，从卖地、卖房的角度看，赚“富人”的钱，最起码符合现实情况。

　　有一个问题，这么多年来，我们一直在限制别墅项目。

　　从1994年开始，就开始限制别墅用地，2003年国土资源部正式发文限制别墅、高尔夫等项目；2005年发改委规定，从审批到贷款全链条限制别墅项目；2012年多部门联合发文，从操作层面限制别墅用地。

　　限制别墅项目的逻辑很简单，人多地少，用地紧张，这也是学习香港土地拍卖的核心逻辑。

　　现在放开容积率1.0限制啥意思？财政没钱了，人多地少的局面就改变了？

　　第二个重点：建议取消土地拍卖地价限制。

　　目前，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已经落实“取消地价上限”等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

　　什么意思？

　　1、取消地价限制，尤其是取消地价上限，其实就是放开了“炒地皮”；

　　2、多个城市落实这个政策，其实就是，已经实践“炒地皮”，但是效果一般。

　　3、“建议”什么意思？就是“支持”、“鼓励”。

　　也就是说，现在开始鼓励炒地皮了，并且也有城市开始实践了。

　　2021年，采取双集中供地政策后，就给地价设置了一个价格“上限”，即溢价率不得超过15%。

　　如果有几家报价都达到了价格上限后，怎么办？有的地方是，看谁竞标公租房建设面积、现房销售面积等等有优势。

　　如果大家条件还差不多，那就摇号，摇到谁这块地就是谁的。

　　其实，自从2016年房住不炒后，很多地方都有意识的出台政策限制“炒地皮”。

　　对于闲置不开发的土地，地方政府甚至开始回收回来；对于偶尔出现的“地王”，地方也很紧张，不愿意过多宣传，怕被扣上“炒房”、“炒地皮”的帽子。

　　现在又鼓励炒地皮，问题是什么呢？

　　1、你看看拿地的都是谁？都是央国企、地方城头公司。

　　10月11日-12日，上海第三批集中供地的第一轮土拍，参与土拍的企业一共15家，全部为央国企，包括奉贤发展、中铁建、中铁置业、中海等等。

　　没有一家民营企业参与土拍。

　　而且参拍房企的数量较二批次第二轮减少了33家，降幅近7成，为2022年以来最少。

　　央国企参与炒地皮，无非是左手倒右手，想把地皮炒高太简单了，改个数字就可以了。

　　之前就出现过一个案例：某地参与竞拍的只有一家国企，但是土拍也很热闹，这一家国企连续几次上调土拍价格，最后使得这块土地以很高的溢价成交。

　　通过国企拍地，把国企的利润转移地方政府，都是自己人在玩。

　　当然，民企肯定不会上当，它们都不拿地了，都在忙着还债。

　　三季度经济数据出来了，为数不多继续下滑的数据之一就是，房地产开发投资。

　　从1-2月份的-5.7%，一路下滑至-9.1%。

　　对民营房企来说，无论是交楼、销售、还债等等，哪一个都比拿地重要。

　　2、地皮炒高了，就能拉高房价吗？

　　鼓励炒地皮，就是想拉高房价，最终还是想多卖地。

　　问题是，这个游戏还能玩下去吗？

　　看一个现实情况：

　　统计局数据显示，1～9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%；商品房销售额89070亿元，下降4.6%。

　　也就是说，两三年来，房地产市场仍然十分寒冷，并没有好转的迹象。

　　现在的楼市处于买方市场，大家都在抢着卖房子，二手房抛压十分严重。

　　但是，地价到房价，传导逻辑的前提是，地产卖方市场，买的人多，大家都在抢着买房。

　　价格上涨的时候，15%的涨停板才能发挥作用吗？现在价格不断下跌，你取消涨停板有啥影响吗？

　　最后思考一下：

　　现在鼓励炒地皮了，假如楼市还起不来，那么接下来会不会“放开”或者“鼓励”炒房？