老罗侃财：房地产非理性繁荣的“原罪”

lameihua

　　昨天老罗在文章里内涵了一下恒大的御湖天下。

　　国庆假日里最火爆的舆论事件就是许家印被采取强制措施了。

　　许家印，其实真的很有权，很有势。

　　但他的权势是来自于他的金钱以及在其金钱影响下的各利益攸关的支持者们。并不是源自于他个人本身。

　　但他错误地认为，他就是权势本身。

　　因此，在这种傲慢中，慢慢走歪了。

　　忘记了自身的原罪，就不会记得自己应该如何赎罪了。

　　许家印被采取强制措施

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　　公司接到有关部门通知，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。

　　这也彻底给长期处于死活二相性状态中的“薛定谔恒大”正式钉上了最后一块棺材板。

　　其实早在多日前，关于许家印要被抓捕的消息就已甚嚣尘上，恒大集团前CEO夏海钧与前CFO潘大荣被控制，恒大理财高管集体被抓，种种迹象无不指向了今天这个最终的结局，无非是何时尘埃落地。

　　而恒大及许家印的这片飘落尘埃背后，则是压在整整一个时代人们的混凝土大山。尘埃落定，也正式宣告了这个时代审判日的降临。

　　这恐怕不仅仅只是对许家印的审判，更是对房地产的行业大审判。更是对地产行业非理性繁荣的巨大反思。

　　地产的第一个原罪：居民债务

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　　还记国庆前的抢票时刻么？是不是高铁很难抢得到？

　　是不是会感慨，祖国人民的消费力和旅游欲望真是高涨，仿佛丝毫不受当前经济环境与就业形势的影响。

　　但细究之下，逻辑链倒也通畅，那就是大宗消费低迷反而有助于促进小额短期消费行为的发生。

　　用人话来说那就是，反正也不打算攒钱买房了，那还不如就拿出来花了，及时行乐岂不妙哉！

　　所以，这也是以恒大为代表的房地产行业的第一原罪，那就是挤占并透支了人们的消费能力。

　　高昂的房价一方面把普通家庭的储蓄砸进首付当中，迫使家庭因为缺少存粮导致抗风险能力急剧衰减，被迫减少当期支出，降低消费从而对冲风险；

　　另一方面，则通过长期按揭贷款的形式，影响了大家的长期消费能力，

　　大部分人因为贷款的持续压力，叠加上职业发展的“35岁波峰”现象，

　　对未来的生活感到悲观，进而进一步削减消费，避免大额支出。

　　地产的第二个原罪：遏制产业升级

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　　众所周知，一直以来，我国都是出口大国，庞大的贸易顺差额带来了持续性的增长。

　　但由于房地产的非理性繁荣，开始挤压了产业升级的空间。

　　当我们从消费端开始梳理的时候，便会发现：

　　一个人的支出是另一个人的收入，大家都不消费势必带来所有人的收入下跌，

　　因此能够脱离这一内部循环的外贸行业进一步强化了对我国整个产业结构的支柱价值——国内买不起，那就只能卖国外。

　　而为了能够将过剩的产能成功出清，导致作为全球最大工业制造国的我们在国际市场上反而成为了卑躬屈膝的乙方，恨不得贴钱外售（退税本质上就是贴钱）

　　进一步导致了国内各大行业始终挣扎在盈利线上，

　　只能通过压低人力成本、不遵守劳动法疯狂加班、淘汰大龄高薪员工等方式参与竞争，反过来又加剧了大家的风险预期，

　　——更加不敢消费，进入恶性循环，层层内卷之下，大家都成为了炮灰，也严重影响到了产业升级的能力，以及劳动者议价的能力。

　　这就是房地产的第二宗罪：压榨产业升级的空间。

　　地产的第三个原罪：阻碍阶层跃迁

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　　那么能不能就不买房呢？在过去，也是不可以的。

　　不买房，对于一个高速城镇化过程的国家而言，就意味着大量新入城居民无家可归、无房可住，只能租房；

　　就意味着大量外来务工创业人员没有门店，没有摊位，只能租赁店面——所谓一铺旺三代的都市传言就在如此。

　　而一旦进入租房市场，在没有房产税征收的背景下，房东本人的持有房产成本约为零，

　　所以博弈中房东具备更大优势，可以更加方便地形成价格联盟和行动一致（房产中介在其中功不可没，可以上岁月史书），

　　轻而易举地把承租人的收入大头以地租的形式占有，并进而吞下承租人的增量收入。

　　著名的字节特供房租就是如此，房东听说字节涨房租补贴后就会默契地抬高租金；

　　而核心商业区的商铺也是如此，当房东发现你的经营收入上涨时，就会马上通过涨租金等方式从中分润大头。

　　所以有房和无房，某种程度上就是新时代的城市阶级划分方式，无房者在房租的压榨下，可能一辈子都无法积累起足够的资本完成跃迁。

　　地产的第四个原罪：对年轻人婚育观念的扭曲

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　　而房地产行业在短时间的高速膨胀，在不到一代人的时间里，极其剧烈地完成了这一阶级划分。

　　同样背景的两个人，可能仅仅是毕业前几年的收入略有差异，

　　可能仅仅是买房的决策晚了一两年，可能仅仅是最初首付差了十万二十万，

　　但在房地产的迅猛发展下，就在短时间内出现了阶级分化或者说阶层跌落，拉开了可能一辈子都很难弥合的巨大差距。

　　这种完全脱离了个人奋斗努力逻辑的魔幻现实极大扭曲甚至摧毁了一代青年的价值观，

　　让卷王和躺废两个极端群体愈发壮大，进而引发了婚育危机，

　　深层次地决定了未来数十年的社会发展——而且大概率是以一个负作用的形势出现。

　　恒大越过了“卢比孔河”

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　　卢比孔河是古罗马城外的一条内河，古罗马共和国有个法律：

　　罗马军团任何时候都不能越过这条河。目的就是防止军头干政，防止军阀政治。

　　换句话说，古罗马政治斗争的底线，就是这条河。

　　强如凯撒，也遵守着这个铁令。

　　但恒大，却早已通过金钱开路，率军突破了底线。

　　房地产是个重资产、长周期的行业，本来是一个慢工出细活，赚点辛苦钱的工作。

　　可为了快速增长，拿到本不属于这个行业应有的利润率，恒大率先在行业内部搞起了内卷。

　　一方面高价拍地，无限迎合地方政府快速融资和抬高地价的诉求，不惜高杠杆和挪用监管账户资金；

　　一方面加快工期，提高资金周转，通过上一步拉拢到的政府关系违规操作，让银行违规放贷打款，加速资金流转；

　　另一方面又非法集资，以高额的利息吸引资金，不断借新还旧，用规模的扩大对冲高额的利息，搞出庞氏游戏来吸纳资金。

　　在这种疯狂操作下，其他房地产商也不得不加入内卷游戏。

　　许家印想以自己这样的“清白”身份异军突起，就只能通过无限的拼命画饼游戏来博得一丝生机。

　　但是，许家印为了突破国资的天然优势，而走出的这条打开潘多拉魔盒的歧途，正是他今日命运的肇因。

　　君以此兴，必以此亡，求仁得仁，大概如此。

　　碧桂园的困境很具典型

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　　其实，在2020年，三道红线出台之后，碧桂园就知道自己“大限将至”。

　　果不其然，从其净利润、归母净利润、归母核心净利润等指标来看，2020年以来已连续三年下行，

　　且2022年三项业绩指标均录得负值，虽然绝对亏损额小于其它问题地产企业，但却明显弱于优质地产企业。

　　从现金流情况来看2020-2022年，碧桂园的现金流分别净流出817亿元、201亿元和187亿元（合计净流出1204亿元）。

　　其中，2020-2022年期间的筹资活动现金流量净额分别为-541亿元、-129亿元和-587亿元（合计净流出1257亿元）。

　　这意味着，2020年以来碧桂园始终处于现金流不断被消耗状态，销售端的不畅以及筹资端的萎靡显著加剧了碧桂园的资金紧张程度。

　　同时碧桂园还面临显性，隐形负债的压力，包括

　　2713亿元的有息负债，1.11万亿的应付账款与合同负债，1060亿元的少数股东权益。

　　这些数据都表明，碧桂园的资金链已经紧绷到了极限。

　　碧桂园的困境，也仅仅是冰山一角。各大地产企业，面临的问题都是相似的。

　　许家印被采取强制措施，引起轰烈的余波，传递到各大房地的耳边就是一个字：责任。

　　更不意味着你欠债多，就无限期给你自由让你去经营公司还债；

　　更不意味着公司欠债越多，创始人就可以用更多的手段，更丧心病狂地掏空企业的优质资产并转移国外。

　　“滚滚长江东逝水……”

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　　如果一个老板膨胀到忘乎所以，认为“买买买”、“合合合”、“圈圈圈”、“大大大”、“好好好”就能搞定一切！

　　那他离失败也就不远了！

　　我们对于财富，多少要有点敬畏。

　　唯有知道生命无常，方能不负此生所往。

　　当一个人能感受到生命的无常，他就明白自然规律的无情，懂得自身的渺小，就能从心底懂得敬畏与珍惜。

　　“滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄……”

　　千万别把周期的财富，时代的机遇，看作完全是自己努力的成果。

　　唯有努力反思，时刻自省，才配得上百尺竿头更进一步。

　　会赚钱的人，更应该学会如何保有自己的财富，学会“全军为上”。

　　尊重自己赚的金钱，控制不合理的欲望，才是成年人最顶级的自律。

　　很多时候，我们往往缺的不是钱，而是对金钱的敬畏、对欲望的节制。

　　珍惜钱，理性消费，才能在充满未知的时候有能力抵抗。

　　用好钱，花对地方，才能在人生失意的时刻有资本改变。

　　尊重钱，坚守本心，才能在人心浮躁的社会有运气赚钱。