刘晓博：关键的一张牌，是它

lameihua

　　最近，稳楼市的政策不断发布、渐入高潮。

　　一批二线城市全面取消了限购、限售；一线城市也开始松动，广州取消了3.5个区（黄埔、番禺、花都和白云部分区域）的限购，把外地人在广州限购区域购房的社保年限从5年降低到2年，全市实现了二手房增值税5改2。

　　9月21日，全国“唯二”有房产税的城市之一——重庆，宣布外地人在重庆购买的首套普通住宅，免征房产税。

　　曾把反炒房称为“斗争”的长沙，宣布“居民家庭（含非本市户籍家庭）在本市购买首套商品住房，不再需要提供购房证明”。

　　估计接下来，北上深的边缘城区，比如北京的延庆、怀柔、密云，上海的临港新片区、金山、崇明，深圳的大鹏、坪山、龙岗，都有可能取消限购。

　　当这一轮限售、限贷、限价、限售松绑之后，楼市能企稳、放量，甚至出现温和反弹吗？

　　很难说。

　　因为真正有购房能力的人，普遍担心房地产税。对这个税如何征收，负担水平如何心里没底。

　　所以我多次建议：房地产税立法延迟了，但关于房地产税未来会怎样收，力度如何，应该有一个清晰的界定。只有让大家知道，房地产税并不可怕，大家才愿意买第二套、第三套。

　　目前，国人对房地产税率的认知，主要来自美国以及重庆、上海的试点。

　　美国多数州的房地产税率是房屋评估价的1%到2%；上海试点的房产税税率为0.4%到0.6%，重庆则达到了0.5%到1.2%。

　　说实话，无论是美国的税率，还是上海、重庆的试点税率，在全国推广的话都将无法承受。

　　原因很简单，中国的房价里已经包含了70年的土地使用费。

　　举个例子：比如一个中国（内地）居民家庭，在某大城市拥有2套住宅。第一套免征，第二套要交税。

　　假设第二套评估值500万元，2%的税率每年要缴纳10万元，1%则要缴纳5万元。而这套房子的市场租金，可能也不过六七万元。

　　过重的税负，必然导致房价持续下跌，大家购房意愿低迷。

　　很多人没有搞明白关键的一点：美国房地产税率看似很高，但其实老百姓纳税的压力不大，或者说整体不算大。

　　下图是美国知名房地产网站zillow统计的，2018年全美各大都会区养房成本：

　　图中红色箭头所指，是全美2018年平均水平，每套房子的房产税（蓝色）是低于这套房子的水电费（绿色）的。

　　在房价高的城市，比如纽约、旧金山、圣何塞，房地产税比水电费高，甚至可以达到水电费的3倍以上，在普通城市房地产税远低于水电费。

　　在中国香港，房地产税大约跟这套房子的管理费相当。

　　内地的房地产制度学的是香港，房价里包含了多年的地价，所以基础价格非常高。在这种情况下，如果按照房屋评估值来征税，税率只能非常低，比如千分之一到千分之二，才比较合理，否则老百姓无法承受。

　　对于中国（内地）来说，最佳的房地产税征收方式，是学新加坡，按照房屋租金水平来征税。

　　不论这套房子市值多少，政府可以参考市场租金水平，给出一个租金评估价（大约相当于市场化租金的70%，因为每年可能有空置期），然后按照年租金来征税，税率大约10%到12%。

　　比如1套一线城市的普通住宅，市值1000万，市场化租金每月1.2万元，每年14.4万元，7折之后的评估租金为10.08万元。假设这套房子每年的管理费是6000元，配套家具出租折旧每年1万元，则这套房子每年的租金净收入为8.48万元。

　　按照每年10%的税率纳税，这套房子每年房地产税为8480元；按照12%的税率纳税10176元。

　　由于楼市发生了逆转，不应该设立累进制、惩罚性的税率，无论居民有多少套房子，除了免征的那1套外，其他均按照上述方式征收。这样的房地产税水平，才是可以承受的，可持续的。

　　网上有很多键盘侠，恨不得用高房地产税率，把买房子的人都搞得倾家荡产。

　　他们不知道，当房地产行业入冬的时候，经济也就入冬了，失业率会上升，人均收入会下降，他们本人也会受到负面影响。

　　但正是这些键盘侠，营造了一个“未来房地产税率会很高”的预期，成为当前楼市复苏的最大绊脚石。

　　官方一直没有对未来房地产税将如何征收，负担水平如何，会不会有累进制、惩罚性的税率表态。

　　在重庆试点的房产税，恰恰就有累进制惩罚性的税率。比如下面这条规定：

　　独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

　　对于豪宅来说，房价越高、税率越重，甚至可以是普通税率（0.5%）的2.4倍（1.2%）。

　　说实话，这种税率杀伤力极大，如果推广对房地产行业将是沉重的打击。

　　所以，无论是重庆版还是上海版房产税试点，都没有能在全国推广，也没有能在重庆或者上海全市全面落地。

　　尤其是重庆，其楼市长期低迷就跟这种严厉的税率有密切关系。

　　或许有人会说，这难道不好吗？重庆人民多幸福！

　　我的回答是：不好。因为重庆的财政长期需要中央转移支付，每年输血2300亿元。如果全国都这样搞，谁来给全国发补贴？

　　人口红利期已经结束，城镇化率也到了高位，住房存量、自有住房率也都很高了，楼市已经发生了根本性的变化。当房价不再快速上涨，就撑不住高税率。

　　虽然房地产税立法再次推迟了，但悬剑效应没有解除，很多有购房能力的家庭不敢轻易再买房子，担心未来遭遇到累进制、惩罚性的税率。

　　所以我的看法是：

　　在当前形势下推迟立法，这是好事。此外，建议明确房地产税的试点和立法时间表（先试点，后立法），明确征税方式（建议学新加坡，按照租金净收入为基础征税）和承受能力，化解悬剑效应，这样楼市才能尽快走稳。