赊刀大爷：果真，天津楼市玩砸了！

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　　一系列重磅利好之后，天津楼市不仅没起来，反而迎来了降价抛售大浪潮！

　　9月1日，趁全国楼市释放利好，天津宣布非市内六区放开限购。

　　没有装模作样的捆绑人才，也没有跟什么产业挂钩，就是赤裸裸的放开限购，谁都可以买房。

　　结果呢？天津楼市不仅没企稳，反而迎来降价抛售大浪潮！

　　天津当地二手房降价出售的数量，突然从前一日的2783套，暴增至5858套，直接飙升110%。

　　诸葛找房显示，今年9月2日，天津对非市内六区放开限购的次日，当日降价房源5858套，这是自今年8月27日开始（数据只显示到8月27日），降价房源数量最多的一日。对比一下，9月1日，天津二手房降价房源数量还只有2783套。

　　实际上，除了北京上海深圳这几个一线城市，其他城市房地产限购政策基本上都名存实亡。

　　天津的市内六区，几百块就能购买一个“购房资质”，一天时间就能解决购房资格问题。其他城市也一样，顶多多花个几千块钱。

　　更厉害的是，虽然央行执行20%的首付比例，但是天津不少楼盘的首付比例也降低至了10%，更有楼盘首付比例直接降至5%。

　　比如，2022年10月，位于天津市西青区的“保利和光尘樾”项目还曾在某知名房产销售平台打出“一口价房源首付5%”的广告。

　　即便如此，天津的楼市仍然节节败退，二手房挂牌数量增加，挂牌价格下降。

　　以7月24日至7月30日这周为例，挂牌数量293991套。紧接着，7月31日至8月6日这周，挂牌量即增加4152套。随后的每一周，挂牌数量均在增加，至8月21日至8月27日这周，挂牌量为307432套。

　　与二手房挂牌量稳步增加不同，参考均价则呈现每周逐步下滑趋势。8月14日至8月20日，参考均价21232元/平米，随后一周每平米降价116元。

　　为什么解除限购后，迎来的却是降价抛售潮？

　　因为，楼市本来就是有价无市，业主挂不挂牌、降不降价都一样，都是没人买。

　　现在突然来了个大利好，本来躺平的业主们突然来了动力：机会来了，扶我起来，我要卖房。

　　于是，挂牌数量就突然飙升了。

　　大家一看，我挂他也挂，要想出货必须心狠。

　　割肉谁不会？股市经验平抑至楼市，我直接降价10%，先挂个跌停价，实在不行再降10%。

　　于是降价抛售潮就出现了。

　　关键问题是，限购也解除了，首付比例和房贷利率也降低了，一系列重磅利好，天津楼市怎么就不行了呢？

　　目前全国楼市的逻辑是，换房。

　　即楼市食物链顶端的人卖豪宅，落袋为安，然后润出去；楼市食物链上层的人，卖大房子买豪宅；楼市食物链中层的人，卖老破小买改善性住房；楼市食物链最底层的人，砸锅卖铁接盘老破小。

　　因此，关键就是，得有人接盘老破小这种最差的房子。

　　他们用自己的资金，盘活最差的资产，然后激活楼市食物链中层、上层和顶层的交易。

　　谁来接盘老破小呢？自然是外地人。

　　如果单靠一个城市自己，这个游戏根本玩不转，因为绝大多数人都想着，卖掉自己的两套老破小，去换一套好一点的房子。

　　这样的结果只有一个，楼市踩踏。

　　具体到天津，它比较特殊，跟其他城市不一样，单纯的楼市政策根本没用。

　　影响天津楼市的政策只有一个：教育政策。

　　大家为啥去天津买房，自己心里没数吗？就是图你那点教育优势，准确说是，高考优势。

　　主要就是，吸引河北、河南、山东、山西等高考政策最差的这几个省份的家庭。他们支撑了天津的房价泡沫。

　　很多天津人都搞不明白，还假模假样地说：

　　天津欢迎的是真的想把天津当家的人来，来天津工作，生活，学习，和天津共同发展的人。

　　不欢迎那些只为了享受高考红利的投机客，不欢迎只是为了钻政策漏洞的人。

　　这真是太搞笑了，天津除了高考简单之外，大家还图你啥？

　　来天津工作和天津共同发展？等本地人找不到工作了，又该怪外地人抢本地人饭碗了。

　　去天津创业？你有啥配套产业嘛，你营商环境比得上江浙沪和珠三角吗？

　　摆摊卖煎饼果子？你政策上看得起这群人吗？看看你的落户政策，本科、硕士、积分等等，哪一条给他们开了绿灯吗？

　　看看9月2日的政策，天津放开限购的区域，环城四区、远郊五县和滨海新区，但是拥有教育资源优势的市内六区却没放开。

　　啥好处都没有，人家凭啥高位接盘你的房子？

　　实际上，天津楼市玩砸，导火索是两年前的高考政策调整。

　　2021年，天津突然调整高考政策，由单一的“户籍”要求调整为“户籍+学籍”的要求。

　　虽然给了高中阶段3年的过渡期，但是那政策让多少家长措手不及，根本没有时间窗口，只有高一过去的学生有半年的时间窗口。

　　你不把购房人当人，他们只有用脚投票，砸盘楼市。

　　其实，这就是明牌，很多人也都清楚。

　　在天津公布高考新政后，就有人点出来了：房地产要凉了，引进人才更难了。

　　类似的还有，西安、哈尔滨等东北的城市。

　　当年，天津本地人呼吁高考公平，天津高考调整政策后，天津的楼市就凉了。

　　西安的楼市会不会凉，就看高考政策怎么调整了。

　　外地人购房什么心态？

　　如果高考政策太严，那就去卷中考；如果中考政策过严，那就咬咬牙卷小升初；如果小升初政策还过严，那就算了，你们自己玩吧，我不奉陪了。

　　这些城市还需要注意什么呢？他们只给你3-6年的时间。

　　人过来了，也都买房了，ZF应该做的是，赶紧趁机发展产业，让他们有钱可赚，觉得这个城市还不错，有发展前景，打算长期在这发展。

　　形成良性循环后，这个城市的发展就起来了。

　　否则，高考之后，他们立马就会把房子卖了走人。

　　天天受欺负，这个部门欺负后，另一个部门欺负，辛苦一年一毛钱不赚，谁都不爽。

　　因为孩子还在这里上学，想想就忍了，现在孩子高考了，谁还忍你？

　　另一类城市的性质，比如郑州、合肥、太原、石家庄、南宁、贵阳等等，这类城市只能发展经济，吸引本省其他城市的人过来，房价基本到天花板了。

　　北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等这种大城市，大家愿意过去，是因为在那里能够赚钱，工作机会多，工资高。

　　所以，他们甚至不用让渡教育资源优势，仅靠经济优势就能吸引到人。

　　其他城市，基本上都没前途，每次利好政策，对它们来说都是利空。

　　最后讲两个趋势：

　　1、全国楼市大政策刺激，各地区也相继加码政策。

　　只要楼市不起来，刺激政策就一直加码，直到用光所有政策，然后等政策发挥效果。

　　比如全国推出“认房不认贷”政策后，有的城市也推出了以“区”为单位的“认房不认贷”政策。

　　也就是说，你在本城市其他区有房子，有房贷，但是在本区没房子，那么没关系，你可以在本区按首套房的资格买房。

　　如果一个城市有七八个区，那么他就能以20%的首付，以LPR-20BP的房贷利率，在同一个城市购买七八套房。

　　虽然名义上没放开限购，但是这政策比放开限购还猛啊！

　　2、中介开始造假，营造虚假繁荣的景象，以便更好地卖房。

　　比如，最近各楼市号开始吹成交量上涨，开始吹个别楼盘秒光，甚至开始个别楼盘吹万人摇等等。

　　必须承认，趁政策利好，中介逼单成功率大幅上升。

　　但是更多的是，这些都是中介们的套路，通过操纵和腾挪数据，夸张个案暗示整体，营造出虚假繁荣的景象。

　　这种套路业内人尽皆知。

　　所以，你现在看到的不一定就是真实情况，“你看到的，只是他们想让你看到的”。

　　楼市早已经变了，早已经是买方市场，有钱的才是大爷。