时晨晨：楼市拐点出现！保交楼or保外债？

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　　凡是2016年“房住不炒”以后激进扩张的房企，不是已经爆雷，就是在爆雷的路上，这就是不听话的“惩罚”。

　　6月份，楼市销售告别正增长，转为负值，正式告别年初以来的高增长。

　　根据易居研究院的预测，今年6月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积预计为1858万平方米，环比增速为2%，同比增速为-22%。

　　以往新房销售数据下滑，接下来的问题就是，房企债务风波和停工断贷等重大金融风险问题。

　　二季度，第一家爆雷的开发商出现了。河南龙头房企，建业地产正式“爆雷”！

　　6月23日，建业地产发布声明，主要有三点：

　　1、现阶段公司全力保交付、保经营，集中一切资源保证现有项目交付。

　　2、市场情况恶化，全面停止境外债务支付，以确保公平对待所有境外债权人。

　　3、6月23日，未能支付2024年到期7.75%优先票据的利息。

　　建业地产给出的理由也说明了这个情况：

　　二季度以来，房地产销售持续疲软，且每月的销售逐渐恶化，销售不及预期，导致集团资金状况紧张。

　　第一、河南龙头房企建业地产，怎么垮了呢？

　　看经营数据的结果：业绩由盈转亏，毛利率下滑。

　　2018年至今，公司的毛利率分别为34.44%、26.02%、19.85%、16.23%、7.90%。

　　2022年，建业地产业绩首次亏损，亏损金额高达78亿元，毛利下滑72%。

　　建业地产垮台的根源：疯狂扩张。

　　凡是2016年以后激进扩张的房企，不是已经爆雷，就是在爆雷的路上，这就是不听话的“惩罚”。

　　2016年，“房住不炒”提出以后，建业地产仍然选择激进扩张。

　　建业地产2016年的整体规模是200亿，2017年实现了370亿规模，2018年规模是724亿，2019年则直接突破了千亿。

　　短短3年，建业几乎每年都是100%的增长率，这种激进扩张就是危机的根源。

　　大家可以看一下，当下出险的房企，比如恒大、融创、泰禾等等，大多跟这几年激进扩张有关系。

　　无论他们的口号是“高周转”还是什么，结果就是：高杠杆。

　　导火索：2021年，郑州特大暴雨，以及接连爆发口罩，极大的打击了大家的购房热情。

　　第二、保外债？

　　现在，房企美元债普遍违约，并且从未间断，中资美元债市场被玩坏了。

　　谁先进入就可以捞一笔，捞完之后就砸锅，各种违约耍流氓，让后来者完全没机会捞了。

　　自去年3月份到今年一季度，有251只地产债违约（包含展期、实质性违约），规模达到人民币2806亿元，逾期利息超人民币121亿元，发生违约的几乎都是民营房企。

　　其中，发生实质性违约的地产美元债78只，规模达到304亿美元（约人民币2128亿元）。

　　涉及的主体包含融信中国、金科地产、旭辉控股、鑫苑置业、阳光城、花样年、佳兆业、恒大、中梁控股、禹州地产、融创等知名房企。

　　2022年房地产美元债发行规模出现暴跌，发行规模同比暴跌60.38%至177.96亿美元。

　　表面上看，开发商还能发债融资177亿美元，实际上这些新发债券，都是为了置换之前到期债券。

　　因为不置换的话，只能违约，没办法才进行置换的。

　　所以说，这不是“融资”，只是海外债权人没办法的展期而已。

　　还有一点就是，目前开发商的美元债，很多国内的美元资金在接盘，所以也不是市场层面的交易。

　　其实，受影响的不仅是开发商海外融资，还有金融、城投公司融资。

　　联合资信数据披露，2022年中资美元债市场共新发债券908只，发行规模达1024.65亿美元，同比暴跌44.8%，并创2017年以来纪录新低。

　　这些都说明，中国某些行业的企业海外融资能力基本上丧失了。

　　第三、保交楼？

　　在各种困难之下，建业地产的优先选择是：保交楼、保经营。

　　对于广大老百姓，尤其是买到烂尾楼的业主来说，这个选择绝对正确。当然，这也符合大的政策方向。

　　从去年下半年以来，各地ZF，以及各部门都出台了专门措施，保交楼，并且资金都是政策性银行专项贷款。比如，

　　郑州市房地产纾困基金设立运作方案对外发布，该基金规模暂定为100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。

　　在武汉，中国建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目并改建为公租房。南宁市成立平稳房地产基金，首期规模30亿元。

　　继中国华融与阳光集团签署纾困重组协议后，中南控股与江苏资产8月10日宣布合作纾困。

　　当初设立保交楼基金的时候，一个个都信誓旦旦，让人充满希望。

　　实际情况是什么呢？

　　克而瑞研究中心的调研结果显示，2022年末，32个典型城市的290个前期停工项目中，有126个仍处于停工状态。

　　近日，建筑行业B2B信息服务平台“百年建筑网”的一份调研报告显示，5月，全国各地1114个保交楼项目交付率仅为34%。

　　河南保交楼的交付率最低，仅有11%。

　　虽然，地产竣工面积较以前大幅提升，但是保交楼的交付率仍然低于预期，仍有不少问题楼盘业主在网络平台维权，担心交房无期。

　　对于接下来的楼市，大家的担忧是什么？

　　1、开发商融资政策相当放松，同时一季度销售和4、5月份新房销售相对较高，这样的情况下，还有“龙头”房企爆雷。

　　如果房地产拐点出现，销售大幅下滑，爆雷的房企岂不是又开始大规模增长？

　　2、房企也很会“公关”，全部停止支付外债，就是为了保交楼。

　　但是，半年过去了，国开行也批了那么多资金，结果保交楼交付率仍然非常低，尤其是建业地产的大本营，河南，交付率仅11%。

　　大家很担心，即便房企不还外债了，仍然没法“保交楼”。

　　在这种情况下，你支持开发商还外债，还是“保交楼”，还是其他？