时晨晨：上海楼市，怎么了？

lameihua

　　最近，上海房价跌的很惨，抛售压力很大。

　　有房的可以试着卖一下，看看有多少人询价。或者，下楼跟中介聊聊天，切身的感受一下当下市场状况。

　　现在的情况是，今年2月和3月份，全国房地产狂热，终于退潮了。

　　现在可以确定，年初二手房的狂热，其中很大一部分，都是置换需求提前了。

　　一方面，他们置换成了更好的房子，但是更重要的是，把之前较高的房贷利率，置换成了较低的房贷利率。

　　当这个需求减少后，房地产又恢复了原来的冷清。

　　万万没想到的是，一线城市，尤其是上海，房价竟然跌的这么惨。

　　看几个数据：

　　5月份，统计局公布数据显示，全国70个大中城市，二手住宅价格由上升转为下降0.4%，一线城市房价全面下跌。

　　其中，北京、上海、广州和深圳二手房价格按月分别下降0.6%、0.8%、0.2％和0.1%。

　　尤其是上海，在70个大中城市中，跌幅最大，成为近期二手房市场最疲软的城市。

　　6月份什么情况呢？我们看一下最新的数据：

　　幸福里数据显示，上海二手房均价63212元/平米，较上月下跌了0.63%。

　　也就是说，上海房价不仅5月份下跌，6月份也在下跌。

　　我们接下来看一下上海各区的房价数据：

　　1、6月初至今，上海只有浦东、长宁和崇明二手房价格继续反弹，涨幅分别为0.01%、0.09%和0.03%。

　　2、6月初至今，上海跌幅最大的区域是，嘉定、虹口、普陀、松江和静安，跌幅分别为3.32%、1.8%、1.63%、1.26%和1%。

　　3、年初以来，上海房价呈明显下跌趋势的区域是，闵行、徐汇、普陀、宝山和静安。

　　我们注意一下，统计数据和个别楼盘的区别。统计数据波动1%，个别房源的波动可能就达到了10%，甚至30%。

　　所以，现在上海不少小区的降价幅度达到10%，甚至30%，很多人都在不计成本的抛售。

　　再看一下二手房抛压情况。

　　今年以来，全国房地产有个特殊现象，房子越卖越多。就连楼市最火爆的3月份，也是这样子。

　　之前，卖出1套房，就有1.5套房挂牌出售。现在，卖出1套房，就有2套房挂牌出售。

　　供给稀缺的一线城市也一样，房源根本没下降，抛压越来越大。

　　易居研究院数据显示，北京、上海、广州、深圳、南京和武汉等13个全国重点城市的二手房挂牌量在本月初达到199万套，比1月初增长25％。

　　其中，上海二手房挂牌量增幅最大，五个月内激增82％。

　　再看一个数据：法拍房数据。

　　最近一年，上海法拍房数量急剧上升，从50套上升到400套，涨幅接近8倍。

　　法拍房的成交率还算活跃，维持着40%左右。

　　5月份，上海法拍房折价率有一个显著下滑，从之前的8折、9折，最低下降到了6折。

　　现在的问题是，不少成交率只有40%，这意味着还有60%的房源将继续降价拍卖。

　　一拍流拍，二拍流拍，房价就腰斩了。

　　法拍房越来越多，法拍房折扣越来越大，这些都严重拖累了上海的房价。

　　最后，我们思考一个问题：货币超发，房价就一定上涨吗？

　　看一下日本的案例：

　　日本楼市泡沫破裂后，日本的利率就一直下跌，从6%一直跌到0。日本央行资产负债表规模也飙升了差不多40倍。

　　什么意思？

　　日本央行超发货币，是绝对的事实。但是，日本房价缺并未上涨，反而不断阴跌。

　　这也说明一个问题：货币超发≠房价上涨。

　　问题是，上海会例外吗？