刘晓博：楼市降温，对哪些城市影响最大？

lameihua

　　4月份以来，楼市销售整体表现平淡，呈现一定降温趋势。

　　房地产的确进入一个新周期，未来再次火爆的难度加大。

　　这将对哪些城市产生影响？显然，土地财政依赖度高的城市，在这个过程中最受伤。

　　01

　　2022年，各地对“土地财政”的依赖程度，可以用“地方政府基金支出”占“总财力”的比重来衡量，因为“地方政府基金收入”主要来自卖地。

　　这里的“总财力”/财政总支出主要指全市一般公共预算支出和政府性基金支出的总和。

　　以下是2022年GDP前30强城市加主要省会城市“全市政府性基金支出”占财政总支出的比重排名。

　　高居2022年土地财政依赖度榜首的是江苏地级市常州，“地方政府基金支出”占“总财力”的比重达64.36%，超过6成以上的财政支出来自卖地收入。

　　排名第二的是浙江省会杭州，政府性基金支出占财政总支出的比例达62.37%。

　　第三名是浙江地级市温州，土地财政依赖度为57.03%。

　　土地财政依赖度超过50%的城市还有贵阳、厦门、合肥、西安、成都。

　　其中，厦门是东南沿海城市，也是经济特区，房价排名全国第四，仅次于北京、上海和深圳，其他城市均为中西部省会。

　　财政依赖度排名最低的三个城市，全部来自东北。

　　哈尔滨，2022年土地财政依赖度仅为18.42%，沈阳为21.21%，大连为25.45%。

　　此外，土地财政依赖度较低的经济大市包括上海、宁波、郑州、天津和深圳。

　　总的来看，长三角及中部地区土地财政依赖度较高，而东北地区和一些经济大市对土地财政的依赖度反而较低。

　　值得注意的是，东北三市土地财政依赖度低的逻辑和经济强市完全不同。

　　前者主要由于年轻人口外流、房地产市场塌陷而导致土地收入被动式下降；

　　而后者则由于经济结构转型、产业布局基本完善等原因，城市的发展不以扩张为主，故土地财政的依赖度处于较低水平。

　　以下是诸葛找房研究院统计的2022年重点100城市土地财政依赖度分布情况。

　　这里的土地财政依赖度=各地土地出让收入÷一般公共预算收入，虽然统计口径稍有差别，但最终结果和我们上述判断大致相同。

　　02

　　犹如一枚硬币的两面，土地财政，既有优势，也有缺点。

　　从好的方面看，土地出让收入为地方政府提供了主要收入来源，缓解了征税的压力，对拉动基建和城镇化功不可没，这个过程中，房地产快速发展，同步带动经济增长。

　　然而，土地财政带来的问题也显而易见。

　　首先土地财政的本质是融资，间接助长了融资平台和政府债务增长。

　　地方政府债务被分为“地方债”和“城投平台债”。前者发行比较规范，需要省级政府同意，并向中央报备。

　　至于城投债，则是土地财政的衍生金融产品，其发行和存续均建立在地方土地资本化、货币化基础之上，城投债的主要债权方是银行。

　　这些年城市建设高速发展，全国各个地区的城投债务也在不断增长。

　　据粤开证券统计，各地的地方债余额到2021年为30.37万亿元，城投平台带息余额，到2021年为44.35万亿。这两笔债务相加，达到了74.72万亿元。

　　上图是截至2021年末，各地的债务率（负债÷当地政府年财政总收入）和负债率（负债÷当年GDP）情况。

　　债务率指标越高，说明地方政府的负债规模越多，还债压力越大。

　　如果看“广义债务率”，天津最高，达到了530%；

　　其次是北京、重庆、江苏、湖南、云南、贵州、浙江、四川等省市，均超过了300%，由此可见地方债务情况之严重。

　　注：广义债务率=（地方政府对外有息负债+地方政府融资平台总负债）/地方综合财力

　　可以想见，如果楼市继续低迷，地方城投平台的债务压力将更加沉重、巨大。

　　其次，“土地财政”给地方政府带来巨大财富的同时，也带动房价快速上涨，这让早期投资城市不动产的居民实现了财富积累，但事实上拉大了贫富差距。

　　第三，土地出让规模急速扩张的过程中，出现供需错配和购买力透支问题，后期市场去化压力较大。

　　03

　　2022年，全国卖地收入减少了2.02万亿。

　　随着我国城镇化率接近瓶颈，人口老龄化和少子化来临，住房需求减弱，土地市场成交规模逐步下降是大趋势。

　　这样一来，全国各地都将受到不同程度的影响。

　　土地财政依赖度低的城市，基本上已经提前见底了。

　　而在财政总支出中基金性支出占比较高的城市，未来也会面临财政收入下降的困境，这意味着过去的好日子可能维持不了太久，将来他们也要被迫转型，迎接苦日子的到来。

　　我们看到，地方在财政上开源节流、在楼市方面花式卖房促销等现象层出不穷。

　　土地财政依赖难以为继的东北地区，尚未找到产业升级之路，只能想办法节约开支以及投资，公务员收入下降，编外人员被“清理”的消息广受关注。

　　而土地财政依赖度较高的江苏地区，由于土地收入下降，加上地方政府过去十多年积累的地方债压力比较大，地方政府只好想办法增收，罚没收入因此大增。

　　此外，在财政收入减少的背景下，超出财政承受能力地区的地铁建设，将被暂缓进行，不少城市的地铁建设纷纷被砍。

　　落脚到楼市上，就是我们看到的新房促销奇招不断，二手房挂牌量激增等。

　　今年的楼市从4月开始全面降温，财政部最新公布的4月数据显示：1到4月国有土地使用权出让收入11761亿元，同比下降21.7%。

　　2023年3月全国征收跟房地产相关的契税739亿元，4月下滑为450亿元，环比减少了39%。

　　短期看，楼市继续低迷将对经济产生显著拖累作用。

　　所以，该出台新的大招了：

　　包括需求端全面放松限购、限贷、限售，取消“限跌令”，政府回购商品房等；供给端适当缩减供地规模，优化供地结构。

　　从长远看，人地挂钩和房地产税试点是大方向。

　　一方面可以形成稳定的地方税收来源，另一方面解决人口流出城市供给过剩和一二线城市高房价问题。

　　随着都市圈时代来临，未来有能力修地铁的将以中心城市为主，大都市圈内的一般地级市，或许能通过中心城市地铁网络外延而实现地铁梦。

　　从这个角度看，我们买房最好选择中心城市，以及都市圈内部分有价值的城市。