刘晓博：7.07！贬值，将如何影响楼市？

lameihua

　　今天（5月19日）一大早，就传来重磅消息：美元-人民币的中间价贬值389个基点，报7.0356。（下图）

　　既然中间价（带有指导价性质）都这样贬，那么更市场化的“离岸价”贬值幅度就更大了，一度跌破了7.07！（下图）

　　中国外汇交易中心里的“在岸价”，也一度达到了7.06元，在我写这篇文章的时候报7.04。

　　人民币贬值的速度有点超预期，把A股吓尿了。上证指数早盘一度跌了将近30个点。

　　到底是什么原因造成了人民币突然破7，并有点加速贬值的意思？这对于股市、楼市和经济，意味着什么？

　　先看一下外因。最近美元指数有走强的态势：

　　美元指数，是综合反映美元在国际外汇市场汇率情况的指标，由美元跟六种主要货币的汇率变化构成，其币种和权重如下：

　　欧元  57.6%

　　日元  13.6%

　　英镑  11.9%

　　加拿大元  9.1%

　　瑞典克朗  4.2%

　　瑞士法郎  3.6%

　　最近欧元比较弱，美元对欧元有显著的升值，由此导致了美元指数比较强，所以人民币对美元的汇率顺势贬值。

　　至于美元为何升值，说法不一。这里面带有非理性因素，以及周期性因素。比如美元一直在加息，按理说应该不断走强，但当大家看到美元加息快结束的时候，美元提前走弱了一大波。

　　现在，加息真的要结束了，降息周期的启动也不会太远，按理说应该是美元变得更软的时候，但美元反而有所升值。或许，这跟美国主权债务有可能违约有关，让一些机构提前增持美元，防范风险。

　　美元变强，是人民币破7的最重要外部原因。

　　内部原因，主要是经济内生动力不足，对外出口增长的持续性存在问题。尤其是对欧美等发达国家的出口，同比多是两位数下滑，而且出口增长中除了汽车之外多是钢铁、成品油、陶瓷、服装等传统产品，高科技产品出口出现了两位数下滑。

　　在这种情况下，人民币适度贬值可以增加中国产品在国际市场的竞争力，有利于稳增长、保就业。

　　今年以来，对国外市场依存度比较高、对外资企业依存度比较高的上海、苏州、东莞等出现了增长乏力的态势，第二产业普遍负增长。

　　所以，人民币贬值、破7，有外部原因、也有内部原因，适度贬值有利于稳增长，增加就业。

　　但如果贬值过多、过快，则可能产生负面影响。对于股市也是如此。

　　适当贬值，其实有利于大多数行业提升业绩，因为出口是中国经济增长的三驾马车之一。

　　贬值初期、贬值过程中，对股市构成利空，这涉及到对人民币资产的估值问题。股市比较敏感，有机构会借机做空。此外，还会有一些国际热钱撤离，他们觉得贬值会对冲掉股市上的盈利。

　　主动的、可控的贬值，对股市是“短期利空、中长期利好”。

　　对于楼市来说，人民币持续升值，会吸引国际热钱流入购买国内不动产，对楼市构成利好；人民币持续贬值，会让国际热钱获利了结，离开中国不动产市场，对房价构成利空。

　　但目前情况不太一样。国内不动产市场里，国际热钱已经不多，再加上有外汇管制，本地机构和居民很难卖了房子把资金转移出去，所以人民币适度贬值对楼市不会产生多大的利空，反而可以给楼市释放“按照本币计价上涨的空间”。

　　这就是所谓的“保房价还是保汇率”的问题。历史上，曾有一些国家放弃保汇率，而维持国内资产价格的稳定，比如伊朗德黑兰的房价就快速上涨，常常出现1年翻倍的现象；但如果按照美元计算，其房价基本上原地踏步，长期维持在每平方米900到1200美元之间。

　　日本被认为“弃房价、保汇率”的典范，90年代中期房价见顶后，楼市持续跌了很多年，但日元汇率一直比较坚挺。

　　所以现在不少人认为，汇率贬值有利于房地产，有利于保房价。

　　日前，国家统计局公布了1到4月的房地产数据。看起来还不错，1到4月新房成交金额同比增长了8.8%，新房成交面积同比下降了0.4%。

　　但这是同比涨幅。别忘了，2022年4月是房地产最惨的一个月，也是经济最低迷的一个月。

　　如果看环比（今年4月成交跟今年3月相比），问题就非常明显了：

　　今年4月新房成交金额只有0.92万亿（上图），而3月为1.51万亿，环比下滑了接近40%！

　　4月新房成交面积为0.77亿平方米，3月为1.48亿平方米。很明显，4月跟3月比，成交面积直接腰斩了！

　　此外，财政部公布：1到4月全国国有土地出让收入为11761亿元，同比下降21.7%。

　　楼市的降温，将对经济复苏产生显著负面影响，这在未来两三个月就可以看出来。

　　所以最近杭州、南京纷纷出台新一轮新政。杭州放松了“二线城区”边缘街道、镇的限购，南京允许在一些功能区购买第三套住房。

　　楼市如果不出台更大力度的政策，下半年会非常难过。

　　仅靠杭州、南京继续挤牙膏，解决不了问题，只有北上深有较大松动，才能解决问题。

　　此外，宏观政策还是需要轰油门，强化逆周期调控才行。