刘晓博：房价，真的涨了……

lameihua

　　最近，国家统计局公布了2023年1到2月的楼市情况，关键数据显示：楼市正在显著回暖。

　　比如新房销售面积和销售额：

　　虽然同比仍然是下跌的，但销售额只跌了0.1%，销售面积只跌了3.6%，跟去年全年销售额同比下跌26.7%、销售面积同比下跌24.3%相比，情况明显好转。

　　全国房地产开发投资增速，也出现了大幅反弹，从“-10%”反弹到了“-5.7%”（下图）。

　　楼市已在今年1到2月出现了重要拐点。

　　主要原因有两个：第一，疫情闯关成功，经济生活逐步恢复常态；第二，过去1年多持续降准、降息、扶持楼市的政策，开始出现叠加效应。

　　那么，全国房价到底是涨了还是跌了？

　　统计局不直接公布全国房价，但它的每月公布的数字里，隐含着全国均价。

　　比如下面这段话：

　　1—2月份，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%。商品房销售额15449亿元，下降0.1%，其中住宅销售额增长3.5%。

　　销售面积有了，销售金额有了，均价当然可以计算出来。

　　只不过，这个均价是住宅、写字楼、商铺、公寓等各类新房的总均价，住宅是其中的最重要部分。

　　即便如此，这个均价仍然很有意义。因为我们没有其他渠道获得核心数据了，第三方研究机构只有部分城市的数据，缺少全国的数据。

　　由此，我们可以计算出过去1年来每月的全国新房均价，就有了下面这张图：

　　2023年1到2月的新房均价为10209元/平方米。

　　如果计算一下环比（跟去年12月相比），全国新房均价上涨了1.58%；如果计算一下同比（跟去年1到2月相比），全国新房均价上涨了3.7%。

　　也就是说，过去1年的新房均价涨幅跑赢了GDP（3.0%）。

　　出人意料吧！

　　更为重要的是：1到2月的房价上涨，是连续第三个月的上涨。

　　回看过去1年的房价走势图，可以看出上半年和下半年各有一个低点：上半年在3月到4月，下半年在10月到11月。而这两个时间点，恰恰是全年疫情最厉害的时候。

　　由此可见，疫情的确沉重打击了房地产行业，打击了楼市。

　　房价连续3个月出现反弹，说明楼市出现了重要变化。其实在去年的4到7月，也曾出现了连续3个月房价反弹，但由于疫情反复，这一波回暖夭折了。

　　当前的楼市回暖，夭折的可能性大大降低。

　　只是2023年1到2月的新房均价，尚未超过2022年的7月和8月。如果突破这两个月的均价，则意味着楼市拐点从量、价到信心上，完全实现了。

　　今年3月和4月楼市的数据非常重要，让我们拭目以待吧。

　　今天是3月20日，3月LPR利率公布的日子。跟大家预期的一样，利率维持不变，仍然是1年期3.65%，5年期4.30%。（下图）

　　央行上周五刚刚宣布了降准，将在3月27日开始执行，这对于银行、房地产等行业都构成了利好，对整体经济回暖也构成了利好。

　　2023年的政策底线是：楼市不回暖，政策就会不断发力，直到显著回暖；但同时防止楼市出现局部过热。

　　LPR利率在2023年，仍然有降低的可能，因为国际经济形势的新变化，让中国货币政策空间变大了。