毛小柒：“住房租赁金融17条”有些新东西

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　　一、“住房租赁金融17条”是先前“地产金融16条”的配套细则

　　2023年2月24日，中国人民银行与银保监会联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，提出支持住房租赁金融的17条举措。

　　（一）不过从内容上看，“住房租赁金融17条”应算是先前“地产金融16条”（地产政策的可能用意）的配套细则，即2022年11月11日中国人民银行与银保监会联合发布的银发（2022）254号文（《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》）。

　　（二）在加大住房租赁金融支持力度方面，地产金融16条明确提出：

　　1、引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式。

　　2、为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。

　　3、支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直融产品，鼓励银行发行住房租赁金融债券，筹集资金用于租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。

　　4、稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

　　显然，“住房租赁金融17条”大都可以从“地产金融16条”中找到根源。

　　二、“住房租赁金融17条”的核心：推出三个住房租赁信贷品种，期限是亮点

　　“住房租赁金融17条”比较有价值的内容之一是其进一步明确了住房租赁信贷产品的相关要素（如期限、主体等），特别是租赁住房团体购房贷款和住房租赁经营性贷款方面，期限最长可以分别达到30年和20年且贷款价值比可高达80%。具体看，

　　（一）在租赁住房开发建设方面（含改建、新建），针对所有主体推出开发建设贷款，要求项目资本金比例不低于20%、期限最长为5年。

　　（二）在团体批量购买租赁住房方面，针对相应主体（企业或事业单位）推出租赁住房团体购房贷款，要求期限最长为30年、贷款价值比不超过80%。

　　同时，要求该类型贷款不新增隐债（部分主体为事业单位或城投）、贷款存续期内租赁用途不得改变且对应房屋法律关系应清晰且已竣工验收。2022年6月以来，多地推出了鼓励购房团购举措，这应是租赁住房团购购房贷款的背景。

　　例如，2022年7月8日，吉林长春发布《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》，明确提出，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。

　　（三）在自有产权长期租赁住房方面，针对住房租赁企业推出住房租赁经营性贷款，要求期限最长为20年、贷款价值比不超过80%且可用于置换前期开发建设贷款。

　　此外，针对非自有产权租赁住房方面，针对住房租赁企业推出的住房租赁经营性贷款期限最长为5年且贷款价值比不超过70%。应该说，无论是5年、20年还是30年，均在某种程度上规避了流贷不超过3年的限制，且三类贷款对象在资质上预计也不会太差。

　　与此同时，“住房租赁金融17条”还提出鼓励银行向住房租赁建设和运营企业、住房租赁经纪机构、住房租赁管理服务平台等提供开户、结算、咨询、现金管理等综合性解决方案。

　　三、其它

　　除上述三个住房租赁信贷品种外，“住房租赁金融17条”的其它内容没有太多新意，早在之前的系列政策文件便有涉及。

　　（一）支持银行通过发行金融债券募集资金来专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放。考虑到上述三类信贷品种的期限均比较长，这需要资金端给予支持，期限较长的金融债、央行再贷款资金以及政策性开发性金融工具便是主要方式。

　　（二）可以物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券（Covered Bond）。

　　（三）对住房租赁的金融支持在某种程度上也是为后续的房地产投资信托基金（REITs）打基础，培育优质底层资产。

　　（四）“住房租赁金融17条”还提出对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制……住房租赁企业在融资前须在住房城乡建设部门建立的住房租赁管理服务平台上完成相关备案工作。