刘晓博：户均百万，大城市的超级红包……

lameihua

　　一项新政策，可以让一个家庭资产暴涨100万，甚至1000万！

　　这群人，大概是这轮经济“下行—复苏”的最大受益者！

　　他们就是一线城市、强二线城市的“双（多）证房”家庭。

　　2023年1月6日，广州的媒体报道说：广州“双证合一”的政策全面落地。

　　在广州市规划和自然资源局官网，我查到了这份文件：

　　文件的第20条，是这样写的：

　　推进解决历史遗留房屋合证问题。回应群众房屋合证诉求，对我市执行“9070”政策（即90平方米以下套型住房占全部套型70%以上）期间建成并出售的商品住房项目，同一权属人、未设定权利负担、位于同一层相邻位置且实际按照一套使用的两套商品住房，申请人声明不再分割房屋的，可申请办理产权合并。

　　这意味：在广州全市范围内，只要符合条件，双证房都可以“两证合一”。

　　其实从去年8月开始，广州花都就开始办理“双证合一”了。到了11月，番禺也允许办理了。

　　上图：网上流传的，广州花都办理双（多）证合一的流程。

　　最新文件的发布，等于给全市所有限购区推行“双证合一”亮了绿灯，而不仅仅是第二圈层的城区，越秀、天河、海珠、黄埔等核心区也可以办理了！

　　对于核心区的“双证房”来说，其政策红包的力度更大，因为双证房和单证房的价差更大。

　　比如在天河房价最贵的小区，1套180平方米的大平层动辄要3600万元以上。而同小区“90平+90平”的双证房，虽然也是180平米，但总价可能只有不到2600万。

　　“双证合一”政策的推出，将让豪宅里的双证房获得巨大的收益，账面升值至少100万起，甚至可能达到1000万以上。

　　“双（多）证房”现象，是“9070政策+限购令”给楼市制造的一个“完美死角”，一度把很多人困在其中、无法解脱。

　　事情的起因，是1998年全面房改之后，楼市在2002年到2005年出现了第一波牛市，房价飙升、住房矛盾尖锐。于是高层决定控制豪宅建设，加大刚性住房供应量。

　　2006年6月末，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下图）：

　　该文件要求：2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　这就是“9070政策”的由来。

　　政策刚公布的时候，开发商和购房者都笑了，觉得这个政策太容易突破了，搞多证房、双证房不就破了吗？

　　也就是说，开发商把所有的房屋都控制在90平方米以内，然后2套组合1套，或者3套、4套组合1套来出售，不就可以打着刚需的旗帜把豪宅建了吗？

　　当时楼市尚未限购、限贷，很多购房者觉得买双证房、多证房无所谓，欣然接受了这种房子。

　　然而，真正的杀招在2010年出现了！

　　从2010年4月开始，北京等城市率先出台限购令，大部分限购城市一般只允许户籍家庭购买2套住房，非户籍家庭只能购买1套住房。

　　双证房、多证房持有人马上就傻了。卖出1套双证房，需要购房者有2个购房名额；如果是4证合一的房子，则需要受让方有4个购房名额。非户籍家庭则根本不可能有房票接盘双证房、多证房。

　　双证房、多证房马上陷入了流动性枯竭的陷阱，即便按照市场价打7折、6折也很少有人接盘。

　　双证房不仅在广州、东莞等城市很常见，在深圳也是如此。曾有第三方研究机构统计，截至2018年末，深圳南山区有31%的住房为“双（多）证房”，龙岗、宝安的占比则分别达到了22%和19%。

　　2020年，深圳湾片区的“双（多）证房”业主曾发起维权，有政协委员也提交了相关提案。最后，深圳住建局的答复是：

　　1、如果将“双拼房”合并为一套大房产，有悖于当前国家住房政策导向和住房限购调控政策。

　　2、经过评估，我们认为，将“双拼房”变更为一套住房，允许其作为“一套房”进行交易和买卖，将会对房地产市场秩序和宏观调控工作带来不利影响。

　　3、在产权证书不变更的前提下，对于双拼房按照“大房”实施征税，暂不具备可操作性。

　　总之，2020年末、2021年初的时候，深圳方面否决了“双（多）证合一”建议。否决的主要原因，是因为楼市正处于烈火烹油阶段，监管部门显然不愿意进一步刺激楼市。

　　后来，随着楼市不断降温，“双（多）证合一”终于在越来越多的城市获得了突破。比如东莞，在2022年5月14日出台楼市新政，其中有一条就专门涉及了双（多）证合一：

　　对居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时，该“双（多）证房”视作一套商品住房。

　　不过东莞的双（多）证合一只迈出了半步，没有完成房产证的“合一”。所以其后遗症是：只是给双（多）证房家庭了新的购房名额，原来双（多）证房在转让的时候，还是要1套按照首套房贷款、另外1套按照第二套、甚至第三套来贷款。由于交易麻烦，首付比例、利率高，“双（多）证房”的价格没有补涨太多。

　　广州的新政明确规定“可申请办理产权合并”，这就把“双（多）证合一”进行到底了，因此政策红包比东莞要大很多！

　　广州和东莞分别有多少“双（多）证房”，暂时没有查到资料。有报道说，深圳至少有120多个小区存在双（多）证房，涉及房屋9万多套房产、4.5万个家庭。

　　如果深圳也能跟广州一样，允许“双（多）证合一”，则至少能给4.5万个家庭送上“百万级”的大红包，大大改善其家庭资产负债表，还相当于增发了4.5万张房票，让这些家庭有机会购买新房。

　　广州商品住房存量至少是深圳2到3倍，所以“双（多）证房”的数量也应该为深圳的2到3倍。

　　我们大致可以算出：广州楼市新政的红包，或许可以让10万个家庭享受到，给广州不动产带来的市值上升或许能达到1000亿元。

　　而这1000亿元，全部计入了广州居民家庭的资产负债表上，是居民的财富。这对于楼市回暖、消费回暖，有积极的意义。

　　广州的楼市新政，让深圳等其他尚未落实“双（多）证合一”的城市，充满了期待。

　　值得注意的是，广州楼市新政里除了“双（多）证合一”、全面推行“二手房带押过户”、新建商品房项目“交房即交证”外，还允许合理地“扩面积”。

　　广州的文件说：

　　进一步优化不计容积率建筑面积规则。对于飘窗、空调外机外搁板如涉及装配式建筑等需增加特定结构需求的，除外飘部分尺寸（飘窗外挑尺寸≤0.5米，飘板外挑尺寸≤0.6米）不计算容积率外，所增加的特定结构部分也不计入容积率建筑面积。有特殊建筑层高要求的工业项目，由建设单位会同设计单位出具特殊工艺流程说明等材料，无需单独组织专家评审，特殊层高部分按单层面积计算容积率。

　　总之，楼市的春天正在到来，各种管制都在放松！广州带了一个头，相信其他城市会跟上。