每日怡见：东莞取消住房限购政策，会在全国推广吗？

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　　12月26日，东莞市住建局发布通告，全面取消住房限购政策。

　　《通知》明确：东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区暂停实行商品住房限购政策。

　　这意味着，即日起东莞全域32个镇街取消住房限购。

　　其实从今年开始，东莞就一直开始进行楼市调控政策。

　　咱们在文章的开始啊，先梳理一下东莞今年以来是怎么逐步放宽的。

　　因为我觉得这很具有代表性，大家可以对比参照一下，或许你所在的城市，也会按照这样的时间表，去逐步推进。

　　根据东莞住建局官网上公布的资料。

　　今年4月29日，东莞市住建局的“莞e认购”小程序中发布“温馨提示”：关于购房资格条件的部分内容已作出调整更新，5月1日起，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税。

　　同时，适当放宽社保或个税缴纳条件，认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。

　　5月14日，东莞市住建局发布通知：对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房，其中非东莞市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在东莞市累计缴纳24个月以上社保或个税证明；将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

　　7月4日，东莞市住建局等四部门联合发文宣布：将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。

　　8月29日，东莞“莞e认购”购房意向登记系统更新限购区域住房信贷政策内容，包括贷款购买首套非普通住房的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为30%等。

　　而到了12月26日，东莞又将今年7月份调整出来的那五个限购区域，全面给取消掉了。

　　通过上面的时间线，咱们就能看出来，整个2022年，东莞的主基调就是在“逐步宽松”，“支持合理住房需求”然后到如今的“全面放开限购”。

　　其实，作为东莞的邻居，佛山今年12月9日就已经取消限购了。

　　在佛山取消之后，市场就开始预测东莞也会取消。

　　终于，在等待了半个月后，最新政策出炉，东莞也加入了取消限购的大军里面。

　　在佛山取消限购之后，平均每天的成交量是211套，比限购之前增加了45%。

　　所以，从短期来看，东莞取消限购措施之后，每天的房屋成交量也会大幅度上升，这是必然的。

　　东莞和佛山都是GDP万亿的城市，这两座城市取消了限购政策，意义重大，在短期成交量拉升的吸引下，还会有更多城市加入进来。

　　从这一刻开始，我们的房地产调控政策就进入了一个全新的阶段。

　　有可能，这一波取消限购的浪潮会推广到全国，各地都会全面取消限购政策。

　　而且，我推测这个推广的速度会非常快。

　　为什么呢？

　　这和咱们今年的楼市寒冬有关。

　　首先，咱们还是用数据来说话。

　　12月15日，国家统计局公布了1-11月全国商品房销售情况和房地产开发投资情况。

　　一，商品房销售和待售情况：

　　1—11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。

　　商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

　　11月末，商品房待售面积55203万平方米，同比增长10.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。

　　这两组数据是非常有代表性的。

　　这是从市场角度来反应楼市的真实情况。

　　一方面是卖出去的房子越来越少了，销售额下降。

　　另一方面，待售面积增加，市场上的房子面积越来越多了。

　　都不用学经济，上过高中政治课就会明白。

　　需求减少，供应增加，这到底意味着什么。

　　二，房地产开发投资完成情况。

　　1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。

　　然后，咱们把这个数据拿到之前去比较。

　　全国房地产开发投资增速，已经连续11个月下降。

　　大家从图表就能看出来2021年的时候，地产投资增速还是正数。

　　可是到了今年4月份往后，就开始全面下跌。

　　这两组数据都来自于国家统计局，是最权威最官方的。

　　我们都知道，想要一个行业畅旺。

　　无非就是看两个，投资和需求。

　　只要需求正常，投资能一直进来，那么这个行业就不会有多糟糕，即使现在出现了一点波折，但是很快也能扭亏为盈，迅速恢复过来。

　　可现如今房地产却已经面临了史上最严酷的寒冬，冷的比外面的气温都要低。

　　投资在下降，需求在减少。

　　还有因为疫情的影响，很多人都不好过，手上要么没钱了，要么就是有钱就赶紧存了起来。

　　本来打算今年贷个款换一套大房子，改善一下生活的。

　　现在一看这个形势，想想还是算了吧，再忍一忍吧，万一明年工作丢了，万一生意不好做怎么办，到时候每个月那么高的房贷，怎么偿还呢？

　　不光是楼市遇冷，今年高端豪华车的销量都遇到了很大的问题。

　　就连保时捷现在开始有优惠了，这你能想象吗？

　　你知道去年这时候，提一辆帕梅现车要多少钱吗？加价15个W。

　　可现在，铂金版你已经可以平价订车了，而普通版的现车，都能普遍给你优惠，如果你买的是混动版的，优惠还能更大。

　　卡宴基础是10个点的优惠，macan现在已经八折在往外面卖了，配置价就是你的包牌包税的落地价，而且只要你到店，价格随便你谈。

　　当然，大家不可能全部都去买保时捷。

　　但是这却能反映出汽车行业，以及整个经济普遍的缩影。

　　越来越多的人开始紧缩消费，开始拒绝提前消费了。

　　当大家的需求都开始放缓，被遏制住的时候，那么作为到大宗消费的主力军，这动辄几百万的房子还怎么卖呢？

　　克尔瑞研究所在12月22日发布的研报预计：今年全年的商品房销售面积下跌24%，金额下跌27%。

　　这个数据和国家统计局发布的相差不大，还是很有代表性和参考价值的。

　　要知道，房地产是我国国民经济的支柱产业，占GDP7%左右，加上建筑行业，可以达到14%。

　　而对于地方政府来说，土地出让金和房地产相关的税收，占到了地方综合财政收入接近一半。

　　对于银行来说，房地产贷款加上以房地产作为抵押品的贷款，占全部贷款余额的39%。

　　所以，房地产不能有事。

　　那么想要救房地产，该怎么做呢？

　　还是分两步走。

　　第一步给企业支持，给那些地产企业，信贷支持，债券融资，股权融资等等。

　　12月初的时候，就出过一个核弹级别的消息。

　　证监会说，要恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

　　允许上市房企实施重组，允许上市房企发行股份或支付现金购买房地产相关资产，发行股份时还能募集配套资金，募集的资金可以用于支付交易，还可以补充流动资金，偿还债务等，只是规定不能用于拿地拍地，开发新楼盘。

　　建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，同样享受此政策，支持同行业之间，上下游之间的整合。

　　简单说就是重新允许A股的房地产公司从股市拿钱，来偿付债务、补充现金，也鼓励大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，互相兼并。

　　除了还没允许新增房地产公司IPO上市，融资功能全部绿灯，彻底放开了。

　　所以，从政策来说，国家现在已经开始全力救助扶持房地产了。

　　第一步就救房企，第二步是什么呢？

　　就是刺激需求。

　　于是，从佛山和东莞开始，全面取消限购政策了。

　　简单的说，之前的限购政策，就是在压制需求，给你安上一个紧箍咒。

　　现在，你把紧箍咒给取下来之后，那部分被压制住的需求，当然会迅速释放出来。

　　所以，取消限购的城市，在短期内的成交量那是肯定会提升的，对于当地楼市的振兴，肯定是会有一定帮助的。

　　可是从长期来看。

　　全面打开限购之后，如果房价没有引来暴涨，那么毁灭的可就是大家对于楼市这么多年来所塑造的信心了。

　　所以，你问我佛山和东莞的做法会在全国推广吗？

　　我的答案是否定的。

　　因为现在的大政方针是房住不炒，买房不能作为投资行为，既然如此，只要房住不炒，那么限购就永远不可能解除。

　　经济问题，有时候，不能只看经济。