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刘晓博:罕见喊话+特殊抄底人……

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发表于 2022-11-17 23:04:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
  楼市,又到了“每天都有好消息”的时候。

  今天的好消息是:终于有一个城市,其房地产主管部门对开发商喊出了“别躺平”、“坚定信心”。

  而且还开导开发商:房地产是有周期的,“低迷期也将是复苏期的开始”。

  据澎湃新闻、新京报等多家媒体报道,遵义市11月15日召开了商品房团购活动动员会,有18家企业参加。

  在会上,当地住建局领导说:

  开发企业必须杜绝“躺平”思维。当前房地产市场处于低迷期,但其具有周期性,低迷期也将是复苏期的开始,此时企业更要提振信心,抓住当前央行、银保监会支持房地产市场平稳健康发展工作的十六条硬核措施等机遇。

  上述观点如果是媒体、专家说出来,稀松平常。通过主管部门领导之口讲出来,就有点新鲜。所以各家媒体纷纷报道。

  主管部门可以直接评论市场走势吗?一般来说,主管部门不会轻易评价市场走向,但如果“市场之手”出现了显著偏差,市场被扭曲,甚至可能将风险外溢的时候,主管部门出面引导市场,是可以的。

  比如10月末,市场出现“股汇双杀”的时候,银保监会主要领导就对市场喊话说:

  人民币长期走强的趋势不会改变,我国持续的国际收支顺差和巨额的对外投资净资产,为人民币汇率稳定提供了强有力保障。

  在实体经济创新发展、稳步转型的背景下,资本市场具有长期投资价值、保持稳定运行的良好基础不会改变。

  短短几句话,不仅力挺了人民币汇率,还力挺了A股。

  几天之后(10月28日),银保监会有关部门负责人再次警告做空人民币的力量说:

  过去三十多年来,凡是看贬人民币的企业和个人都吃了亏。现在抛本币买外汇,将来一定会后悔。

  这话就说得更直接,传递的信号更强烈。

  “一行两会”不仅喊话,还抓住时机采取行动,最终实现了人民币汇率的3000点大反弹。(下图)

  遵义不仅对开发商喊话,还采取了一系列措施活跃市场,推动成交。

  比如遵义规定:从11月下旬至2023年底,凡5个及5个以上有购房需求的市民一起购房,均属团购。活动期间按团购价购房,享受市场价折扣5%-20%优惠价格。其优惠价格低于非团购客户,且低于平时促销活动的折扣价。

  购买第二套自住房可申请公积金贷款,最低首付款只有20%。符合贴息条件的商贷职工,遵义市住房公积金管理中心将给予利息补贴。

  贵州省也出台政策:鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购,团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

  遵义的基本面如何?

  根据统计公报,遵义2021年GDP为4169.90亿元,人民币存款余额5663亿元,全市常住人口659.23万人(比上年末减少1.75万人)。

  今年前9个月,遵义的经济增速为4.5%,超过全国增长水平,跟全省持平。但固定资产投资下降比较多,下滑了6.9%。其中房地产开发投资下降38.5%。

  上图是遵义市截至9月末的金融数据。住户存款大增了13%以上,其中非活期存款增长了18.3%,与此同时居民消费下降了1.2%。这说明老百姓不太敢消费,也不愿意买房子,只愿意存款,而且存定期。

  更令人诧异的是,遵义的非金融企业存款增速快于住户存款,企业的定期及其他存款竟然大增了24.7%,企业活期存款下降了3.4%。这说明企业扩张欲望低迷,把钱都存定期吃利息了。

  这种局面不突破,经济和楼市回暖是不可能的。

  所以,遵义住建局领导唱好楼市,给开发商打气,帮助他们理解经济周期、树立信心,就可以理解了。

  展望未来,会有更多的地方政府这样做。

  我想提醒大家注意的是:

  第一,贵州省以及其他各地的团购政策,都首先鼓励机关、企业事业单位人员带头买。所以,当前楼市抄底者中,体制内人员占了很大比例。

  第二,团购往往配备公积金贷款的优惠政策。哪些人员拥有住房公积金?

  以遵义为例,根据其2021年住房公积金年报:缴存职工中,国家机关和事业单位占49.07%,国有企业占30.29%,城镇集体企业占0.63%,外商投资企业占0.97%,城镇私营企业及其他城镇企业占16.57%,民办非企业单位和社会团体占1.34%,灵活就业人员占0.66%,其他占0.47%;中、低收入占 99.99%,高收入占0.01%。

  这意味着,在遵义拥有住房公积金的人里,“机关、事业单位+国企”的体制内人员占了79%以上。

  下图是根据各省市自治区2020年公积金年报计算的“公积金缴存人数体制内占比”:

  经济越不发达的地区,其公积金的“体制强度”越高。

  所以,各地的团购新政、公积金新政,首先动员的购房人群就是“体制内”的人员。他们有两个特点:第一,在体制内,收入相对稳定;第二,比较容易动员、号召。

  在大家都不愿意买房子,在楼市处于不确定的时间点,体制内人员先上,是冒一定风险的。尤其是普通三四五线城市的房子,其金融属性、资产属性都是偏弱的。

  但这不意味着买了必然被套。通胀长期存在,有用的房子还是会被通胀推着上涨的。所谓“有用的房子”,就是可以自己住,也可以租出去的房子。

  最后总结一下

  本文想提醒大家两点:

  第一,地方政府已经开始唱好楼市,罕见地给开发商鼓劲、打气了。至于利好,已经出台了很多,这里不再赘述。这意味着,房地产市场政策面继续好转。

  第二,楼市处于低迷期,大量体制内人员被号召入市团购,抄底。

  将来,这个市场会发生什么变化?是跌的概率大,还是稳住并向好的概率大?

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