刘晓博：松了！这次是北京……

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　　中国楼市调控最严厉的两个城市之一的北京，终于出手了！

　　昨天傍晚，北京宣布：实施双限购的通州区，其中台湖镇和马驹桥镇（下图），将被解开一道“绳索”。（下面为通州区地图）

　　台湖镇和马驹桥镇实施新政后，视同北京其他区域，只保留“一重限购”。

　　所谓“双重限购”是说，通州区除了要执行全北京的基本限购条件外，还要附加一系列限购条件，成为全国限购最严厉的区域之一。

　　全北京的限购是：非北京户籍，需要连续缴满5年社保才能在北京购买1套住宅；北京户籍，可以在北京购买2套住宅。

　　前几年，为了解决北京交通拥堵、空气污染严重的城市病，国家出台了两项“千年大计”。一是成立雄安新区，二是把北京市委、市政府等几套班子的办公场所东迁通州区，提升通州区为北京的副中心，并把廊坊北三县纳入通州区规划。

　　通州定位全面提升后，为了防止房价飙升于2015年8月出台了“双限政策”，只有满足下列条件之一的四类家庭，才能在通州购买1套住宅：

　　1、京籍无房户；

　　2、已有1套住房的通州户籍居民家庭，需落户通州3年（含）以上；

　　3、已有1套住房的本市其他区县户籍居民家庭，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税；

　　4、在京无房的外地人，在北京缴满5年社保，最近3年社保是在通州区缴纳的。

　　昨天（11月8日），北京市住建委发布《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》。

　　根据通知，“划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。”

　　文件的精妙之处是：全文里没有放松、取消的字样，标题上甚至还出现了“加强……住房管理”。但其实质，是松动了。

　　松绑台湖和马驹桥的原因，是这里“归北京经济技术开发区管理”。（下图）

　　上图右侧蓝色的区域，是通州区的行政边界。可以看出，马驹桥的部分地区，就是亦庄新城（北京经济技术开发区）的核心区，台湖也在开发区大的范围内。

　　一个开发区，在住房上是两个制度，的确有问题，不利于北京经济技术开发区的发展，不利于职住平衡。

　　在科技创新方面，北京有“三城一区”的说法（下图），未来将重点发展怀柔科学城、昌平的未来科学城和海淀的中关村科学城，以及大兴、通州交界处的北京经济技术开发区（亦庄新城）。

　　“三城一区”，延续了北京几百年来重北轻南的规划格局，3个科技城都在北部，只有亦庄在南部。所以，亦庄新城对于北京平衡南北发展非常重要。

　　另外，通州建设副中心之后，由于楼市、产业、人口管控非常严格，再加上距离远、地铁等尚未跟上，所以经济增长略显滞后，目前经济总量只位居全市第九位。今年前三季度汇聚的资金总量，增速也只有4.8%；固定资产投资则是负增长。

　　在这种背景下，微调一下过于严厉的楼市政策，在情理之中。

　　根据公开资料，北京经开区拥有高新技术企业超1700家，世界500强企业100家左右，京东的总部就在这个片区，所以这里是有产业支撑的。

　　另据诸葛找房数据，2022年1-10月台湖、马驹桥地区商品住宅成交1139套，成交面积10.78万平方米，成交均价46097元/平方米。

　　这个房价基本上跟深圳光明区相当，但光明区距离深圳中心城区的距离，要比台湖、马驹桥远一倍有余。

　　此前我曾预测：重要会议之后，一线城市也会有所松动。此次北京的微调，符合预期。

　　目前北上港深广五大一线城市里，上海、香港都有了明显的动作。上海把临港新片区购房门槛从5年社保大幅降低到3年之后，又降低到了1年；在香港，对于未来获得香港居留权的购房人士，可以大幅退税，金额可达百万乃至数百万。

　　一线城市里限购严格，但一直没有松动措施的，只有北京和深圳（广州有两个区不限购）。现在，北京做了政策微调，下一步就看深圳了。

　　此前，北京、上海、成都的楼市一度出现了回暖迹象。但最近1个月，均有所降温。疫情的高度不确定，让很多人再次陷入了观望。

　　展望未来几个月，一线城市继续“微松动”是大概率的。下一步，要观察深圳了。深圳的二手房成交参考价会不会微调，“户籍+3年社保”才能购房的政策会不会结合吸引人才而微调，都充满了悬念。